Gesamtkonzept TVG - Bedarfsbeschluss -

Title: Vorlage 23/ 45/2017 URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00299160.pdf Published Time: Mon, 12 Aug 2019 23:03:43 GMT Number of Pages: 5 Markdown Content: Vorlage 23/ 45/2017 > Seite 1 von 5 > RSD Vorla ge X öffentlich nicht öffentlich ## Beschlussvorlage ## zur Herbeiführung eines Bedarfsbeschlusses Beschlussdarstellung: 1. Der Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf nimmt die Ergebnisse der Untersu-chung des Verwaltungsstandorts Technischer Rathauskomplex zur Kenntnis. 2. Der Rat beauftragt die Verwaltung mit den weiteren Planungen zum Neubau eines Technischen Verwaltungsgebäudes an geeigneter Stelle. Zu den weite-ren Planungen gehören: a) Im Rahmen einer Standortanalyse ist unter anderem zu klären, wo im Stadtgebiet die aus der Untersuchung gewonnenen Erkenntnis hinsichtlich der zentralen Bündelung der technischen Verwaltungsdienstleistungen am besten umzusetzen ist. b) Im Rahmen eines Realisierungskonzeptes ist unter anderem zu klären, in-wieweit hinsichtlich weiterer wirtschaftlicher Optimierungspotentiale eine Realisierung eines Neubaus z. B. im Rahmen eines ÖPP – Modells wirt-schaftliche Vorteile gegenüber einer konventionellen Eigenrealisierung er-warten lässt. c) Im Rahmen eines Nachnutzungskonzeptes ist unter anderem zu klären, welche städtebaulichen und wohnungspolitischen Ziele sich im Rahmen einer Verwertung des bisherigen Verwaltungsstandortes Technischer Rat-hauskomplex verwirklichen lassen. Sachdarstellung: Im November 2004 entschied der Personal- und Organisationsausschuss über die Entwicklung von drei Verwaltungsschwerpunkten innerhalb des Düsseldorfer Stadt-gebietes. 1. Hauptbahnhof als Zentrum bürgerfreundlicher und verwaltungsinterner Dienst-leistungen 2. Rathauskomplex Altstadt für repräsentative Bereiche 3. Technischer Rathauskomplex Auf´m Hennekamp/Brinckmannstraße Insgesamt verfügt der Technische Rathauskomplex Auf´m Henne-kamp/Brinckmannstraße über fünf Gebäude (TVG I-V) unterschiedlichen Baujahrs (Auf´Hennkamp 45 und 47, Brinckmannstraße 4, 5 und 7) und drei Tiefgaragen mit einer Bruttogeschossfläche (BGF) von 87.900m² und einer Nutzfläche (NUF) von Vorlage 23/ 45/2017 > Seite 2 von 5 > RSD Vorla ge 39.091 m². Die Grundstücksfläche beträgt 28.480 m². Altersbedingt bestehen an den 34 bis 51 Jahre alten Gebäuden und Tiefgaragen unterschiedliche Sanierungsbedar-fe. Der Rat hat am 07.07.2016 die Erstellung eines Gesamtkonzeptes zum Verwal- tungsstandort Technischer Rathauskomplex, Auf’m Hennekamp / Brinckmannstraße beschlossen (Vorlage 23/ 35/2016). Dieser Auftrag umfasste laut Vorlage die bauli-che und organisatorische Bestands- und Bedarfsermittlung einschließlich der Ermitt-lung des Kostenrahmens und – darauf aufbauend – eine Wirtschaftlichkeitsuntersu-chung einschließlich der Betrachtung von Alternativen. Gleichzeitig sollten die Flä-chen auf Optimierungsmöglichkeiten geprüft und Veränderungen, wie die bisherigen Erkenntnisse des Prozesses „Verwaltung 2020“, sollten soweit möglich berücksichtigt werden. Im städtischen Intranet informiert das Amt für Gebäudemanagement seitdem fortlau-fend über den Stand der Untersuchung. Im November 2016 wurde das Beratungsunternehmen VBD (Beratungsgesellschaft für Behörden mbH) beauftragt, das Amt 23 bei der Erstellung eines Gesamtkonzep-tes für das TVG zu unterstützen. Das Konzept gliedert sich in folgende Phasen: 1. Technische Bestandserfassung (Kostenrahmen Sanierung) 2. Organisatorische Bestandserfassung (Belegungsplanung) 3. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung verschiedener Szenarien Phase 1: Technische Bestandserfassung In der ersten Projektphase erfolgte die Begehung des TVG-Komplexes durch das Amt für Gebäudemanagement in Zusammenarbeit mit dem beauftragten Beratungs-unternehmen VBD, dem Personalrat sowie Ansprechpartnern der beteiligten Ämter. Es wurden ergänzende Fachgutachten zu Statik, Brandschutz und Fassaden beauf-tragt. Das Ergebnis der Untersuchung lässt sich wie folgt zusammenfassen: 1. Bei keinem der zu untersuchenden Gebäude einschließlich Tiefgaragen be-steht aufgrund statischer, brandschutztechnischer oder fassadentechnischer Gründe unmittelbarer Handlungsbedarf. 2. Empfohlen wurde seitens des Statikgutachters weitergehende Untersuchun-gen der Tiefgarage unter dem Gebäude Brinckmannstraße 7 (TVG IV) vorzu-nehmen. 3. Die Gebäude weisen grundsätzlich einen heterogenen Instandhaltungszu-stand auf und es sind Instandsetzungsmaßnahmen in größerem Umfang durchzuführen. Vorlage 23/ 45/2017 > Seite 3 von 5 > RSD Vorla ge Auf Grundlage der Gutachten und mit dem Ziel einer nachhaltigen Instandsetzungs-strategie unter Berücksichtigung gesetzlicher Anforderungen wurde eine Machbar-keitsstudie mit Kostenrahmen erarbeitet. Eine Sanierung des Gesamtstandortes könnte in Bauabschnitten durchgeführt wer-den, die Bauzeit würde ca. 4 Jahre betragen. Zusätzlich wären ca. 25.000 m² Inte-rimsflächen anzumieten. Der Kostenrahmen beträgt unter Annahme des Baubeginns Ende 2019 rd. 85 Mio. EUR. Phase 2: Organisatorische Bestandserfassung Im Rahmen der organisatorischen Bestandserfassung wurde die Soll-Belegungsplanung der betroffenen Ämter unter Berücksichtigung der Büroraumstan-dards der Landeshauptstadt Düsseldorf und der bisherigen Erkenntnisse des Pro- zesses „Verwaltung 2020“ mit dem Ziel der Flächenoptimierung geprüft. Insgesamt wurden bei der Planung alle Ämter, die bisher am TVG-Standort unterge-bracht sind und optional weitere Organisationseinheiten mit ca. 400 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern berücksichtigt. Daraus ergibt sich ein Bedarf für 1.800 Büroarbeits-plätze. Durch Optimierung der Flächen könnten die Flächenauslastung verbessert und dadurch zusätzliche Arbeitsplätze im TVG geschaffen werden. Sowohl die grafische, als auch die rechnerische Flächenüberprüfung führen zu dem Ergebnis, dass im sa-nierten Bestand maximal 1.650 Büroarbeitsplätze eingerichtet werden können. Phase 3: Wirtschaftlichkeitsbetrachtung verschiedener Szenarien Als methodische Grundlage zur Erstellung der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wurden die vom Finanzministerium des Landes NRW herausgegebenen Leitfäden „Wir t-schaftlichkeitsuntersuchungen bei PPP-Projekten“ und „Wirtschaftlichkeitsunters u- chungen im kommunalen Hochbau“ herangezogen. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus den Phasen 1 und 2 wurden im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung die folgenden Varianten geprüft: 1. Erhalt und Sanierung gesamter TVG-Standort 2. Aufgabe Standort und zentraler Neubau 3. Erhalt und Sanierung TVG II (Brinckmannstraße 5) und Ersatzneubau der anderen Gebäude Bei der Prüfung der Varianten wurden jeweils Untervarianten mit und ohne Integrati-on weiterer Büroarbeitsplätze untersucht. Darüber hinaus wurde für die Varianten jeweils anstelle der Eigenrealisierung eine Umsetzung durch Anmietung geprüft. Vorlage 23/ 45/2017 > Seite 4 von 5 > RSD Vorla ge Bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wird von einer Maßnahmenumsetzung ab IV. Quartal 2019 und einer Betrachtungsdauer von 30 Jahren ab Fertigstellung ausge-gangen. Die Bauzeiten liegen für die unterschiedlichen Varianten bei ca. 4 Jahren. Für die Betrachtung wurden neben den Grundstücks- und Bauwerkskosten Architek-turwettbewerbskosten, Grunderwerbskosten, Nebenkosten, Betriebskosten, Inte-rimskosten (inkl. Herrichtungs- und Umzugspauschalen), Instandhaltungs- und Rei-nigungskosten berücksichtigt. Darüber hinaus wurden die voraussichtlichen Verwertungserlöse und zusätzliche Mieterträge durch den Stadtentwässerungsbetrieb sowie Mietaufwendungen berück-sichtigt. Neben den quantitativen Faktoren (Kosten) flossen ebenfalls qualitative Fak-toren (Bürgerfreundlichkeit, Arbeitsprozesse, Flexibilität bei organisatorischen Ver-änderungen, ökologische und ökonomische Nachhaltigkeit) in die Beurteilung mit ein. Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Im Hinblick auf den durchgeführten Gesamtvergleich der quantitativen und qualitati-ven Kriterien ist ein zentraler Neubau mit 1.800 Büroarbeitsplätzen die wirtschaft-lichste Variante. Insgesamt kann ein Barwertvorteil von 52.441.815 Euro und somit von 37,14 % ge-genüber der Gesamtsanierung generiert werden. Der Vorteil in der Finanzrechnung beläuft sich auf 58.600.579 Euro und in der Ergebnisrechnung auf 134.535.231 Euro. Die Objekte TVG I-V (Auf’m Hennekamp 45, Auf’m Hennekamp 47, Brinckmannstr a-ße 4, Brinckmannstraße 5 und Brinckmannstraße 7) würden veräußert und ein zent-raler Neubau mit ca. 53.200 m² BGF und 34.100 m² NUF gebaut werden. Auch die qualitativen Aspekte wie z.B. Arbeitsprozesse und Flexibilität können hier optimal umgesetzt werden. Basierend auf den Belegungsplanungen der Ämter wurde die notwendige Fläche unter Berücksichtigung der Büroraumstandards im Rahmen eines zentralen Neubaus ermittelt. Es könnten zeitgemäße und funktionale Büroraumkonzepte für ein optimales Ar-beitsumfeld Anwendung finden, die nicht nur zur Stärkung des Miteinanders in der Mitarbeiterschaft beitragen, sondern sich auch effizienzsteigernd auswirken. Zudem bewirkt der zentrale Verwaltungsneubau gegenüber allen anderen untersuch-ten Varianten, dass die Landeshauptstadt Düsseldorf ihrer Vorbildfunktion bezüglich ökologischer Nachhaltigkeit auf dem Weg zur Klimaneutralität bestmöglich gerecht werden kann, denn bei dieser Variante werden für alle unterzubringenden Ämter die hohen gesetzlich geltenden energetischen Anforderungen erfüllt und es kann ein wichtiger Beitrag zu CO2-Reduzierung im Stadtgebiet geleistet werden. Vorlage 23/ 45/2017 Seite 5 von 5 > RSD Vorla ge Kosten, Finanzierung, Refinanzierung Der Kostenrahmen für einen zentralen Neubau beträgt ca. 130 Mio. EUR. Hinzu kommen gegebenenfalls Grundstückkosten i.H.v. ca. 30 Mio. EUR. Basierend auf der zu konkretisierenden Detailplanung und nach Vorlage weiterer wesentlicher Parameter (u.a. Grundstück) ist ein Beschaffungsvariantenvergleich vorzunehmen. Für die weitere Planung, die Standortanalyse und das Nachnutzungskonzept werden Planungsmittel in Höhe von ca. 1 Mio. EUR benötigt. Die Mittel können aus dem Budget des Amtes für Gebäudemanagement finanziert werden. Maßgeblich für die Standortanalyse und das Nachnutzungskonzept sind neben wirt-schaftlichen und organisatorischen auch städtebauliche Kriterien. Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Bauausschuss 05.09.2017 -/-² Haupt - und Finanzausschuss 11.09.2017 -/-² Rat 21.09.2017 -/-² Ausschuss für Wirtschaftsförderung, Tourismus und Liegenschaften 26.09.2017 -/-² Personal - und Organisationsau s- schuss 28.0 9.2017 -/-² > 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. > 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: x beigefügt nicht vorhanden Nr. Anlage Nr. 01 Lageplan Nr. 0 2 Zusammenfassung Projektphasen 1 bis 3 Amt / Institut: Amt für Gebäudemanagement Dezernentin / Dezernent: Kämmerin Schneider