Bezirksvertretung 5 prüft Befreiungen für sechs Einfamilienhäuser am Roßpfad

BV5/105/2026 X öffentlich nicht öffentlich Beschlussvorlage Betrifft: Bauantrag Roßpfad 31, 33, 35, 41, 43, 45 - Errichtung von 6 Einfamilienhäusern mit Garagen. Fachbereich: 63 - Bauaufsichtsamt Dezernentin / Dezernent: Beigeordnete Cornelia Zuschke Beratungsfolge: Gremium SitzungsdatumBeratungsqualität Bezirksvertretung 515.09.2026Entscheidung Beschlussdarstellung: Die Bezirksvertretung beschließt die Genehmigung der erforderlichen Befreiungen. Befreiungen sind hinsichtlich der Überschreitung der GFZ, der Überschreitung von Baugrenzen, der Überschreitung der Geschossigkeit sowie hinsichtlich der festgesetzten Dachform erforderlich. Sachdarstellung: Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 5088/003. Dieser setzt unter anderem eine GFZ von 0,4, eine I- Geschossigkeit sowie hinsichtlich der Dachform Satteldächer mit einer Neigung bis 45 Grad fest. Folglich wird das Vorhaben bauplanungsrechtlich gemäß § 30 Absatz 1 BauGB beurteilt. Für die Grundstücke wurden der Bezirksvertretung bereits zwei Vorlagen zur Abstimmung vorgelegt. In der Sitzung am 27.04.2021 wurde der Bezirksvertretung unter der Vorlagennummer BV5/048/2021 ein Antrag auf Genehmigung eines Bauvorbescheids für den Bau von zwei Mehrfamilienhäusern vorgelegt und positiv beschieden. Dieser beinhaltete eine Überschreitung der GFZ. Die GFZ des Bauvorhabens sollte zum damaligen Zeitpunkt 0,82 betragen. Unter der Vorlagennummer BV5/038/2023 wurde der Bezirksvertretung in der Sitzung vom 28.03.2023 ein weiterer Antrag auf Vorbescheid für den Bau von ebenfalls zwei Mehrfamilienhäusern vorgelegt und beschlossen. Teil der Bauvoranfrage waren Befreiungen aufgrund der Überschreitung der überbaubaren Grundstücksfläche für Teile der straßenseitigen Hauptkörper, für die Überschreitung der festgesetzten I-Geschossigkeit um ein Geschoss sowie für die Überschreitung der GFZ um 0,38. Die vormaligen Planungen sollen nicht umgesetzt werden. Eine Grundstücksneuordnung ist bereits erfolgt. Die aktuell beantragte Planung sieht nun sechs Einfamilienhäuser statt der vorherigen Mehrfamilienhäuser vor. Ein Grundstück am Rhein wurde noch nicht beplant. Für dieses Grundstück wurde bislang kein Antrag eingereicht. Aufgrund der geänderten Planung und der damit verbundenen Befreiungen wird das Bauvorhaben der Bezirksvertretung erneut zur Entscheidung vorgelegt. Für das aktuelle Bauvorhaben sind folgende Befreiungen erforderlich: Die GFZ wird um bis zu 0,267 überschritten. Für das Haus unter der Hausnummer 31 beträgt die geplante GFZ 0,442, für Haus Nr. 33 0,662, für Haus Nr. 35 0,423, für Haus Nr. 41 0,413, für Haus Nr. 43 0,667 und für Haus Nr. 45 0,53. Teile der Hauptkörper aller sechs Einfamilienhäuser überschreiten die nördliche Baugrenze. Haus Nr. 43 und Nr. 45 überschreiten die Baugrenze um 2 m, Haus Nr. 31 und Nr. 33 um jeweils 30 cm sowie Haus Nr. 35 und Nr. 41 um jeweils 1 m. Für alle geplanten Einfamilienhäuser ist eine Befreiung bezüglich der Geschossigkeit erforderlich. Die Gebäude unter den Hausnummern 31, 33, 43 und 45 sind mit zwei Vollgeschossen und einem Satteldach mit einer Neigung von 42° geplant. Die Gebäude unter den Hausnummern 35 und 41 sollen aus zwei Vollgeschossen mit Flachdach bestehen. Die vier straßenseitigen Grundstücke werden direkt vom Roßpfad aus erschlossen, die zwei rheinseitigen Grundstücke werden über eine private Stichstraße angefahren. Die Genehmigung der erforderlichen Befreiungen fällt aufgrund der Grundstücksfläche von mehr als 1.000 m² und der Bebauung im Hintergelände in die Zuständigkeit der Bezirksvertretung. Begründung: Die Überschreitung der GFZ hat sich im Vergleich zu den vormaligen Planungen deutlich reduziert. Ähnliche Überschreitungen wurden auch in der Nachbarschaft unter den Adressen Am Damm 1 und 3 bereits zugelassen. Hinsichtlich der Überschreitung der Baugrenzen kommt es an anderer Stelle des Grundstücks zu deutlichen Unterschreitungen. Es handelt sich hierbei weiterhin um eine Verschiebung des Baufelds. Eine höhere Ausnutzung des Grundstücks ist somit nicht gegeben. Den Befreiungen in Bezug auf die Geschossigkeit wurde bei den vorherigen Beschlussvorlagen ebenfalls bereits zugestimmt. Auf den umliegenden Grundstücken sind ebenfalls bereits II-geschossige Gebäude vorhanden, beispielsweise unter den Adressen Roßpfad 5, 7, 9, 11, 13 und 15. Die Abweichung von der festgesetzten Dachform ist bei den Häusern Nr. 31, 33, 43 und 45 mit 2 Grad sehr geringfügig. Bei den Flachdächern unter den Hausnummern 35 und 41 handelt es sich um eine gestalterisch begründete Abweichung. Ein Gebäude mit Flachdach ist unter der Adresse Roßpfad Nr. 29 bereits vorhanden. Seite 2 Zudem hat sich die Gebäudehöhen im Vergleich zu den bisherigen Vorbescheiden von 12,26 m auf 11,61 m bei den straßenseitigen Gebäuden und auf 9,86 m bei den rheinseitigen Gebäuden gegenüber der vorherigen Planung deutlich reduziert. Die Verwaltung hat daher gegen die Erteilung der erforderlichen Befreiungen keine Bedenken. Nachrichtlich: Für das Bauvorhaben müssen 9 satzungsgeschützten Bäume gefällt werden. Eine Ersatzpflanzung wird in Abstimmung mit dem Garten-, Friedhofs- und Forstamt erfolgen. Die erforderlichen 12 Stellplätze sind auf den Grundstücken selbst in Garagen und auf Stellplätzen bei den jeweiligen Gebäuden nachgewiesen. Anlagen: Katasterauszug Luftbild Bebauungsplan Lageplan Ansicht Nord Ost 35 41 Ansicht Nord West 35 41 Ansicht Süd Ost 35 41 Ansicht Süd West 35 41 Gartenansicht 31 33 Gartenansicht 43 45 Strassenansicht 31 33 Strassenansicht 43 45 Seitenansicht 31 Schnitt 31 33 43 45 Schnitt 41 35 Beschlussvorlage BV5/048/2021 Beschlussvorlage BV5/038/2023 Seite 3

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BV5/048/2021 X öffentlich nicht öffentlich Beschlussvorlage Betrifft: Bauvoranfrage Roßpfad 41, 43 - Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage Fachbereich: 63 - Bauaufsichtsamt Dezernentin / Dezernent: Beigeordnete Cornelia Zuschke Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität Bezirksvertretung 5 27.04.2021 Entscheidung Beschlussdarstellung: Die Bezirksvertretung beschließt die Erteilung der erforderlichen Befreiung von der GFZ. Sachdarstellung: Das oben näher bezeichnete Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans 5088/003, der neben der Geschossflächenzahl (GFZ) ein Reines Wohngebiet (WR) und eine Eingeschossigkeit festsetzt. Mit dem vorliegenden Antrag wünscht der Antragsteller eine Befreiung von der festgesetzten GFZ. Die ebenfalls beabsichtigte Überschreitung der Geschossigkeit und mögliche Überschreitungen der Baugrenzen sind nicht Gegenstand des Antrags und dieses Beschlusses. Begründung: Das Vorhaben wurde nach der Einbringung der Vorlage BV5/130/2020 mit Vertreter*innen der Bezirksvertretung eingehend besprochen. Dabei wurde festgestellt, dass verschiedene Abweichungen vom Bebauungsplan in der Nachbarschaft vorhanden sind. Es bestand nach Auffassung der Verwaltung Einigkeit, dass unter diesen Gesichtspunkten eine Befreiung auf die GFZ von 0,82 vertretbar ist. Auch eine Überschreitung der Baugrenzen wurde - wie auf Nachbargrundstücken vorhanden - als möglich angesehen, wenn gleichzeitig die überbaubaren Flächen in vergleichbarem Maße nicht ausgeschöpft werden. Die Pläne sollten dementsprechend angepasst werden. In der Zwischenzeit liegen der Verwaltung neue Pläne vor. Eine Überprüfung der Angaben ist mit den vorliegenden Plänen nur unzureichend möglich, da im vorgelegten Lageplan wesentliche Angaben z.B. zum festgesetzten Überschwemmungsgebiet fehlen. Auch die geplante Tiefgarage ist im Lageplan nicht dargestellt. Weitere Befreiungen wie die Überschreitung der Baugrenzen und der Geschossigkeit sind im Baugenehmigungsverfahren anhand amtlicher Lagepläne zu prüfen. Über die dort notwendigen Befreiungen hat die Bezirksvertretung entsprechend der Satzung erneut zu entscheiden. Die Verwaltung schlägt der Bezirksvertretung daher vor, die Befreiung der GFZ- Überschreitung zu beschließen, die vergleichbar auf dem Grundstück Am Damm 1/3 zugelassen wurde. Im danach zu erteilenden Vorbescheid wird die Verwaltung zudem darauf hinweisen, dass bei der Planung insbesondere der Tiefgarage mit dem vorhandenen Baumbestand möglichst schonend umgegangen werden soll. Nachrichtlich: Das Bauvorhaben erfordert den Nachweis von 40 Kfz-Stellplätzen, diese entstehen in der geplanten Tiefgarage. Der Nachweis der notwendigen Fahrradabstellplätze erfolgt im Baugenehmigungsverfahren. Anlagen: Katasterplan Luftbild Bebauungsplan Lageplan Systemabwicklung, Schnitt BV5-130-2020 Seite 2

BV5/038/2023 X öffentlich nicht öffentlich Beschlussvorlage Betrifft: Bauvoranfrage, Roßpfad 41, 41a, 43, 43a - Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage Fachbereich: 63 - Bauaufsichtsamt Dezernentin / Dezernent: Beigeordnete Cornelia Zuschke Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität Bezirksvertretung 5 28.03.2023 Entscheidung Beschlussdarstellung: Die Bezirksvertretung beschließt die erforderlichen Befreiungen vom Bebauungsplan. Sachdarstellung: Das Grundstück Roßpfad 41, 41a, 43, 43a liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 5088/003, welcher für das Grundstück u.a. eine überbaubare Grundstücksfläche mittels Baugrenzen, eine GFZ von 0,4, sowie ein Vollgeschoss festsetzt. Des Weiteren ist ein Satteldach mit einer Neigung von bis zu 45 Grad festgesetzt. Das Vorhaben wurde der Bezirksvertretung bereits unter BV5/130/2020 und BV5/048/2021 vorgestellt. Es ist weiterhin geplant, 4 Mehrfamilienhäuser mit zwei Geschossen und einer gemeinsamen Tiefgarage zu errichten. Die Planung wurde jedoch in manchen Punkten wie folgt geändert. Das Dachgeschoss wurde in seiner Höhe reduziert, sodass nur eine zum Aufenthalt nutzbare Dachebene vorhanden ist. Die Geschossfläche (GFZ) reduziert sich hierdurch von 0,82 auf 0,78. Die Wohngebäude wurden in ihren Grundflächen reduziert. Das zum Rhein gelegene Gebäude liegt nun in der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche. Der straßenseitige westliche Baukörper überschreitet die Baugrenze um bis zu 9,5 m Richtung Osten und um 2 m nach Süden. Der östliche Baukörper überschreitet die Baugrenze um 2 m nach Süden und Westen. Die geplante Tiefgarage sowie ihre Zufahrt liegen ebenfalls außerhalb der überbaubaren Flächen. Begründung: Die Verwaltung hat keine Bedenken gegen die erforderlichen Befreiungen vom Bebauungsplan sowie die beantragte Ausnahme nach der BauNVO. Gegen die Überschreitung der überbaubaren Grundstücksfläche durch die Wohngebäude bestehen grundsätzlich keine Bedenken. Es handelt sich nur um eine Verschiebung der Baufenster, die geplante Ausnutzung entspricht der festgesetzten Fläche. Eine vergleichbare Befreiung wurde schon in der direkten Nachbarschaft auf den Grundstücken Roßpfad 5, 7, 9, 11, 15 zugelassen. Zweigeschossige Gebäude mit einem ausgebauten Dachgeschoss sind bei Gebäuden in der Umgebung bereits vorhanden, ebenso auch eingeschossige mit zwei Dachgeschossebenen. Die Befreiung für ein zweites Vollgeschoss kann wegen der Vielzahl dieser erteilten Befreiungen in der Umgebung, z.B. auf den Grundstücken Roßpfad 5, 7, 9, 11, 13 und 15, nicht verwehrt werden. Der Überschreitung der GFZ wurde bereits im Rahmen der Vorlage BV5/048/2021 zugestimmt. Durch den Wegfall der zweiten Dachgeschossebene hat sich die GFZ reduziert. Ähnliche Überschreitungen wurden auch Am Damm 1, 3 zugelassen. Für die erforderlichen Stellplätze ist die Errichtung einer Tiefgarage eine adäquate Lösung. Diese tritt städtebaulich nicht in Erscheinung und ist gem. § 23 Abs. 5 BauNVO ausnahmsweise zulässig. Nachrichtlich: Für das Bauvorhaben müssen 15 satzungsgeschützte Bäume gefällt werden. 16 satzungsgeschützte Bäume sollen erhalten bleiben. Entsprechende Wertersatzpflanzungen sowie extensive Begrünungsmaßnahmen oberhalb der Tiefgarage werden mit dem Gartenamt abgestimmt. Anlagen: Luftbild Katasterauszug Bebauungsplan Lagplan Ansicht_Rhein Ansicht_Roßpfad Schnitt Tiefgarage Pictogramm Roßpfad Straßenabwicklung Roßpfad Vorlage BV5-130-2020 Vorlage BV5-048-2021 Seite 2

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