B-Plan Nr. 6368/08 - Thomas-Dehler-Straße -

Ö Vorlagen - Nr. 61/ 52/2004 Seite 1 von 18 Beschlussvorlage Betrifft: B-Plan Nr. 6368/08 - Thomas-Dehler-Straße - Aufstellung; Absehen von Bürgerbeteiligung; öffentliche Auslegung Beschlussdarstellung: " BV Die Bezirksvertretung 10 wird hiermit gem. § 3 Abs. 10 Nr. 3 der Bezirkssatzung zum Bebauungsplan-Entwurf Nr. 6368/08 - Thomas-Dehler- Straße - angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. " AUS Der Ausschuss für Umweltschutz stimmt dem Bebauungsplan-Entwurf Nr. 6368/08 - Thomas Dehler-Straße - im Rahmen seiner Mitwirkung gem. § 18 Abs. 4 der Zuständigkeitsordnung zu und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. Hinweis: Aussagen zu den umweltrelevanten Belangen sind in der Begründung zum vorliegenden Bebauungsplan-Entwurf im Kapitel 6. Umweltbericht einschl. der Zusammenfassung - Kapitel 4 - gem. § 2a Abs. 3 BauGB enthalten. " APS I. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschließt, für ein Gebiet im Bereich der Thomas-Dehler-Straße / Stettiner Straße - maßgebend ist die Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches gemäß § 9 (7) Baugesetzbuch (BauGB) im Bebauungsplan-Entwurf Nr. 6368/08 - Thomas-Dehler-Straße - der Bestandteil dieses Beschlusses ist - einen Bebauungsplan gemäß § 2 (1) Baugesetzbuch (BauGB) vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), geändert durch das "Gesetz zur Umsetzung der UVP-Änderungsrichtlinie, der IVU-Richtlinie und weiterer EG-Richtlinien zum Umweltschutz" vom 27.07.2001 (BGBl. I S. 1950) aufzustellen, der vorrangig folgende Planungsziele zur Grundlage haben soll: - Ausweisung von Kerngebiet II. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschließt, von der gemäß § 3 (1) BauGB durchzuführenden frühzeitigen Bürgerbeteiligung abzusehen, da die Planinhalte bereits viermal öffentlich diskutiert wurden: - 1. Workshop am 03.04.2001 mit ca. 110 Personen RSD AllVorlg.WPT Ö Vorlagen - Nr. 61/ 52/2004 Seite 2 von 18 - 2. Workshop am 12.06.2001 mit ca. 70 Personen - 3. Workshop am 04.09.2001 mit ca. 60 Personen - Sonnenplatz am 27.06.2002 mit a. 50 Personen III. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung stimmt dem Bebauungsplan-Entwurf Nr. 6368/08 - Thomas-Dehler-Straße - und seiner Begründung für die öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB zu. Sofern keine Anregungen erhoben werden, empfiehlt der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung dem Rat der Stadt, den vorliegenden Entwurf als Satzung zu beschließen. Die öffentliche Auslegung erfolgt erst, wenn ein abzuschließender städtebaulicher Vertrag wirksam geworden ist. Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 26.05.04 -/- 2 Bezirksvertretung 10 20.04.04 -/- 2 Ausschuss für Umweltschutz 20.04.04 -/- 2 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: Nr. Ort Anlage 1 beigefügt B-Plan-Begründung Alternative: Keine Amt: Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Oberbürgermeister Erwin RSD AllVorlg.WPT Ö Vorlagen - Nr. 61/ 52/2004 Seite 3 von 18 Anlage zur Vorlage Nr. 61/52/2004 B e g r ü n d u n g zum Bebauungsplan-Entwurf Nr. 6368/08 - Thomas-Dehler-Straße . Stadtbezirk 10 Stadtteil Garath 1. Örtliche Verhältnisse Das Plangebiet ist Teil des Garather Hauptzentrums und zur Zeit nur teilweise bebaut. Von Norden nach Süden steigt das Plangebiet um ca. 3 m an. Auf dem von der Stettiner Straße durch einen Parkplatz getrennten nördlichen Teil befindet sich ein dreigeschossi- ges Bürogebäude mit Satteldach, an welches sich südlich eine nur halb versenkte Tiefga- rage anschließt. Daneben liegt eine nur provisorisch befestigte, eingezäunte Fläche, die nur selten als Stellplätze genutzt wurde. Das Bürogebäude steht zur Zeit leer. Südlich davon befindet sich ein öffentlicher Parkplatz und die Grün- und Freifläche des Sonnenplatzes. Dieser wird südlich von einer 6-8-geschossigen Wohnbebauung begrenzt. Den südöstlichen Abschluss des Platzes bildet das 2-geschossige evange-lische Jugendheim "Anne-Frank-Haus". Diese Gebäude sind aber nicht mehr Teil des Plangebietes. Der Osten des Plangebietes wird durch eine Zufahrtstraße mit Parkplätzen und einen Wendehammer gebildet, welche in die Stettiner Straße einmünden. Außerhalb des Plangebietes befindet sich hier eine 4-geschossige Wohnbebauung. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 52/2004- 4 - Westlich an das Plangebiet, auf der anderen Seite des Fußgängerbereichs Thomas- Dehler-Straße, grenzt eine 6-7-geschossige Wohnbebauung. Westlich an den Sonnenplatz schließt sich die Fortsetzung des Garather Hauptzentrums mit Läden, Freizeitstätte und S-Bahn an. 2. Gegenwärtiges Planungsrecht Im Flächennutzungsplan der Stadt Düsseldorf ist das Plangebiet wie das ganze Hauptzentrum als Kerngebiet dargestellt. Der Bebauungsplan Nr. 6268/14 weist das Grundstück Stettiner Straße 120 als Kerngebiet aus. Der nördliche Gebäudeteil, 3-geschossig ausgewiesen, wurde mit dem ursprünglichen Ziel "Ärztehaus" verwirklicht. Ein südlicher Gebäudeteil auf der oben erwähnten provisorischen Stellplatzfläche ist als Garagengeschoss + 2 Geschosse ausgewiesen, was ca. 1 600 m² Geschossfläche ergeben könnte. Südlich dieses Grundstücks gilt der Bebauungsplan Nr. 6368/06. Hier ist überwiegend öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen. Zunächst ein 3 m breiter Weg (Fußgängerbereich), dann Parkplätze mit Zufahrt, schließlich die Fläche des Sonnenplatzes mit der Ausweisung "Fußgängerbereich mit Brunnenanlage". 3. Anlass, Ziel und Zweck des Bebauungsplanes Im Garather Hauptzentrum soll das östliche Ende hinsichtlich Bebauung und Freiraumgestaltung attraktiver werden. Ein Investor will das derzeit nur teilweise 3- geschossig bebaute Grundstück Stettiner Straße 120 nach Süden um eine 1-3- geschossige Bebauung ergänzen. Im Rahmen der N eugestaltung des gesamten Hauptzentrums soll auch der angrenzende "Sonnenplatz" neu gestaltet werden. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 52/2004- 5 - In diesem Zusammenhang sollen auch die privaten Freiflächen des Grundstückes Stettiner Straße 122 bis 136, Thomas-Dehler-Straße 1 - 5 und Fritz-Erler-Straße 15 ein besseres Erscheinungsbild erhalten. Mit diesem Maßnahmebündel soll der Bereich um den "Sonnenplatz" in seinem Einzelhandelsangebot gestärkt und zu einem attraktiven Bürgertreffpunkt werden. 4. Umweltbericht - Zusammenfassung (gemäss § 2a Abs. 3 BauGB) Die vorgelegte Planung sieht vor, den zentral gelegenen Baukörper zu erweitern und den derzeit nicht sehr attraktiven Sonnenplatz neu zu gestalten. Dies wird mit einem Wegfall an Bäumen und einem etwas höheren Versiegelungsgrad einhergehen. Die Durchwegung des Gebietes für Fußgänger und Radfahrer bleibt dabei in guter Qualität erhalten. Die zu erwartenden günstigen Auswirkungen auf die Infrastruktur in der Umgebung und die soziale Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum lassen die entstehende, geringfügige Beeinträchtigung des Mikroklimas und des Grüns als tolerabel erscheinen. Wie der Vergleich der Geländehöhe von 42 - 43 m ü. NN mit den Werten des Hochwassers von 1926 zeigt, kann das Grundwasser im Plangebiet bis unmittelbar unter die Geländeoberfläche ansteigen. Das Niederschlags- und Abwasser wird in die vorhandene Mischkanalisation eingeleitet. Es liegen keine nennenswerten Lärmbelastungen vor und es werden auch keine neuen Lärmbelastungen verursacht, die einen besonderen Schallschutz für die Gebäude begründen. Im Plangebiet befinden sich keine Altstandorte und Altablagerungen. 5. Abwägung, Inhalt des Bebauungsplanes 5.1 Städtebauliche Einordnung, Zentrums-Nutzungen Im Zusammenhang mit der Neugestaltung des Garather Hauptzentrums und des Sonnenplatzes wurde über eine zusätzliche Bebauung auf dem Grundstück Stettiner Straße 120 / Thomas-Dehler-Straße und dem angrenzenden Parkplatz im Rahmen eines Ö Vorlagen - Nr. 61/ 52/2004- 6 - Workshop-Verfahrens mit den Bürgern diskutiert: - 1. Workshop am 03.04.2001 mit ca. 110 Personen - 2. Workshop am 12.06.2001 mit ca. 70 Personen - 3. Workshop am 04.09.2001 mit ca. 60 Personen - Sonnenplatz am 27.06.2002 mit ca. 50 Personen Die Bebauung soll mit einem oder mehreren Läden für mehr Attraktivität in dem heute schwachen Ladenangebot sorgen und in den Obergeschossen Raum für Büros und Praxen bieten. Auch soll sie für einen städtebaulich befriedigenden Abschluss des Sonnenplatzes nach Norden sorgen, der in der Planung Anfang der 70er Jahre ein Kaufhaus erhalten sollte. Als diese Ansiedlung gescheitert war, sollte eine Platzgestaltung mit Brunnen erfolgen. Auch dieses Projekt war nicht ausführungsfähig. Statt dessen wurde eine provisorische Begrünung und ein Parklatz angelegt - eine städtebaulich unbefriedigende Situation. Ein Gutachten zum Einzelhandelsbesatz im Garather Hauptzentrum hält noch zusätzlich ca. 3 000 m² Verkaufsfläche zur Stärkung des Zentrums für sinnvoll. Ein Teil davon, etwa 700 m², soll dem Hauptzentrumsbereich Thomas-Dehler-Straße und Fritz-Erler-Straße zu etwas mehr Attraktivität verhelfen. Die zusätzlichen Baukörper sollen sich direkt an das vorhandene dreigeschossige Bürogebäude anschließen. Im Westen von bestehender Wohnbebauung benachbart, soll der neue Hauptbaukörper nur 1 Geschoss aufweisen, um deren Lichtverhältnisse nicht wesentlich zu beeinträchtigen. Zum Sonnenplatz hin definiert das neue Gebäude die nördliche Platzkante. Aus diesem Grund soll hier ein mindestens 2-, maximal 3-geschossiges Bauteil entstehen, das zwischen dem 2-geschossigen Jugendheim Anne-Frank-Haus und der 7- geschossigen Geschäfts- und Wohnbebauung Thomas-Dehler-Straße vermittelt. Das Plangebiet wird als Kerngebiet (MK) ausgewiesen. Auch das Grundstück Thomas-Dehler-Straße 1 und 3 ist als Kerngebiet (MK) ausgewiesen. Dazwischen liegt die öffentliche Verkehrsfläche der Thomas-Dehler-Straße. Für die Abstandsfläche ist daher gem. § 6 (5) Satz 2 der BauO NW der Wert für Ö Vorlagen - Nr. 61/ 52/2004- 7 - Kerngebiete von 0,25 H anzuwenden. Mit dem Abstand von 11 m zur geplanten Bebauung werden die erforderlichen Abstandsflächen mehr als nur eingehalten. Selbst wenn man auf dieser Seite den Wert 0,4 H für Wohngebiete anwendet, sind ausreichend Abstandsflächen gegeben. Der § 7 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) lässt eine große Palette von Nutzungen. Dazu gehören auch Nutzungen, die problematische Auswirkungen auf diesen Zentrumsteil haben könnten. Deshalb werden in den Textlichen Festsetzungen Nutzungen wie Vergnügungsstätten und Tankstellen ausgeschlossen. Um eine optimale Grundstücksausnutzung zu gewährleisten, soll die Grundflächenzahl (GRZ) 1,0 und die Geschossflächenzahl (GFZ) maximal 1,8 betragen. 5.2 Nutzungen am östlichen Rand des Plangebietes Die Stellplatzflächen im Nordosten des Plangebietes sind dem benachbarten Kerngebiet (B-Plan Nr. 6268/14) zugeordnet und werden wie diese als Kerngebiet ausgewiesen. Ein Teilbereich im Osten des Sonnenplatzes befindet sich im Eigentum des Gesamtverbandes der evangelischen Kirchengemeinden in Düsseldorf. Diese Fläche ist dem benachbarten Jugendheim Anne-Frank-Haus ("BfG ev angelisches Gemeindezentrum" im B-Plan Nr. 6268/14) zugeordnet und dementsprechend als Fläche für Gemeinbedarf Jugendheim ausgewiesen. Um die Zuwegung aus Richtung Süden vom Jugendheim und die Nutzung durch die Allgemeinheit weiterhin zu sichern, wird für diese Fläche ein Gehrecht für die Allgemeinheit ausgewiesen. 5.3 Erschließung Die äußere Erschließung des Plangebietes erfolgt von Nordosten über die vorhandene Zufahrt zur Stettiner Straße. Die Breite der Zufahrt beträgt 9 m inklusive separater Fußgängerstreifen. Fußläufige Verbindungen sind ferner über die Thomas-Dehler-Straße und die Fritz-Erler-Straße, Teile der Fußgängerzone im Garather Hauptzentrum, vorhanden. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sichergestellt: Der S-Bahn-Haltepunkt Ö Vorlagen - Nr. 61/ 52/2004- 8 - befindet sich in etwa 250 m Entfernung, Bushaltestellen sind bereits in 100 m Entfernung an der Frankfurter Straße. Die Erweiterung über die Grenzen des Grundstücks Stettiner Straße 120 nach Süden hinaus nimmt einen öffentlichen Weg und ca. 22 Parkplätze in Anspruch. Dafür sieht der Bebauungsplan folgenden Ersatz vor: Durch Verschieben des Wendeplatzes nach Süden entstehen östlich der Straße 14 neue Parkplätze, wobei zusammen mit den 14 vorhandenen Stellplätzen durch einen Grundstücksaustausch mit der Eigentümer- Gesellschaft 14 öffentliche und 14 private Stellplätze entstehen. Auf der westlichen Straßenseite sind 12 private Stellplätze geplant, die nachts und feiertags für die Anwohner nutzbar sein sollen. Zusammen stehen dann 26 öffentlich nutzbare Stellplätze als Ersatz für die vorhandenen 22 Stellplätze zur Verfügung. Zusätzliche Stellplätze sind in einer neu zu bauenden Tiefgarage vorgesehen, die sich evtl. noch unter den Sonnenplatz erstrecken wird. Die heute vorhandene Tiefgarage südlich des 3-geschossigen Bürogebäudes muss wegen ihrer Höhenlage beseitigt werden. Diese ist nur halb versenkt, der geplante Einzelhandel muß jedoch ebenerdigen Zugang zum Sonnenplatz haben. Der heutige Wendeplatz hat eine Größe von 16 x 14 m. Die Feuerwehr fordert einen Wendekreis von 21 m Durchmesser, wie heute bei Neuplanungen üblich. Die räumlichen Verhältnisse lassen dies leider nicht zu. Der neue Wendeplatz hat 16 m Breite und nach Süden eine dreieckige Verlängerung, insgesamt 24 m lang. Dies ergibt im Vergleich zu heute eine wesentliche Erleichterung beim Wenden größerer Fahrzeuge, so dass unter Berücksichtigung der verkehrlichen Belange auf einen Wendekreis von 21 m verzichtet werden soll. 5.4 Grünflächen Der gesamte Bereich des Sonnenplatzes wird neu gestaltet, begrünt und mit neuen Bäumen bepflanzt. Zum Teil werden zwar durch die Baumaßnahmen bisher eher unansehnliche Flächen versiegelt und es wird ein geringer Baumverlust im Bereich der Stellplätze erwartet, öffentliche Grünflächen befinden sich jedoch nördlich der Stettiner Straße sowie 250 m östlich mit dem Garather Forst. Des weiteren werden zur Kompensation und zur Verbesserung des Kleinklimas die Ö Vorlagen - Nr. 61/ 52/2004- 9 - Dachflächen der geplanten Baukörper als Flachdach mit Extensiv-Begrünung ausgebildet. 5.5 Entwässerung Entwässerungstechnisch ist das Planungsgebiet bereits an den vorhandenen Mischwasserkanal im Wendehammer der Zufahrt oder der Thomas-Dehler-Straße angeschlossen. Da das B-Plangebiet bereits vor dem 01.01.1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen wurde, finden die Bestimmungen des § 51a LWG hier keine Anwendung. Aufgrund der hohen Grundwasserstände im B-Plangebiet ist eine Versickerung von Niederschlagswasser nicht genehmigungsfähig. Das neu hinzukommende Niederschlags- und Abwasser ist in die vor handene Mischkanalisation einzuleiten. 6. Umweltbericht Im folgenden werden die Umweltbelange im Einwirkungsbereich des Vorhabens je Schutzgut beschrieben, die aus dem Festsetzungsumfang des Planes resultiertieren