B-Plan Nr. 5078/28 - Heerdter Lohweg

Ö Vorlagen - Nr. 61/ 87/2004 1 Mitwirkung des AWM, soweit wohnungsrelevante Interessen berührt werden Seite 1 von 6 Beschlussvorlage Betrifft: B-Plan Nr. 5078/28 - Stadtwerkegelände - Heerdter Lohweg - Frühzeitige Bürgerbeteiligung Beschlussdarstellung: " BV Die Bezirksvertretung 4 wird hiermit gem. § 3 Abs. 10 Nr. 3 der Bezirkssatzung zum Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 5078/28 - Stadtwerke- Gelände, Heerdter Lohweg - angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. Ferner beauftragt sie die Verwaltung gem. § 3 Abs. 3 Nr. 18 der Bezirkssatzung, die Bürgerbeteiligung in Form einer öffentlichen Versammlung (Stadtplanung zur Diskussion) durchzuführen. " AWM 1 Die Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung wird hiermit gem. § 20 Abs. 3 Nr. 1 der Zuständigkeitsordnung zum Bebauungsplan- Vorentwurf Nr. 5078/28 - Stadtwerke-Gelände, Heerdter Lohweg - angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. " APS Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt Kenntnis von dem Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 5078/28 - Stadtwerke-Gelände, Heerdter Lohweg - und beauftragt die Verwaltung, die Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) vom 27.08.1997 (BGBI. I S. 2141, 1998 I S. 137), geändert durch das "Gesetz zur Umsetzung der UVP- Änderungsrichtlinie, der IVU-Richtlinie und weiterer EG-Richtlinien zum Umweltschutz" vom 27.07.2001 (BGBI. I S. 1950) auf dieser Grundlage durchzuführen. Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 26.05.04 -/- 2 Bezirksvertretung 4 19.05.04 -/- 2 Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung -/- 1 -/- 2 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. RSD AllVorlg.WPT RSD AllVorlg.WPT Ö Vorlagen - Nr. 61/ 87/2004 Seite 2 von 6 Anlagen: Nr. Ort Anlage 1 beigefügt B-Plan-Begründung Alternative: Keine Amt: Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Oberbürgermeister Erwin Ö Vorlagen - Nr. 61/ 87/2004 Seite 3 von 6 Stand: 05.05.2004, Vorlage Nr. 61/87/2004 Anlage zur Vorlage Nr. 61/87/2004 B e g r ü n d u n g zum Bebauungsplan- Vorentwurf Nr. 5078/28 - Stadtwerke-Gelände, Heerdter Lohweg - Stadtbezirk 4 Stadtteil Heerdt 1. Örtliche Verhältnisse 1.1 Bestand Das Plangebiet wird umgrenzt vom Heerdter Lohweg im Westen, die Neuwerker Straße bis zur Straßenmitte im Osten und durch die ehemalige Gleistrasse der Deutschen Bahn AG im Norden. Innerhalb des Plangebietes befinden sich im Norden die Betriebshallen eines Logistik- Unternehmens. Entlang der Viersener Straße und an der Neuwerker Straße stehen straßenbegleitend Wohngebäude, die teilweise in den 30er, teilweise in den 50er Jah- ren des letzten Jahrhunderts errichtet wurden. An der Ecke Viersener Straße / Heerdter Lohweg wurde vor kurzem eine Wohnresidenz für ältere Menschen fertiggestellt. Von der genannten Wohnbebauung erstreckt sich eine Freifläche bis zur Brüsseler Straße und dem Heerdter Lohweg. Auf dieser Freifläche befindet sich ein Garagenhof im Nord- osten und ein Spiel- und Bolzplatz im Südwesten der Fläche. In Teilen ist dichter Be- wuchs vorhanden. Entlang der Brüsseler Straße verläuft ein Fußweg, der den Heerdter Lohweg mit der Neuwerker Straße verbindet. Das Gelände liegt zum Teil bis zu 2 m unter dem Straßen- niveau. Die Geländehöhe schwankt zwischen ca. 34 und 36 m ü. NN. Lediglich im Be- reich des Heerdter Lohwegs steigt die Geländehöhe aufgrund des Straßenverlaufs (Brücke über die Brüsseler Straße) auf ca. 40 m ü. NN. 1.2 Umgebung Östlich des Plangebietes, auf der gegenüberliegenden Seite der Neuwerker Straße, steht eine Zeile aus Wohngebäuden. Daran schließt das Gelände der ehemaligen Gat- zweiler Brauerei mit den Betriebsanlagen und -gebäuden an. Die noch bestehenden Brauerei-Gebäude sind überwiegend vier- bis achtgeschossig. Die Flächen sind über- wiegend versiegelt. Im Nordosten liegen jenseits der ehemaligen Bahntrasse teilweise ungenutzte und teilweise gewerblich genutzte Flächen. Im Nordwesten bestehen ge- werblich genutzte Flächen mit einem Bürogebäude. Westlich des Heerdter Lohweges liegt der Albertussee. Die vorhandene Wohnbebauung ist von den nächstliegenden - 4 - Seite 4 von 6 Stadtteilen durch Verkehrsachsen (Brüsseler Straße / B 7) sowie durch Brachflächen oder zum Teil noch gewerblich genutzte Flächen abgetrennt. 1.3 Verkehr Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Neuwerker Straße, die Viersener Straße sowie den Heerdter Lohweg, der an die Hansaallee und die Pariser Straße an- bindet. Mit der südlich gelegenen Pariser Straße ist über den Knoten Heesenstraße ein Anschluss an die Brüsseler Straße (Bundesstraße B 7) und an die Autobahn A 52 (Richtung Meerbusch) sowie die Innenstadt gegeben. Über die Hansaallee besteht eine Verbindung zu dem Knotenpunkt Am Seestern, nach Nordwesten (Richtung Meerbusch) sowie in die Innenstadt. Die Viersener Straße ist für den Fahrverkehr unterbrochen, so dass keine Fahrbezie- hung von der Prinzenallee (über die Viersener Straße) zum Heerdter Lohweg besteht. Die Brüsseler Straße ist in dem an das Plangebiet angrenzenden Abschnitt Teil des überörtlichen Verkehrsknotenpunktes Heerdter Dreieck, das die Autobahn A 52 aus Richtung Meerbusch-Neuss über die Rheinkniebrücke und die Theodor-Heuss-Brücke mit den rechtsrheinischen Innenstadtbereichen verbindet. Das Heerdter Dreieck übernimmt wesentliche Bündelungs- und Verteilfunktionen für die Innenstadterschließung und die linksrheinischen Stadtviertel. Die hieraus resultieren- den sehr hohen Fahrzeugfrequenzen führen zu erheblichen Lärmimmissionen im Plan- gebiet und in seiner Umgebung und beeinträchtigen die Wohnqualität erheblich. 2. Gegenwärtiges Planungsrecht 2.1 Flächennutzungsplan (FNP) Der gültige Flächennutzungsplan der Stadt Düsseldorf weist für das Plangebiet im nördlichen Bereich Gewerbegebiet (GE) aus. An der Viersener Straße und der Neuwerker Straße ist Wohngebiet (W) dargestellt, das im Norden an das Gewer- begebiet heranreicht. Im Süden und im Westen des Plangebiets ist eine Grünflä- che mit der Zweckbestimmung Kinderspielplatz bis zur Brüsseler Straße (B7) dar- gestellt. Eine Abfahrt des Rheinallee-Tunnels / Rheinkniebrücke führt auf den Heerdter Lohweg. Die Anpassung des FNP an die geänderte planerische Zielsetzung wird zurzeit durchgeführt. Die neue Darstellung des FNP soll im Bereich nördlich der Vierse- ner Straße als Wohnbaufläche und im südlichen Teilbereich als Kerngebietsflä- che erfolgen. Entlang des Heerdter Lohweges ist eine Grünfläche vorgesehen, die sich bis in den Innenbereich erstreckt und für diesen Bereich die Zweckbe- stimmungen Parkanlage mit Kinderspielplatz darstellt. Für das Plangebiet ist zur Zeit noch der Durchführungsplan Nr. 5178/25 aus dem Jahre 1960 rechtskräftig. Dieser sieht entlang des Heerdter Lohweges und der Brüssler Straße eine Vorgartenzone und dahinterliegend gewerbliche Nutzung vor. Der Durchführungsplan soll mit Satzungsbeschluss dieses Bebauungsplanes aufgehoben werden. 2.2 Städtebaulicher Rahmenplan Heerdt / Verkehrsplanung In den Stadtteilen Oberkassel und Heerdt sind in den letzten Jahren große Flä- chen brach gefallen. Sie umfassen den ehemaligen Güterbahnhof Oberkassel - 5 - Seite 5 von 6 sowie altindustrielle und gewerbliche Flächen entlang der Bahntrasse. Hieraus ergab sich die Notwendigkeit einer städtebaulichen Neuordnung in diesen Stadt- teilen. Für den Teilbereich zwischen der Hansaallee, der Brüsseler Straße und der Stadtgrenze wurde 1993 der „Rahmenplan Heerdt, Teilbereich südlich Han- saallee" erarbeitet und 1998 sowie 2000 fortgeschrieben. Ziel der Rahmenpla- nung ist eine Revitalisierung und Umnutzung von Flächen. Für das Plangebiet und seine Umgebung wurden darin folgende Ziele festgelegt: - Kerngebiete für das Gatzweiler Gelände sowie eine Bebauung entlang der Brüs- seler Straße bis zum Heerdter Lohweg - Erhalt der Wohnbebauung - Ergänzende Wohnbebauung nördlich der Viersener Straße Die Erschließung der zukünftig erheblich intensiver genutzten Flächen und die Abwick- lung des Verkehrs, der aus dem Entwicklungspotenzial abgeleitet werden muss, über- fordert das heutige Straßensystem insbesondere am Seestern und auf der Luegallee. Als Lösung der Probleme wird ein Umbau von Teilbereichen des Heerdter Dreieckes angestrebt. Mit neuen Zu- und Abfahrten vom und zum Heerdter Lohweg an die Brüsse- ler Straße sowie weiterem Anschluss im Bereich Prinzenallee/Schanzenstraße ergibt sich ein Vollanschluss an die B7. Als Verbindung der Zu- und Abfahrten ist eine neue Straße zwischen der Prinzenallee und dem Heerdter Lohweg erforderlich, die auf der ehemaligen Bahntrasse verlaufen soll. Die neue Straße wird im Weiteren als "Basisstra- ße" bezeichnet. 3. Ziel und Zweck des Bebauungsplanes Planungsanlass Die Flächen der Stadtwerke AG im Plangebiet und der östlich angrenzenden ehemali- gen Brauerei Gatzweiler sollen baulich entwickelt werden. Um für die zukünftige Bebau- ung einen übergeordneten Rahmen zu schaffen, wurde ein städtebauliches Gutachter- verfahren für ein größeres Gebiet zwischen dem Heerdter Lohweg, der Hansaallee und der Brüsseler Straße durchgeführt - das "Städtebauliche Gutachterverfahren Gatzweiler-Gelände". Das Ergebnis des Gutachterverfahrens bildet die Grundlage zur Entwicklung des Planungsrechts für eine bauliche Verdichtung an dieser Stelle. Für die Fläche der Gatzweiler Brauerei wird bereits der Bebauungsplan Nr. 5178/54 auf- gestellt. Das Verfahren steht kurz vor der öffentlichen Auslegung. Aufgabe und Ergebnis des Gutachterverfahrens Im Gutachterverfahren wurde die städtebauliche Grundordnung für ein Gebiet in sehr prominenter Lage mit gesamtstädtischer Bedeutung gefunden, das ein nordöstlicher Stadteingang werden soll. Zentrale Ziele waren die Ansiedlung von Arbeitsplätzen in einer dem Standort angemessenen hohen Dichte verbunden mit Wohnen, ergänzenden Nutzungen und Freiflächen in einem ausgewogenen Verhältnis. Die unterschiedlichen Nutzungsanteile waren so anzuordnen, dass die vorhandene Wohnnutzung und erhal- tenswerter Grünbestand integriert werden kann und die hohen Verkehrsimmissionen berücksichtigt werden. Das Ergebnis des Gutacherverfahrens sieht eine Ergänzung der vorhandenen Wohnzeilen entlang der Viersener Straße und der Neuwerker Straße zu einer geschlossenen Blockrandbebauung vor. Der Baublock zwischen der Viersener Straße, der „Basisstraße" und dem Heerdter Lohweg soll Wohnen aufnehmen, wie auch die Baublöcke, die nördlich der „Basisstraße" angeordnet wurden. Entlang der Brüsseler Straße entsteht eine geschwungene, baulich geschlossene Stadtkante, die an der "Ba- sisstraße" mit einem Hochhaus beginnt, das gleichzeitig den Stadteingang signalisiert. Diese Randbebauung soll Büronutzungen aufnehmen, die eine geringere Sensibilität gegenüber dem Verkehrslärm aufweisen. Hierdurch können die Innenbereiche und die - 6 - Seite 6 von 6 vorhandene Wohnbebauung geschützt werden. Der Innenbereich des Baublocks an der Brüsseler Straße westlich der Neuwerker Straße mit dem vorhandenen Grün soll Cha- rakter eines öffentlichen Parks erhalten, während im Block östlich der Neuwerker Straße ein städtischer, überwiegend steinerner Platz vorgesehen ist. Inhalte des Bebauungsplans Das Plangebiet umfasst den südwestlichen Teil der Stadtkante an der Brüsseler Straße, die bestehende Wohnbebauung an der Neuwerker Straße und an der Viersener Straße sowie die geplante Wohnnutzung entlang der „Basisstraße" und des Heerdter Lohwe- ges nördlich der Viersener Straße. Im Innenbereich des südlichen Baublockes ist eine für die Öffenltichkeit zugängliche Grünfläche vorgesehen, die im Sinne eines Parkes gestaltet werden soll. Diese erhält zwei Ausgänge. Einer davon befindet sich am Süden- de der Neuwerker Straße und stellt so die Verbindung zu dem östlich angrenzenden Block mit dem Stadtplatz her. Der Ausgang im nordwestlichen Bereich führt zur Freiflä- che am Albertussee sowie zum Knotenpunkt Heerdter Lohweg / Viersener Straße. Auf der Grünfläche sollen Kinderspielflächen eingerichtet werden. Für den geplanten Ausbau der Abfahrt von der Brüsseler Straße und zur Errichtung der Stadtkante ist der Abriss von Wohngebäuden an der Neuwerker Straße erforderlich. Als Ersatz soll im Blockinnenbereich zum Park hin eine Bebauung parallel zu der bestehen- den Gebäudezeile an der Neuwerker Straße ermöglicht werden. Der Wohnungsneubau soll vom Umfang ungefähr dem abzureißenden Wohnraum entsprechen, um eine Um- siedelung der Bewohner im Viertel zu ermöglichen. Gedacht ist hier an eine ungefähre Größenordnung von 2.000 m² Geschossfläche. Das Wettbewerbsergebnis wurde in die- sem Bereich überarbeitet. Es sind Stadthäuser geplant, die eine Adresse zu der Grünfläche ausbilden sollen und von dort als dreigeschossige Gebäude erscheinen. Aufgrund des Geländeversprungs wird die Höhenlage des Erdgeschoss der neuen Häuser zum Park dem Kellerniveau der bestehenden Gebäude entsprechen. Auf dieser Höhe sind für die erforderlichen Stell- plätze und als Ersatz für einen bestehenden Garagenhof Tiefgaragen zwischen der be- stehenden und der geplanten Bebauung vorgesehen. Die entstehenden Freiflächen auf der Tiefgaragen sollen als begrünte Gärten auch für den Wohnungsbestand an der Neuwerker Straße dienen. Die vorhandene und die geplante Wohnbebauung soll als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Die Randbebauung zur Brüsseler Straße wird als Kerngebiet (MK) festgesetzt. Hier sind ca. 22.000 m² Geschossfläche für Büro- und Dienstleistungsnutzungen geplant. Für den nördlichen Baublock ist die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes vor- gesehen, um den Wohnstandort zu stärken. Es ist eine höhenmäßig gestaffelte und in Teilen nach Süden orientierte Bebauung geplant, die in geschlossener Bauweise an bestehende oder geplante Gebäude angebaut werden soll. Durch die Staffelung der Gebäudehöhen sollen stadträumlich maßstäbliche Bezüge hergestellt und in Teilen eine bauliche Nutzung der innen liegenden Fläche ermöglicht werden. Insgesamt sollen in diesem Block ca. 14.000 m² Geschossfläche zusätzlich zum bestehenden Wohnungs- bau an der Neuwerker Straße ermöglicht werden.