Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Düsseldorf (Wohnraumschutzsatzung)

Title: Vorlage 64/ 59/2017 URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00307709.pdf Published Time: Mon, 12 Aug 2019 21:44:54 GMT Number of Pages: 8 Markdown Content: Vorlage 64/ 59/2017 > Seite 1 von 8 > RSD Vorlage X öffentlich nicht öffentlich # Beschlussvorlage Betrifft: Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Düsseldorf (Wohnraumschutzsatzung) Beschlussdarstellung: Der Rat beschließt die nachfolgende Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum (Wohnraumschutzsatzung). Sachdarstellung: Der Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung beauftragte die Verwaltung in seiner Sitzung am 25.09.2017, einen Vorschlag für satzungsrechtliche Regelungen zur - Erfassung von Leerstand von Wohnungen - Vermeidung der Umwandlung von Wohnungen zur gewerblichen Vermietung als Ferienwohnungen (hier mit einer geeigneten Differenzierung zur gelegentlichen, privaten Untervermietung) zu erarbeiten (s. Anlage). Anlagen: X beigefügt nicht vorhanden Nr. Anlage 1 Satzung Alternative: keine Amt / Institut: Amt für Wohnungswesen Dezernentin / Dezernent: Beigeordneter Zaum Vorlage 64/ 59/2017 Seite 2 von 8 > RSD Vorlage Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Düsseldorf (Wohnraumschutzsatzung) Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Wortlaut (bei abweichenden Beschlüssen) Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung 26.02.2018 passieren lassen 11 Ja (SPD, Grüne, Piraten, FDP, DIE LINKE) 7 Nein (CDU) Haupt- und Finanzausschuss 12.03.2018 passieren lassen Rat 22.03.2018 -/-² > 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Vorlage 64/ 59/2017 > Seite 3 von 8 > RSD Vorlage X öffentlich nicht öffentlich Anlage 1 Der Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf hat am … aufgrund des § 10 Abs. 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (WAG NRW), in der Fassung vom 10.04.2014 (GV.NRW vom 29.04.2014, S. 269) in Verbindung mit § 7 Abs. 1 und § 41 Abs. 1 der Gemeindeordnung NRW in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666, SGV NRW 2023) folgende Satzung beschlossen: § 1 Gegenstand der Satzung (1) Im Stadtgebiet Düsseldorfs besteht erhöhter Wohnungsbedarf. Mit dem Ziel, die Wohnversorgung der Düsseldorfer Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten, stellt diese Satzung die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) im gesamten Stadtgebiet unter Genehmigungsvorbehalt. Sie gilt für alle frei finanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die im Geltungszeitraum dieser Satzung Wohnraum darstellen und auch als solche nutzbar sind. (2) Der Schutz öffentlich geförderten Wohnraums vor zweckfremder Nutzung wird in § 21 Abs. 2 und 3 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum (WFNG NRW) geregelt. Nach Ablauf der Belegungsbindung erlangen diese Wohnungen den Status frei finanzierten Wohnraums. (3) Der Genehmigungsvorbehalt gilt gegenüber den/der Verfügungs- und Nutzungsberechtigten. § 2 Zuständigkeit (1) Zuständige Stelle ist die Landeshauptstadt Düsseldorf, der Oberbürgermeister, hier das Amt für Wohnungswesen als Vollzugsbehörde. (2) Zum Vollzug dieser Satzung gehören die Überwachung des Verbots ungenehmigter Zweckentfremdung einschließlich notwendiger Ermittlungen, der Erlass von Anordnungen zur Wiederherstellung eines rechtmäßigen Zustands, die Erteilung einer Genehmigung oder eines Negativattests sowie die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten auf der Grundlage der gesetzlichen Verwaltungs- und Ordnungswidrigkeitenbestimmungen (z.B. des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW), des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW) oder des Ordnungswidrigkeitengesetzes (OWiG). Vorlage 64/ 59/2017 > Seite 4 von 8 > RSD Vorlage § 3 Wohnraum (1) Geschützter Wohnraum im Sinne dieser Satzung sind sämtliche Räume, die dauerhaft zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind. (2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie alleine oder zusammen mit anderen Räumen die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Die subjektive Bestimmung, d.h. die erstmalige Widmung oder spätere Umwidmung trifft der/die Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten, z. B. durch Überlassung der Räume zu Wohnzwecken. (3) Nicht geschützter Wohnraum liegt vor, wenn 1. dieser vor Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken dient, 2. dieser vor Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung leer stand; dies gilt jedoch nur für eine Dauer von drei Monaten nach Inkrafttreten der Satzung, 3. leer stehender Wohnraum nachweislich nicht mehr vom Wohnungsmarkt angenommen wird, 4. er nicht oder noch nicht bezugsfertig ist, 5. die Wohnnutzung baurechtlich nicht genehmigt ist, 6. es sich um von dem/der Verfügungsberechtigten eigengenutzten Wohnraum handelt, 7. der Wohnraum dem Wohnungsmarkt nicht generell zur Verfügung steht, weil das Wohnen in einem engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit geknüpft ist (z. B. Wohnraum für Aufsichtsperson auf Betriebsgelände, Hausmeisterwohnung im Schulgebäude). § 4 Zweckentfremdung (1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er von dem/der Verfügungs- /Nutzungsberechtigten anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum 1. mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für gewerbliche, berufliche, freiberufliche oder sonstige Zwecke, die keine Wohnzwecke sind, verwendet oder überlassen wird. 2. zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. 3. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist. 4. länger als drei Monate vermeidbar leer steht. Vorlage 64/ 59/2017 > Seite 5 von 8 > RSD Vorlage (2) Eine Wohnraumzweckentfremdung liegt unter anderem nicht vor, wenn 1. leer stehender Wohnraum nachweislich unverzüglich umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert werden soll und deshalb vorübergehend nicht bewohnbar ist. 2. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er dem/der Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten bestimmungsgemäß und nachweislich als Zweitwohnung zur eigenen Nutzung dient. 3. der Wohnraum mit anderem Wohnraum für eine erweiterte Wohnnutzung zusammengelegt wird. Die Aufteilung einer Wohnung in kleinere Wohneinheiten bleibt unberührt, wenn sie unter Beachtung des § 4 Abs.1 WAG NRW erfolgt. 4. eine der Wohnnutzung untergeordnete berufliche Mitnutzung des Wohnraums vorliegt oder eine Fremdenbeherbergung im Verhältnis zur sonstigen Wohnnutzung räumlich erkennbar nachrangig ist. § 5 Genehmigung (1) Wohnraum im Sinne des § 3 Abs.1 dieser Satzung darf nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle anderen als Wohnzwecken zugeführt werden. (2) Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn höherrangige öffentliche Interessen oder ein schutzwürdiges Antragstellerinteresse an der Zweckentfremdung das bestehende öffentliche Interesse am Erhalt des betroffenen Wohnraums überwiegen. (3) Höherrangige öffentliche Interessen für eine Zweckentfremdung liegen vor, wenn der Wohnraum mangels räumlicher Alternativen zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, für Erziehungs-, Betreuungs-, gesundheitliche oder sonstige gemeinnützige Zwecke dringend benötigt wird. (4) Ein schutzwürdiges Interesse des/der Antragsteller/in ist insbesondere bei einer nachgewiesenen Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz gegeben. (5) Eine Genehmigung kann insbesondere dann erteilt werden, wenn dem drohenden endgültigen Wohnraumverlust ein verbindliches und adäquates Ersatzwohnraumangebot gegenübersteht oder eine – gemessen am Wohnwert des betroffenen Wohnraums – festzusetzende einmalige Ausgleichszahlung geleistet wird. Soll die Zweckentfremdung des Wohnraums nur vorübergehend oder auf einen vorbestimmten Zeitpunkt begrenzt (max. 2 Jahre) erfolgen, ist eine monatlich zu erbringende finanzielle Ausgleichsleistung zu fordern. Gleiches gilt, wenn die Umnutzung vor Bezugsfertigkeit des Ersatzwohnraumes beginnen soll. In Fällen eines höherrangigen öffentlichen Interesses entfällt eine Ausgleichsleistung. (6) Die rechtlichen Wirkungen der Genehmigung behalten ihre Geltung für den/die Rechtsnachfolger/Rechtsnachfolgerin. (7) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum ersetzt die nach anderen Bestimmungen noch erforderlichen Erlaubnisse (z. B. nach Bauordnungsrecht) nicht. Vorlage 64/ 59/2017 > Seite 6 von 8 > RSD Vorlage § 6 Nebenbestimmungen (1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann befristet, bedingt oder unter Auflagen und mit dem Vorbehalt des Widerrufs erteilt werden. (2) Ist der Wohnraum bei Erteilung der Genehmigung noch bewohnt, ist deren Wirksamkeit an die aufschiebende Bedingung zu knüpfen, dass die Wohnnutzung beendet wird. (3) Ist insbesondere wegen Nichterfüllung oder Missachtung einer Nebenbestimmung die Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen oder die Genehmigung förmlich widerrufen worden, ist der Wohnraum unverzüglich Wohnzwecken wieder zuzuführen. § 7 Bereitstellung von Ersatzwohnraum (1) Ein verbindliches und adäquates Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum kann das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums entfallen lassen. (2) Als verbindlich wird ein Ersatzwohnraumangebot anerkannt, wenn dessen öffentlich-rechtliche Zulässigkeit und Realisierbarkeit sich aus prüfbaren Unterlagen ergibt und die Finanzierbarkeit und Absicht der Umsetzung des Vorhabens glaubhaft gemacht worden sind. (3) Als adäquat wird ein Ersatzwohnraum anerkannt, wenn der Ersatzwohnraum im Stadtgebiet von Düsseldorf in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung von dem/der Adressaten/in der entsprechenden Genehmigung geschaffen wird und er den Wohnraumverlust dergestalt ausgleicht, dass der Ersatzwohnraum seinem Umfang nach nicht geringer ausfällt und in Zuschnitt und Ausstattung den Bedürfnissen der allgemeinen Wohnraumversorgung entspricht. § 8 Leistung einer Ausgleichszahlung (1) Eine Genehmigung kann auch von einer einmaligen oder laufenden Ausgleichszahlung zum Ausgleich des öffentlichen Interesses an der Erhaltung des Wohnraums abhängig gemacht werden. Mit der Ausgleichszahlung sollen die durch die Zweckentfremdung bedingten Mehraufwendungen der öffentlichen Hand für die Schaffung neuen Wohnraums (Wohnungsbauförderung) kompensiert und so ein Ausgleich für den Wohnraumverlust geschaffen werden. Die Ausgleichsbeträge sind daher zweckgebunden für die Schaffung neuen Wohnraums zu verwenden. (2) Die Berechnung der einmaligen Ausgleichszahlung für die zweckentfremdete Wohnfläche orientiert sich an der Grundpauschale des Förderbetrages pro qm an Neubaukosten im öffentlich geförderten Wohnungsbau im Stadtgebiet Düsseldorfs. Dieser beläuft sich nach aktuellem Stand der Wohnraumförderungsbestimmungen – WFB (Ziffer 2.5.1.1WFB) für die Vorlage 64/ 59/2017 > Seite 7 von 8 > RSD Vorlage Einkommensgruppe A auf rund 1.700,00 Euro. Den Modus zur Festsetzung der Ausgleichszahlung regeln die Verwaltungsvorschriften (VV) zu dieser Satzung. (3) Bei vorübergehender Umnutzung oder temporärem Leerstand von Wohnraum wird eine laufende, monatlich zu entrichtende Ausgleichszahlung in Höhe von 6,25 Euro/qm Wohnfläche/Monat erhoben (Bewilligungsmiete 2017, Fördergruppe A). Gleiches gilt, wenn vor Bezugsfertigkeit des Ersatzwohnraumes die Umnutzung beginnen soll. (4) In besonders begründeten Ausnahmefällen kann aus Billigkeitsgründen die Festsetzung einer geringeren Ausgleichszahlung geprüft werden. § 9 Negativattest Für Wohnraum, der wegen seiner Lage, seines Zuschnitts oder seiner unzureichenden technischen Ausstattung trotz bestehender subjektiver Zweckbestimmung vom Wohnungsmarkt erwiesenermaßen nicht mehr angenommen wird oder der aufgrund öffentlich-rechtlicher Festsetzungen einer Wohnnutzung entzogen ist, kann auf Antrag ein Negativattest ausgestellt werden. Gleiches gilt für Wohnraum, der sich aus Gründen als unbewohnbar erweist, die der/die Verfügungs-/ Nutzungsberechtigte nicht zu vertreten hat. § 10 Mitwirkungs- und Duldungspflichten (1) Verfügungs- bzw. Nutzungsberechtigte des Wohnraums haben der zuständigen Stelle die Auskünfte zu geben und Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, die Überwachung und Umsetzung dieser Satzungsbestimmungen zu gewährleisten. Sie haben ihnen daneben das Betreten der Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und einzelner Wohnräume zu gestatten und die fotografische Erfassung verfahrensrelevanter Sachverhalte zu dulden. Die Verpflichtungen aus Satz 1 gelten auch für Dienstanbieter im Sinne des Telemediengesetzes vom 26. Februar 2007 (BGBl. I S. 179), zuletzt geändert am 28. September 2017 (BGBl. I, S. 3530), in der jeweils geltenden Fassung. (2) Das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 Grundgesetz) wird insoweit eingeschränkt. § 11 Anordnungen (1) Im Falle einer ungenehmigten Zweckentfremdung im Sinne von § 4 Abs. 1 dieser Satzung kann dem/der Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten aufgegeben werden, diese unverzüglich zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. (2) Ist eine Zweckentfremdung auch nachträglich nicht genehmigungsfähig, ist dem/der Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten unter Fristsetzung mit Vorlage 64/ 59/2017 > Seite 8 von 8 > RSD Vorlage eventueller Zahlungsauflage aufzugeben, die Nutzungsänderung zu beenden und den Wohnraum seiner Zweckbestimmung wieder zuzuführen. § 12 Ordnungswidrigkeiten (1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig Wohnraum ohne eine nach dieser Satzung erforderliche Genehmigung zu anderen als Wohnzwecken nutzt, überlässt oder vermeidbar leer stehen lässt. Zuwiderhandlungen können entsprechend § 13 WAG NRW mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. (2) Die Verfolgung und Ahndung der Ordnungswidrigkeiten richtet sich nach dem Gesetz über Ordnungswidrigkeiten in der jeweils gültigen Fassung. § 13 Verwaltungsgebühren Die Erhebung von Verwaltungsgebühren für Amtshandlungen aufgrund dieser Satzung richtet sich nach der Verwaltungsgebührensatzung nebst Gebührentarif der Landeshauptstadt Düsseldorf in der jeweils gültigen Fassung. § 14 Inkrafttreten, Außerkrafttreten Diese Satzung tritt am Tag nach ihrer Bekanntmachung in Kraft. Ihre Geltungsdauer endet nach Ablauf von 5 Jahren.