Anfrage des Ratsherrn Lukas Mielczarek (BÜ90/Die Grünen): Ausmaß des Büroleerstands und Bedeutung für die weitere Flächenentwicklung

BV6/087/2021 X öffentlich nicht öffentlich Düsseldorf, 07.04.2021 Ratsherr Lukas Mielczarek (BÜ90/Die Grünen) An die Bezirksbürgermeisterin des Stadtbezirks 6 Frau Birgit Schentek Anfrage des Ratsherrn Lukas Mielczarek (BÜ90/Die Grünen) zur Sitzung der Bezirksvertretung 6 am 21. April 2021 Betrifft: Anfrage des Ratsherrn Lukas Mielczarek (BÜ90/Die Grünen): Ausmaß des Büroleerstands und Bedeutung für die weitere Flächenentwicklung Begründung: Die Coronapandemie hat zu einer deutlichen Zunahme an Homeoffice -Aktivitäten geführt und das Arbeiten von Zuhause in vielen Arbeitsfeldern normalisiert. Es ist davon auszugehen, dass diese Entwicklung nach der pandemischen Lage Bestand haben wird und dauerhaft weniger Menschen den Weg zu einem Büroarbeitsplatz antreten werden. Deshalb ist in den Medien aktuell davon zu lesen, dass der Bedarf an Büroimmobilien wahrscheinlich anhaltend Tiefstand haben wird. Gleichzeitig erreichen uns als Bezirksvertretung weitere Bauanfragen für die Errichtung von Büroimmobilien. Es ist unklar, ob damit nicht ein Angebot auf einem Markt entwickelt wird, der bereits gedeckt ist. Dies wäre eine Fehlentwicklung. Für die Entwicklung unseres Stadtbezirkes und seiner Flächen ist es nicht nachhaltig, wenn der Bau weiterer Bürogebäude zu erwartbarem Leerstand führt. Dies würde keinen Mehrwert für Gesellschaft und Wirtschaft mit sich ziehen und etwaige Flächen könnten anders sinnvoller genutzt werden. Sollte diese Sorge berechtigt sein, wäre eine Änderung der städtischen Flächenpolitik notwendig. Die Verwaltung wird daher gebeten, folgende Fragen zu beantworten: 1. Auf welchem Niveau bewegt sich aktuell der Leerstand an Büroflächen in Düsseldorf und im Stadtbezirk 6 ganz konkret? 2. Wie hat sich die Nachfrage an Büroflächen in den letzten fünf Jahren und insbesondere seit Beginn der Coronapandemie entwickelt? 3. Welche Schlüsse zieht die Verwaltung aus Einschätzungen, wonach die Neuentwicklung weiterer Büroflächen angesichts der Zunahme an Homeoffice überdacht werden sollte (bspw. Anpassung von Flächennutzungsplänen)? gez. Ratsherr Lukas Mielczarek Seite 2

Drucksache BV6/087/2021 Antwort der Verwaltung zur Anfrage des Ratsherrn Mielczarek (BÜ90/Die Grünen) vom 07.04.2021 Ausmaß des Büroleerstands und Bedeutung für die weitere Flächenentwicklung Das Wirtschaftsförderungsamt (Amt 80) beantwortet die Fragen wie folgt: Frage 1: Auf welchem Niveau bewegt sich aktuell der Leerstand an Büroflächen in Düsseldorf und im Stadtbezirk 6 ganz konkret? Antwort: Gemäß der Büromarkterhebung der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) ist die Leerstandsquote im Jahr 2019 von 6,0% auf 6,5% im Jahr 2020 gestiegen und befindet sich damit immer noch auf einem stabilen niedrigen Niveau. Im gesamten Stadtgebiet sind aktuell rd. 473.000 m² Leerstand zu verzeichnen. Die niedrige Leerstandsquote ist auf die sehr guten Büroflächenumsätze in den letzten Jahren zurückzuführen, wodurch viele Vakanzen abgebaut wurden. Beispielsweise befand sich im Jahr 2012 die Leerstandsquote noch auf einem Niveau von rd. 11%. Leerstände auf einem gewissen Niveau sind wichtig für den Immobilienmarkt, da ansonsten Umzüge, Ansiedlungen, etc. nicht mehr realisiert werden können. Aufgrund einer geringen Auswahl an zur Verfügung stehenden und den Wünschen und Vorstellungen potentieller Mieter*innen entsprechenden Immobilien, konnten bereits Anfang des Jahres 2020 einige Ansiedlungen in Düsseldorf nicht realisiert werden. Darüber hinaus werden Büroflächen kaum spekulativ errichtet. Eine weitere Reduzierung des Leerstands wird aufgrund der aktuellen schwierigen wirtschaftlichen Situation nicht erwartet. Der Stadtbezirk 6 liegt im sogenannten Büroteilmarkt Düsseldorf-Nord. Parallel zur gesamten Entwicklung des Leerstandes in Düsseldorf konnte in diesem Teilmarkt in den letzten fünf Jahren der Leerstand von rd. 104.000 m² auf rd. 80.000 m² Ende 2020 verringert werden. Die ersten Quartalszahlen 2021 prognostizieren für den Teilmarkt Düsseldorf-Nord einen minimalen Anstieg des Leerstands. Frage 2: Wie hat sich die Nachfrage an Büroflächen in den letzten fünf Jahren und insbesondere seit Beginn der Coronapandemie entwickelt? Antwort: Bis zum Beginn der Corona-Pandemie hat sich der Büroflächenumsatz zum Jahresende 2019 auf das Rekordniveau von rd. 474.000 m² (gem. gif) entwickelt und ist damit der höchste registrierte Flächenumsatz in Düsseldorf. Umso deutlicher wirkte sich der Rückgang des Flächenumsatzes seit Beginn der Pandemie 2020 im Vergleich zum Rekordjahr aus. Demnach ist der Umsatz auf rd. 244.000 m² ( gem. gif) gesunken. Neuanmietungen auf dem Düsseldorfer Markt sind in ihrem Volumen kleiner ausgefallen, Entscheidungen über Anmietungen wurden verzögert getroffen oder gar zunächst ganz on-hold gestellt. Prognosen bzgl. eines Flächenumsatzes 2021 sind schwierig zu treffen. Verschiedene Maklerhäuser gehen davon aus, dass ein ähnlicher Flächenumsatz wie im Jahr 2020 realisiert werden könnte. Weiterhin herrscht auf den Büromärkten in ganz Deutschland eine hohe Unsicherheit: die fehlende Planbarkeit durch den weiteren Verlauf der Pandemie und die Betroffenheit des eigenen Geschäftsumfeldes - von Wertschöpfungszusammenhängen bis zum Einsatz der Belegschaft - ist für viele Akteure nicht vorhersehbar und planbar. Seitens der Wirtschaftsförderung beobachten wir die verschiedenen Entwicklungen am Immobilienmarkt, um mögliche Einschätzungen zur Entwicklung der Branche nach dem Ende der Pandemie vornehmen zu können. Frage 3: Welche Schlüsse zieht die Verwaltung aus Einschätzungen, wonach die Neuentwicklung weiterer Büroflächen angesichts der Zunahme an Homeoffice überdacht werden sollte (bspw. Anpassung von Flächennutzungsplänen)? Antwort: Derzeitig gibt es noch keine finalen Aussagen darüber, wie sich die Neuentwicklung von Büroflächenbedarfen hinsichtlich des Aspektes Homeoffice beurteilen lässt. Eine aktuelle Studie des Institutes der Deutschen Wirtschaft (Feb. 2021) zeigt auf, dass der deutsche Büroimmobilienmarkt insgesamt sehr robust ist und mit einem Einbruch nicht zu rechnen ist. Vielmehr gehe es um die Anpassung der bestehenden Büroangebote. Auch aus Sicht der Wirtschafsförderung wird das Büro als Ort der Begegnung und des persönlichen Austausches bleiben, ergänzt durch die Möglichkeiten des Mobilen Arbeitens dort, wo es inhaltlich sinnvoll ist und die persönliche Situation der Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen dies zulässt. Absehbar ist, dass sich die Ausgestaltung und das konkrete Angebot einer Bürofläche verändern werden. Dies wird Investitionen in die Erneuerung und Anpassung an die neuen Kundenvorstellungen mit sich bringen, sodass Neuentwicklungen ein Höchstmaß an Flexibilität aufzeigen müssen. Darüber hinaus werden Aspekte wie Mischnutzungen, Nachhaltigkeit, intelligente Betriebstechnik und eine kreislauftaugliche Gebäudesubstanz gefragte Entscheidungskriterien sein, um in neue Gebäude zu investieren, da diese im Bestand oftmals nicht abbildbar sein werden. Hinsichtlich der Flächenbedarfe zeigt sich bei den Gestaltungen der Büroräumlichkeiten beispielsweise die Tendenz, größere Bereiche für die Kommunikation und Begegnung einzuplanen. Wird diese mit der Erforderlichkeit Abstandsflächen einzuplanen zusammengelegt, so würde sich in Summe kein geringerer Büroflächenbedarf ergeben. Trotz bisheriger Entwicklungen - beispielsweise größere Flächeneffizienz, Desk-Sharing oder Homeoffice etc. - ist der Flächenverbrauch pro Arbeitsplatz nach Kenntnisstand der Wirtschaftsförderung nicht gesunken. Darüber hinaus ist ebenfalls die Wohnsituation eines jeden Mitarbeiters und einer jeden Mitarbeiterin entscheidend, inwiefern Homeoffice weiterhin positiv angenommen wird. Ist ein effizientes und konzentriertes Arbeiten von zuhause nicht möglich (z.B. aufgrund fehlender Räumlichkeiten oder fehlender Ausstattung des Heimarbeitsplatzes), kann die Möglichkeit des mobilen Arbeitens in der Nähe des Wohnortes eine Alternative bieten. Diese ließe sich in Form von Coworkings oder Business Centern abbilden und hätte wiederum Einfluss auf den Büroflächenbedarf. Ein wesentlicher Aspekt, der vom Institut der Deutschen Wirtschaft (s.o.) angebracht wird ist, dass eine Verlagerung des Arbeitsplatzes ins Homeoffice die „Anwendung der Arbeitsstättenverordnung und damit unter anderem auch die Verpflichtung des Arbeitgebers, den heimischen Arbeitsplatz den Vorgaben des Arbeitsschutzes entsprechend mit Mobiliar und Gerätschaften auszustatten", impliziert (Stettes/Voigtländer: IW-Kurzbericht 6/2021, Büroflächenabbau bleibt die Ausnahme, 05.02.2021). Inwieweit das Homeoffice tatsächlich zu einem geringeren Flächenbedarf führt hängt wesentlich von der Art der Tätigkeit aber insbesondere auch von den Rahmenbedingungen ab, die im Verhältnis von Arbeitnehmer*innen und Arbeitgeber*innen die rechtliche Grundlage für Mobile Arbeit oder Homeoffice darstellen. Nach aktuellem Erkenntnisstand geht die Wirtschaftsförderung davon aus, dass Büroflächenbedarfe - wie oben beschrieben ggf. mit neuen Anforderungen verbunden - in Düsseldorf und damit auch im Stadtbezirk 6 auf hohem Niveau bestehen bleiben.