Bezirksvertretung 5 prüft Befreiungen für Neubau von Wohngebäuden

BV5/106/2026 X öffentlich nicht öffentlich Beschlussvorlage Betrifft: Bauvoranfrage Friedrich-von-Spee-Straße 38 - Neuerrichtung von zwei Wohngebäuden Fachbereich: 63 - Bauaufsichtsamt Dezernentin / Dezernent: Beigeordnete Cornelia Zuschke Beratungsfolge: Gremium SitzungsdatumBeratungsqualität Bezirksvertretung 515.09.2026Entscheidung Beschlussdarstellung: Die Bezirksvertretung beschließt die Erteilung der erforderlichen Befreiungen. Befreiungen sind notwendig hinsichtlich der Geschossigkeit, der GFZ, der textlichen Festsetzung, dass Drempel unzulässig sind sowie hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche. Sachdarstellung: Das Vorhabengrundstück Friedrich-von-Spee-Straße 38 liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 5185/015. Das Bauvorhaben wird daher bauplanungsrechtlich nach § 30 Abs. 1 BauGB beurteilt. Unmittelbar an das Vorhabengrundstück grenzt der denkmalgeschützte Barbarossawall. Es liegt zudem im Bereich der Denkmalbereichssatzung Kaiserswerth. Der Bebauungsplan setzt hinsichtlich der Art der Nutzung ein allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Hinsichtlich des Maßes der Nutzung ist eine GRZ von 0,4, eine GFZ von 0,9 sowie eine Geschossigkeit von II festgesetzt. Der Bebauungsplan enthält außerdem eine textliche Festsetzung, nach welcher Drempel nicht zulässig sind. Auf dem Vorhabengrundstück befindet sich die ehemalige Feuerwache Kaiserswerth, die derzeit leer steht. Nahezu das gesamte Grundstück ist versiegelt. Die befestigten Flächen dienen dem Abstellen von Fahrzeugen. Geplant ist nach dem Abriss der Bestandsbebauung die Neuerrichtung von zwei Wohngebäuden in geschlossener Bauweise mit insgesamt 15 Wohneinheiten. Das an der Friedrich-von-Spee-Straße gelegene Haus 1 umfasst 12 Wohneinheiten, das am Barbarossawall gelegene Haus 2 3 Wohneinheiten. Vorgesehen sind jeweils barrierefrei erreichbare Terrassen im Erdgeschoss, Balkone sowie ein Gemeinschaftsgarten. Der Bauherr plant hier geförderten Wohnungsbau. Die geplanten Gebäude orientieren sich hinsichtlich ihrer First- und Traufhöhen an der vorhandenen Bebauung. Auch die Dachneigung wird entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplans aus der vorhandenen Bebauung übernommen. Durch die Planung wird die straßenseitige Baulücke geschlossen bzw. die vorhandene geschlossene Fassadenflucht fortgeführt. Es bestehen Hinweise auf Bodendenkmäler auf dem Grundstück. Aus statischen Gründen ist ein geringfügiger Eingriff in den Barbarossawall notwendig. Die Planung wurde mit dem Institut für Denkmalschutz und Denkmalpflege abgestimmt. Der vorgesehene geringfügige Eingriff in den Barbarossawall ist aus denkmalrechtlicher Sicht zulässig. Für das Vorhaben sind folgende Befreiungen erforderlich: Die Geschossigkeit wird bei beiden Gebäuden um ein Vollgeschoss überschritten. Geplant ist trotz der textlichen Festsetzung eine Errichtung mit Drempel. Das Hauptgebäude am Barbarossawall befindet sich teilweise außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche. Die GFZ von 0,9 wird um 0,07 überschritten. Die geplante Geländeaufschüttung sowie die zum Innenhof orientierten Balkone und Terrassen und die der Erschließung von Haus 2 dienenden Treppenanlagen liegen teilweise außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen. Die notwendigen Stellplätze einschl. ihrer Zufahrt zum Hof und der geplanten Carportanlage sowie die Fahrradabstellplätze liegen in Teilen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche; ebenso überschreiten die straßenseitigen Balkone an der Friedrich-von- Spee-Straße die Baugrenzen. Dies ist gem. § 23 Abs. 5 BauNVO ausnahmsweise zulässig. Aufgrund der Grundstücksfläche von über 1000 m² fällt die Erteilung der erforderlichen Befreiungen in die Zuständigkeit der Bezirksvertretung. Begründung: Die geplanten Gebäude orientieren sich hinsichtlich ihrer Höhenentwicklung an der vorhandenen Bebauung. Am Barbarossawall werden die Trauf- und Firsthöhen der Nachbargebäude aufgenommen. Entlang der Friedrich-von-Spee-Straße wird die Höhenentwicklung so fortgeführt, dass zwischen den unterschiedlichen Bestandshöhen der Gebäude Friedrich-von-Spee-Straße 42 und 36 vermittelt wird. Abweichend von der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans ist die Ausbildung eines Drempels vorgesehen. Dieser dient einer verbesserten Nutzbarkeit der Dachgeschosse. Zugleich wird hierdurch und durch die Erhöhung der Geschossigkeit eine Angleichung an die städtebaulichen Gegebenheiten erreicht. Zum Schutz des unmittelbar angrenzenden denkmalgeschützten Barbarossawalls sowie zum Erhalt der als Naturdenkmal geschützten Linde wurde die Lage des Baukörpers entsprechend angepasst. Hierdurch wird die festgesetzte Baugrenze im nordöstlichen Bereich zwar geringfügig überschritten, während die überbaubare Grundstücksfläche im südöstlichen Bereich nicht ausgeschöpft wird. Von der Möglichkeit der Errichtung eines Seite 2 eingeschossigen Gebäudes im Innenhof wird kein Gebrauch gemacht. Die GRZ wird mit 0,34 zudem unterschritten, Die Überschreitung der GFZ ist mit 0,07 sehr geringfügig. Die Geländeaufschüttung im Innenhof außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie die vorgesehenen Terrassen und Treppenanlagen sind erforderlich, um im Rahmen des geplanten geförderten Wohnungsbaus einen barrierefreien Zugang aus den Gebäuden sowie zum Gemeinschaftsgarten zu gewährleisten. Zudem kann durch die Geländeanhebung eine qualitätsvollere Baumpflanzung gewährleistet werden. Von einer weitergehenden baulichen Ausnutzung des Innenhofbereichs wird abgesehen. Insbesondere die Errichtung einer Tiefgarage wäre aufgrund möglicher Bodendenkmäler sowie der vorhandenen PFAS-Belastung kritisch zu bewerten. Insgesamt sind die vorgesehenen Befreiungen unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung, der Belange des Denkmal- und Naturschutzes sowie der Anforderungen an den geförderten Wohnungsbau insbesondere auch unter dem Gesichtspunkt vertretbar, dass im Innenhof auf Bebauung verzichtet und versiegelte Fläche entsiegelt wird. Die Verwaltung hat daher gegen die Erteilung der erforderlichen Befreiungen und Ausnahmen keine Bedenken. Nachrichtlich: Die notwendigen Fahrradabstellplätze sowie KFZ-Stellplätze werden auf dem Grundstück nachgewiesen. Für die Errichtung von Haus 2 ist die Fällung von zwei satzungsgeschützten Bäumen erforderlich. Die erforderliche Fällgenehmigung wurde durch das Garten-, Friedhofs- und Forstamt in Aussicht gestellt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird die Ersatzpflanzung auf dem Grundstück abgestimmt. Anlagen: Katasterauszug Luftbild Bebauungsplan Lageplan Haus 1 Straßenansicht Haus 1 Gartenansicht Haus 2 Ansichten Gesamtschnitt Baumaufmaß mit Fällung Seite 3

Title: 00595614.pdf URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00595614.pdf Published Time: Mon, 31 Aug 2026 08:04:58 GMT Number of Pages: 2 Markdown Content: Landeshauptstadt Düsseldorf Der Oberbürgermeister Vermessungs- und Katasteramt Brinckmannstr. 5 40225 Düsseldorf Die Begründung zu diesem Bauleitplan befindet sich auf dem Plan selbst!

Title: 00595616.pdf URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00595616.pdf Published Time: Mon, 31 Aug 2026 08:05:42 GMT Number of Pages: 1 Markdown Content: 0 1 2 3 4 5m Planungsphase Genehmigungsplanung Maßstab Blattgröße 420 x 297 Projektnummer 26.03 Plannummer Index - Datum 07.08.2026 Neuerrichtung von zwei Wohngebäuden Friedrich-von-Spee-Straße 38 40489 Düsseldorf # Bauvoranfrage Neu Bestand Abbruch Schraffuren gemäß Anlage zur BauPrüfVO Legende Maßstabsbalken BABW - Bauart Brandwand BRH - Brüstungshöhe F30-AB - feuerhemmende Wand F90-AB - feuerbeständige Wand LB - lichte Breite RW - Rettungsweg T30-RS - feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend T90-RS - feuerbeständig, dicht- und selbstschließend RW - Rettungsweg WH - Wandhydrant +0.00 = 32.60 _ +12.75 = 45.35 +7.55 = 40.15 46,30 41,02 44,39 39,19 Straßenansicht Haus 1 1:100 4_GMS_AN_ 001_-

Title: 00595617.pdf URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00595617.pdf Published Time: Mon, 31 Aug 2026 08:06:00 GMT Number of Pages: 1 Markdown Content: 0 1 2 3 4 5m Planungsphase Genehmigungsplanung Maßstab Blattgröße 420 x 297 Projektnummer 26.03 Plannummer Index - Datum 07.08.2026 Neuerrichtung von zwei Wohngebäuden Friedrich-von-Spee-Straße 38 40489 Düsseldorf # Bauvoranfrage Neu Bestand Abbruch Schraffuren gemäß Anlage zur BauPrüfVO Legende Maßstabsbalken BABW - Bauart Brandwand BRH - Brüstungshöhe F30-AB - feuerhemmende Wand F90-AB - feuerbeständige Wand LB - lichte Breite RW - Rettungsweg T30-RS - feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend T90-RS - feuerbeständig, dicht- und selbstschließend RW - Rettungsweg WH - Wandhydrant ±0.00 = 32.60 +12.75 = 45.35 +7.55 = 40.15 46,30 41,02 44,39 39,19 -1.60 = 31.00 -2.00 = 30.60 -1.40 = 31.20 -1.60 = 31.00 -1.20 = 31.40 +0.75 = 33.35 -1.00 = 31.60 -1.00 = 31.60 -1.80 = 30.80 Gartenansicht Haus 1 1:100 4_GMS_AN_ 002_-

Title: 00595618.pdf URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00595618.pdf Published Time: Mon, 31 Aug 2026 08:06:13 GMT Number of Pages: 1 Markdown Content: 0 1 2 3 4 5m Planungsphase Genehmigungsplanung Maßstab Blattgröße 420 x 297 Projektnummer 26.03 Plannummer Index - Datum 07.08.2026 Neuerrichtung von zwei Wohngebäuden Friedrich-von-Spee-Straße 38 40489 Düsseldorf # Bauvoranfrage Neu Bestand Abbruch Schraffuren gemäß Anlage zur BauPrüfVO Legende Maßstabsbalken BABW - Bauart Brandwand BRH - Brüstungshöhe F30-AB - feuerhemmende Wand F90-AB - feuerbeständige Wand LB - lichte Breite RW - Rettungsweg T30-RS - feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend T90-RS - feuerbeständig, dicht- und selbstschließend RW - Rettungsweg WH - Wandhydrant +14.47 = 47.07 +8.40 = 41.00 -1.40 = 31.20 +14.47 = 47.07 +8.40 = 41.00 +2.00 = 34.60 2m 1m 1.Obergeschoss Dachgeschoss 2.Obergeschoss Ansichten - Haus 2 1:100 4_GMS_AN_ H02_- Ansicht West Ansicht Ost Ansicht Nord

Title: 00595619.pdf URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00595619.pdf Published Time: Mon, 31 Aug 2026 08:06:25 GMT Number of Pages: 1 Markdown Content: 0 1 2 3 4 5m Planungsphase Genehmigungsplanung Maßstab Blattgröße 420 x 297 Projektnummer 26.03 Plannummer Index - Datum 07.08.2026 ## Neuerrichtung von zwei Wohngebäuden Friedrich-von-Spee-Straße 38 40489 Düsseldorf # Bauvoranfrage Neu Bestand Abbruch Schraffuren gemäß Anlage zur BauPrüfVO Legende Maßstabsbalken BABW - Bauart Brandwand BRH - Brüstungshöhe F30-AB - feuerhemmende Wand F90-AB - feuerbeständige Wand LB - lichte Breite RW - Rettungsweg T30-RS - feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend T90-RS - feuerbeständig, dicht- und selbstschließend RW - Rettungsweg WH - Wandhydrant > 1,30 2,20 3,60 2,20 6,77 1,30 2,90 2,90 2,90 6,07 6,07 10,00 16,07 38,68° 50,55° ±0.00 = 32.60 +2.90 +5.80 +12.75 = 45.35 +7.55 = 40.15 +8.70 2m 1m Kellergeschoss Erdgeschoss Obergeschoss Dachgeschoss 2m 1m +2.60 +5.50 +14.47 = 47.07 +8.55 +11.40 1.Obergeschoss Dachgeschoss 2.Obergeschoss Spitzboden 2m 1m +2.00 = 34.60 Erdgeschoss Traufe First -1.60 = 31.00 -1.80 = 30.80 Aufschüttung Traufe First +8.40 = 41.00 +2.90 = 35.50 Alte Feuerwehr Abdichtung Abdichtung -0.80 = 31.80 2,60 70 2,20 70 2,20 2,20 4,75 30 30 2,30 30 2,60 30 2,60 2,60 4,05 2,60 2,90 2,90 2,90 4,05 2,60 12,75 -2.60 _+0.00 = 32.60 -0.88 -0.90 = 31.70 Barbarossawall -0.30 = 32.30 ## Gesamtschnitt A 1:100 4_GMS_SC_ 001_-

Title: GG_23540_Anlage_Baumaufmaß_260720.pdf URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00595620.pdf Published Time: Mon, 31 Aug 2026 08:06:40 GMT Number of Pages: 1 Markdown Content: