B-Plan-Vorentwurf Nr. 4978/18 - Im Heerdter Feld

Ö Vorlagen - Nr. 61/ 81/2004 Seite 13 von 31 Anlage zur Vorlage Nr. 61/81/2004 B e g r ü n d u n g zum Bebauungsplan Entwurf Nr. 4978/18 - Im Heerdter Feld- Stadtbezirk 4 Stadtteil Heerdt 1. Örtliche Verhältnisse Das ca. 2.2 ha große Plangebiet liegt südöstlich der Krefelder Straße und wird durch die Straße Im Heerdter Feld im Nord-Westen, die Bayerstraße im Nord-Osten und Am Müh- lenberg im Süd-Osten eingegrenzt. Die Umgebung des Plangebietes wird im Nord-Westen begrenzt durch bestehende Wohnbebauung mit überwiegend 1 bis 2-geschossigen Doppelhäusern. Nordöstlich und südöstlich des Plangebietes befinden sich der Friedhof Heerdt und Brachflächen, die ursprünglich für eine Friedhofserweiterung vorgesehen waren. Für die ehemalige Friedhofserweiterungsfläche ist eine Umnutzung in Wohnbaufläche geplant. Hierfür befindet sich der Bebauungsplanvorentwurf 4978/15 "Am Mühlenberg" im Verfahren. Nördlich an den Friedhof angrenzend erstreckt sich ein gewerblich genutztes Gebiet, das über die Willstätter Straße erschlossen wird. Südwestlich der Krefelder Straße liegt das Wohngebiet Ökotop Heerdt. Das Ökotop ist eine in sich geschlossene Wohn- siedlung mit ökologischer Ausrichtung. Das Plangebiet wird erschlossen über ein ringstraßenförmiges Erschließungssystem der Straßenzüge Am Mühlenberg, Bayerstraße, Im Heerdter Feld. Dieses ist in Teilen bereits erstellt und als Baustraße nutzbar. An der Krefelder Straße ist ein öffentlicher Parkplatz angelegt, der ursprünglich den Besuchern des Friedhofserweiterungs-geländes dienen sollte. 2. Gegenwärtiges Planungsrecht Ö Vorlagen - Nr. 61/ 81/2004- 14 - Der Gebietsentwicklungsplan 1999 (GEP' 99) weist den Planbereich als allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus. Im gültigen Flächennutzungsplan ist die Fläche als Wohnbaufläche dargestellt. Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des seit 03.04.1999 rechtskräftigen Bebau- ungsplanes 4978/14 "Berzeliusstraße". Dieser Bebauungsplan setzt überwiegend reines Wohngebiet (WR) mit zweigeschossigen Doppelhäusern fest. Lediglich im nordöstlichen Teil ist allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen. Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich des Verkehrsflughafens Düsseldorf, im so- genannten 6-km-Kreis, ca. 5.600 m vom Flughafenbezugspunkt entfernt. Das Plangebiet wird im Süden von der in Ost-West-Richtung verlaufenden Richtfunk- strecke der Deutschen Telekom AG tangiert. Die "Krefelder Straße" ist als Landesstraße (L 392) klassifiziert. 3. Anlass, Ziel und Zweck des Bebauungsplanes In Düsseldorf besteht eine große Nachfrage nach Wohnraum für Familien und Wohnraum für Familien in mehreren Generationen. Wegen der begrenzten Reserve an verfügbaren stadtnahen Flächen, eignet sich das vorgehaltene Gebiet für kosten- und flächensparendes Bauen. Durch die intensivere Ausnutzung wird einer größeren Zahl an Bürgern die Möglichkeit eröffnet, Wohneigentum im Düsseldorfer Stadtgebiet zu erwerben. Durch die Nachverdichtung im inneren Stadt- gebiet werden gleichzeitig Flächen in den Aussenbereichen geschont. Mit Ratsbeschluss vom 18.09.2000 wurde daher entschieden, einen Realisierungs-wettbewerb auszuloben, der die Möglichkeiten aufzeigt, wie das Gebiet kosten- und flächensparend mit "Experi- mentellem Wohnungsbau" bebaut werden kann. In Übereinstimmung mit den wohnungs- politischen Zielsetzungen des Landes NRW wurde dieser Wettbewerb auch durch das Landesprogramm "Experimenteller Wohnungsbau" finanziell gefördert. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 81/2004- 15 - Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung (APS) hat daraufhin in seiner Sitzung am 22.11.2001 beschlossen, für den Siegerentwurf des Bieterwettbewerbs für kosten- und flächensparende Kaufeigenheime - Im Heerdter Feld - die Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 (BauGB) durchzuführen, um hier auch die Modelle der beiden Ankäufe des Bieter- wettbewerbes zu zeigen. 4. Umweltbericht - Zusammenfassung (gem. § 2a Abs. 3 BauGB) Die Idee einer dichten Einfamilienhaus-ähnlichen Baustruktur mit flexiblen Grundrissen und einem autofreien Innenbereich wird insbesondere aus Gründen des Bodenschutzes, der Kriminalprävention und der Kinderfreundlichkeit begrüßt. Auch energetische Belange sind in der Planung berücksichtigt. Die Lage dieses experimentellen Wohnungsbaus im Stadtgefüge ist jedoch ungünstig. Das geplante hoch verdichtete Wohngebiet kann an der Peripherie der Stadt nur als Ausnahme akzeptiert werden. Die unbebaute Freifläche mit ihrer insbesondere stadt- klimatischen Bedeutung für die umliegenden Wohn- und Gewerbegebiete wird durch die städtebaulichen Planungen ihre bioklimatische und städtökologische Funktion verlieren, da auch die derzeit noch höherwertigen Grünstrukturen beseitigt werden. Um diesen Eingriff auszugleichen, werden Grünfestsetzungen getroffen, die ein Mindest- maß an Bepflanzung im Plangebiet sicherstellen. Größere Defizite müssen im nördlichen Düsseldorfer Stadtgebiet ausgeglichen werden. Um die Lärmbelastungen durch die angrenzende Krefelder Straße zu reduzieren, sind verschiedene Lärmschutz-Maßnahmen vorgesehen. Die im Plangebiet befindliche Altablagerung ist in der Vergangenheit durch Methangas- bildung aufgefallen. Auch wenn bei aktuellen Untersuchungen keine relevanten Gehalte festgestellt wurden, ist die Installation einer technischen Gassicherung erforderlich. Diese wurde im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplanes in einem Gassicherungskonzept entworfen und wird im Rahmen der Bauausführung errichtet werden. 5. Abwägung, Inhalt des Bebauungsplanes 5.1 Städtebauliches Konzept Ö Vorlagen - Nr. 61/ 81/2004- 16 - Die verdichtete Wohnstruktur ist Ergebnis des Bieter-Wettbewerbs und stellt sich als eigenständige Wohnanlage dar. Das Grundstück hat eine maximale Breite von 228 m und eine maximale Tiefe von 105 m und wird durch eine umlaufende Straßenbegrenzungslinie festgesetzt. Auf dem Grund- stück werden die von Süd-West nach Nord-Ost verlaufenden 23 Baufelder parallel zur Straße Im Heerdter Feld angeordnet. Es wird unterschieden in Baufelder für Kern-Häuser, Baufelder für Vorder- und Hinter-Häuser und ein Baufeld für ein Gemeinschaftshaus. Es werden ingesamt 10 Hausgruppen gebildet (ohne Gemeinschaftshaus). Im Rahmen der Idee eines kosten- und flächensparenden Bauens soll im Vergleich zur benachbarten Bebauung verdichteter Wohnungsbau auf diesen Flächen realisiert werden. Dabei wird auf die Bildung von Nachbarschaften wie auch auf das Generationenwohnen innerhalb der einzelnen Familien besonderen Wert gelegt. Dem Ausbauniveau der Straße folgend sind die einzelnen Wohngruppen und die zu- sammengehörenden überbaubaren Flächen stufenweise angeordnet. Die einzelnen Wohneinheiten werden von der Straße Im Heerdter Feld und von der Straße Am Mühlen- berg erschlossen. Abgeschlossene private Gemeinschaftsflächen erstrecken sich zwischen den Wohn- einheiten von Süd-West nach Nord-Ost. Es besteht die Möglichkeit auf einer dafür vorgesehenen Fläche ein Gemeinschafts-haus zu errichten. Das Gemeinschaftshaus darf maximal zweigeschossig ausgeführt werden und die Höhe der umliegenden geplanten Wohnhäuser nicht überschreiten (max. Scheitel- höhe 6,33 m über Oberkante Fertigfußboden - OKFF). Zudem hat es sich gestalterisch an die geplanten Wohnhäuser anzupassen. Der verdichteten Baustruktur innerhalb der Baufelder wird durch die Flexibilität des zugrundeliegenden "Vario-Haus-Systems" in besonderer Weise Rechnung getragen. Auf der größeren der überbaubaren Fläche (Bautiefe 12,65 m) wird das Kernhaus errichtet und kann, wo entsprechend dem Gestaltungskonzept vorgesehen, durch ein Vorder- und/ oder Hinterhaus ergänzt werden. Die Ergänzung durch Vor- und Hinterhäuser ist im nord-/ nordöstlichen Bereich des Plangebietes vorgesehen, während im südöstlichen Bereich nur die Bebauung zusätzlicher Hinterhäuser möglich ist. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 81/2004- 17 - Die Erweiterung kann je nach Bedarf auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Durch die Erweiterungen ergeben sich abgeschlossene Innenhofsituationen. Diese können durch Schiebedächer in temporär überdachte Bereiche umgewandelt werden. 5.2 Art der baulichen Nutzung Das Plangebiet wird als allgemeines Wohngebiet (WA) festgelegt, um im Rahmen des experimentellen Wohnungsbaus die Kombination von Wohnen und Arbeiten "unter einem Dach" zu erlauben. Außer den gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen in den WA sind ausnahmsweise Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstiges nicht störendes Gewerbe zulässig. Nicht zulässig sind Anlagen der Verwaltung, da sie sowohl dem städtebaulichen Maßstab als auch der Nutzerstruktur der geplanten Maßnahme entgegenstehen. Weiterhin sind Gartenbaubetriebe nicht zulässig, da Anlagen dieser Art der flächen- sparenden Struktur der geplanten Maßnahme entgegenstehen und zusätzlicher Verkehr im Wohngebiet entstehen würde. Tankstellen sind nicht zulässig, da diese Einrichtungen zusätzlichen Verkehr erzeugen würden und mit der übrigen Nutzungsstruktur nicht vereinbar sind. 5.3 Maß der baulichen Nutzung Bei der Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) wurden die Grundflächen aller Wohnein- heiten durch die gesamte Grundstücksfläche geteilt. Für den Verkauf werden die Wohn- einheiten und die dazugehörigen Freiflächen nach Wohnteileigentum geteilt, wodurch im Vergleich zu Einzeleigentum eine höhere Verdichtung als bei grundstücksbezogener Berechnung ermöglicht wird. Als Maß der baulichen Nutzung werden im Plangebiet die GRZ auf 0,5 und die Geschoss- flächenzahl (GFZ) auf 1,2 festgelegt. Die GRZ von 0,5 wird inklusive oberirdischer Stell- plätze und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO festgesetzt. Mit der geplanten Bebauung des Grundstückes mit 69 WE wird die in der BauNVO festgelegten Obergrenze der Grundflächenzahl von 0,4 für allgemeine Wohngebiete überschritten. Dies ist zwar nach § 17 Abs. 2 BauNVO zulässig, erfordert aber besondere städtebauliche Gründe. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 81/2004- 18 - Solche Gründe liegen in dem Ergebnis des mit Landesmitteln geförderten, städtebauli- chen Wettbewerbes zu kosten- und flächensparendem Bauen vor. Die Planung ist Ergeb- nis dieses Wettbewerbes. Es handelt sich um ein Pilotprojekt, das preisgünstiges Wohn- eigentum in der Stadt ermöglichen und das Wohnungsangebot in Düsseldorf mit der Möglichkeit des Generationenwohnens ausweiten und verbessern soll. Mit dem Projekt wird die Strategie verfolgt, sowohl Abwanderungen aus der Stadt in umliegende Ge- meinden und Pendlerverkehren vorzubeugen, als auch eine weitere Zersiedlung von freier Landschaft zu verhindern. Die private, geschützte Innenzone stellt mit dem Wegesystem, dem Spielplatz und dem geplanten Gemeinschaftshaus einen qualitätsvollen Aufenthaltsbereich dar. Vollflächige Verglasungen mit geschosshohen Fenstern an den Giebelseiten sorgen für eine aus- reichende Belichtung und Belüftung. Aufgrund dessen sind gesunde Wohn- und Arbeits- verhältnisse gewährleistet. Mit der kompakten Bauweise des "Vario-Haus-Systems" wird eine günstige Energiebilanz erzielt und durch die hohe Verdichtung eine Versiegelung an anderer Stelle verhindert. Darüber hinaus gewährleistet die Aneinanderreihung von Baukörpern in Hausgruppen eine kostengünstige Realisierbarkeit. Die Scheitelhöhen der Tonnendächer werden mit 6,33 m festgelegt, die Wandhöhe mit 5,345 m. Für die Bemessung der Wand- und Dachhöhen ist als Bezugshöhe die im Plan eingetragene jeweilige OKFF (Oberkante Fertigfußboden) in den einzelnen überbaubaren Flächen maßgebend. 5.4 Bauweise Um die angestrebte Verdichtung zu erreichen werden Baulinien, die die Abstand-flächen regeln, die Wandhöhe und die Scheitelhöhen der Tonnendächer zwingend festgesetzt (siehe auch Systemskizzen). Das "Vario-Haus-System" wird in Systembauweise mit giebelständigen Tonnendä- chern an den Straßen Im Heerdter Feld und Am Mühlenberg errichtet. Das Tonnendachsystem bietet ökonomische Vorteile und kann ohne zusätzliche Auf- bauten durch ein Fotovoltaiksystem ergänzt werden. Das städtebauliche Element des Tonnendachs prägt das Erscheinungsbild des Wohn- gebietes und setzt einen Akzent im gesamten umliegenden Bereich. Die Innenhofbereiche zwischen Kern-, Vorder- oder / und Hinterhaus können nach Wunsch mit einer trans- parenten Schiebedachkonstruktion überdeckt werden. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 81/2004- 19 - 5.5 Stellplätze Die notwendigen 69 Stellplätze (ST) werden auf den privaten Grundstücksflächen vor den Häusern (1 ST/Wohneinheit) untergebracht. Besucherparkplätze werden in ausreichender Anzahl in den Straßenräumen Im Heerdter Feld, Am Mühlenberg und auf der vorhande- nen Parkplatzanlage an der Krefelder Straße bereitgestellt. 5.6 Kinderfreundlichkeit Die Anlage ist in besonderer Weise kinderfreundlich gestaltet. Im Wohngebiet entsteht eine geschützte, private Innenzone mit einem Spielplatz, der von den angrenzenden Wohneinheiten aus von den Eltern einsehbar ist. Dieser ist Bestandteil des Entwurf- konzeptes und wird über das Bauantragsverfahren gesichert. Der Hinweis auf die private Spielfläche ist in die zeichnerischen Festsetzungen aufgenommen worden. In unmittelba- rer Nähe befindet sich auf dem Ökotop-Gelände eine öffentliche Grünfläche, die über die Ampelanlage Krefelder Straße, Ecke Berzeliusstraße erreichbar ist. Eine weitere öffentli- che Grünfläche befindet sich in südöstlicher Richtung, außerhalb des Plangebietes. Der dort im Rahmen des B-Planverfahren "Südwestlich Am Mühlenberg" geplante öffentliche Spielplatz wird über eine fußläufige Wegeverbindung direkt vom Plangebiet aus erreichbar sein. Durch die geplante neue Wohnbebauung entsteht ein Platzbedarf in einer Kinder-tages- stätte für 5-10 Kinder im Alter von 3-6 Jahren. Diese wird durch den im Bereich Ökotop geplanten Bau einer Kindertageseinrichtung gewährleistet. Die das Grundstück betreffen- de Bauvoranfrage ist eingereicht worden. Das Jugendamt befürwortet das Vorhaben. 5.7 Erschließung Die äußere Erschließung erfolgt über die Krefelder Straße, die eine wichtige Verbindung zwischen dem Stadtteil Düsseldorf-Heerdt und der benachbarten Stadt Meerbusch herstellt. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 81/2004- 20 - Mit der Verlängerung der Böhlerstraße wird eine zusätzliche Verbindung zur Brüsseler Straße und zur A 52 geschaffen. Hierfür befindet sich der B-Planvorentwurf 4978/17 "Verlängerte Böhlerstraße" im Verfahren. Mit dieser Maßnahme wird die überörtliche Erschließung des Plangebietes weiter optimiert. Die Erschließung des Plangebietes ist über die umlaufenden Straßen Am Mühlenberg, Bayerstraße und Im Heerdter Feld gesichert. Der Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) erfolgt über die Halte- stelle an der "Berzeliusstraße" mit der Linie 828, sowie mit der Buslinie 833 an der Halte- stelle "Böhlerstraße". Die mittlere Gehwegentfernung zu den Haltestellen beträgt ca. 200 m. Die innere Erschließung des Plangebietes erfolgt über ein fußläufiges Wegesystem zwischen den Wohngruppen sowie den von Süd-West nach Nord-Ost verlaufenden privaten Innenbereichen mit Spielplatz und Gemeinschaftshaus. Zudem wird eine Wege- querung von nord-westlicher in süd