ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF - Ein Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt. Anpassung des preisgedämpfte

Title: Vorlage 61/ 93/2017 URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00298417.pdf Published Time: Mon, 12 Aug 2019 23:01:59 GMT Number of Pages: 2 Markdown Content: Vorlage 61/ 93/2017 > Seite 1 von 2 > RSD Vorlage X öffentlich nicht öffentlich Beschlussvorlage Sitzung des Rates am 01.02.2018 Vorlage Nr. 61/ 93/ 2017 ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF - Ein Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt Hier: „Anpassung des preisgedämpften Verkaufspreises“ - Beschluss - Beschlussentwurf:  AWM Der Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung nimmt die „Anpassung des preisgedämpften Verkaufspreises“ zur Kenntnis und empfiehlt dem Rat der Stadt im Rahmen seiner Zuständigkeit gem. § 20 der Zuständigkeitsordnung eine vorlagegemäße Beschlussfassung.  AWTL Der Ausschuss für Wirtschaftsförderung, Tourismus und Liegenschaften nimmt die „Anpassung des preisgedämpften Verkaufspreises“ zur Kenntnis und empfiehlt dem Rat der Stadt im Rahmen seiner Vorberatung gem. § 19 der Zuständigkeitsordnung eine vorlagegemäße Beschlussfassung.  APS Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt die „Anpassung des preisgedämpften Verkaufspreises“ zur Kenntnis und empfiehlt dem Rat der Stadt im Rahmen seiner Zuständigkeit gem. § 14 der Zuständigkeitsordnung eine vorlagegemäße Beschlussfassung.  HFA Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt im Rahmen seiner Vorberatung gem. § 5 Abs. 3 der Zuständigkeitsordnung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. Vorlage 61/ 93/2017 Seite 2 von 2 > RSD Vorlage  Rat Der Rat der Stadt nimmt die „Anpassung des preisgedämpften Verkaufspreises“ zustimmend zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung, die Maßnahme 6.1.1 des Handlungskonzeptes für den Wohnungsmarkt entsprechend anzupassen. Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebn is Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 16.01.2018 -/-² Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung 08.01.2018 -/-² Ausschuss für Wirtschaftsförderung, Tourismus und Liegenschaften 09.01.2018 -/-² Haupt - und Finanzausschuss 22.01.2018 -/-² Rat 01.02.2018 -/-² > 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: X beigefügt nicht vorhanden Nr. Anlage 1 Sachdarstellung Alternative: keine Amt / Institut: Stadtplanungsamt / Amt für Wohnungswesen Dezernentin / Dezernent: Beigeordnete Zuschke / Beigeordneter Zaum

Title: Sitzung des APS am ✍ URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00304010.pdf Published Time: Fri, 05 Jul 2019 18:24:14 GMT Number of Pages: 6 Markdown Content: Stand: 08. August 2017, Vorlage Nr. 61/ 93/2017 - 1 - Begründung: 1. Anlass Der Rat der Stadt Düsseldorf hat am 06. Juni 2013 das Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt (HKW) in Verbindung mit einem Ergänzungsantrag der Fraktionen von CDU, FDP und Bündnis 90/Die Grünen beschlossen. Die zentrale Maßnahme im Wohnungsneubau ist die sogenannte Quotierungsregelung, also die „Festlegung von Anteilen preiswerter und bezahlbarer Wohnungen in Neubaugebieten“. Diese betrifft solche Wohnbauvorhaben, für die Planungsrecht durch die Neuaufstellung von Bebauungsplänen mit städtebaulichem Vertrag geschaffen wird. Die Quotie-rungsregelung wird kontinuierlich aufgrund der in der Praxis gemachten Erfahrungen überprüft. Insbesondere bei (jungen) Familien besteht weiterhin der Wunsch nach dem Erwerb von Wohneigentum. Dabei sind die Hauptgründe in der Regel neben dem Kapital-aufbau ein größerer Gestaltungsspielraum sowie eine sicherere Wohnsituation ge-genüber Mietwohnungen (siehe z.B. „Wohnen und Leben 2013“ immowelt, https://www.cosmosdirekt.de/veroeffentlichungen/eigenheim-209120/, http://wohn-traumstudie.interhyp.de). Zudem unterstützt ein Anteil an Eigentumswohnungsbau das Ziel, lebendige Quartiere für verschiedene Nachfragegruppen zu schaffen und sorgt für eine höhere Stabilität in den Wohnquartieren. Aufgrund der immobilienwirt-schaftlichen und städtebaulichen Bedingungen werden Eigentumswohnungen und Eigenheime in Düsseldorf voraussichtlich nicht den Großteil des preisgedämpften Wohnungsbaus ausmachen. Sie stellen aber eine sinnvolle und nachfragegerechte Ergänzung im preisgünstigen Wohnungsbau dar. Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt verzeichnet jedoch, wie es auch in anderen ver-gleichbaren prosperierenden Großstädten der Fall ist (z.B. Köln, München, Ham-burg), insbesondere im Wohneigentumssegment sehr hohe Preise. Um Wohneigen-tum auch Haushalten mit geringen bis mittleren Einkommen zu ermöglichen, kann der preisgedämpfte Wohnungsbau gemäß Düsseldorfer Quotierungsregelung so-wohl im Miet- als auch im Eigentumssegment realisiert werden. Das preisgedämpfte Eigentumssegment zielt auf die Selbstnutzung ab. Eine Vermietung bzw. ein verteu-erter Weiterverkauf der preisgedämpften Wohnungen wird im Rahmen der rechtli-chen Möglichkeiten des städtebaulichen Vertrages ausgeschlossen. Zielgruppe sind Stand: 08. August 2017, Vorlage Nr. 61/ 93/2017 - 2 - Haushalte mit geringen bis mittleren Einkommen. Das Einkommen dieser Haushalte darf die Einkommensgrenze des öffentlich geförderten Wohnungsbaus um 60% überschreiten. Die Zielgruppe umfasst z.B. Beschäftigte im mittleren und gehobenen Dienst (z.B. bei der Polizei), Krankenschwestern und -pfleger, Erzieher/-Innen und Lehrpersonal an Grund-, Haupt- und Realschulen. Am 28. April 2016 wurde die Quotierungsregelung aufgrund geänderter Rahmenbe-dingungen und der bis dahin gemachten Erfahrungen angepasst und konkretisiert (Vorlage Nr. 61/33/2016 „Anpassung und Konkretisierung der Quotierungsrege-lung“). Für die preisgedämpfte Nettokaltmiete wurde mit dem Ratsbeschluss ein ein-heitlicher Wert von 9,60 €/m² beschlossen. Zudem erfolgte die Flexibilisierung der Anteile an öffentlich gefördertem (20% - 30%) und preisgedämpften Wohnungsbau (10% - 20%) und es wurden speziellen Quotierungen bei besonderen Vorhabenty-pen (Apartments, Umnutzungen) beschlossen. Wie bereits in der Vorlage Nr. 61/33/2016 angekündigt, besteht ebenso ein Aktuali-sierungsbedarf bei dem Verkaufspreis für preisgedämpfte Wohnungen im Eigen-tumssegment. Der Verkaufspreis wurde mit dem Ratsbeschluss im Jahr 2013 auf 2.500 €/m² inklusive Stellplatz festgelegt. Vor allem aufgrund der gestiegenen Bau-kosten wird dieser Preis von den Düsseldorfer Wohnungsmarktakteuren als zu nied-rig und somit nicht realisierbar angesehen. Dies bestätigt sich darin, dass bislang keine entsprechenden preisgedämpften Eigentumswohnungen oder Eigenheime entwickelt wurden. 2. Ermittlung eines angemessenen preisgedämpften Verkaufspreises Ende 2015 wurde das Büro Quaestio Forschung und Beratung mit der Ermittlung eines angemessenen preisgedämpften Verkaufspreises beauftragt. Der Ansatz des Gutachtens bestand darin, ein Äquivalent im Verkaufssegment zu den (zum damali-gen Zeitpunkt noch geltenden) Werten im preisgedämpften Mietsegment von 8,50 €/m² bzw. 10,00 €/m² Nettokaltmiete zu ermitteln. Das Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass Verkaufspreise in der Spanne von 2.450 €/m² bis 2.950 €/m² mit die-sem Ansatz ein entsprechendes Äquivalent zur preisgedämpften Miete darstellt. Das Ergebnis des Gutachtens wurde den Mitgliedern des FORUM ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF im September 2016 vorgestellt und gemeinsam diskutiert. Stand: 08. August 2017, Vorlage Nr. 61/ 93/2017 - 3 - Den Ansatz, den Verkaufspreis als Äquivalent zur preisgedämpften Nettokaltmiete zu ermitteln, sehen die Forumsmitglieder - ebenso wie die im Gutachten zugrunde gelegten Eingangsgrößen zur Berechnung - kritisch. Neben steigenden Baukosten aufgrund verschärfter Anforderungen an Brandschutz, Energieeffizienz und Barriere-freiheit ergibt sich für die Projektentwickler häufig ein größerer Aufwand aufgrund des Einzelverkaufs der preisgedämpften Eigentumswohnungen an Selbstnutzer im Vergleich zu (En-Bloc-)Verkäufen im frei finanzierten Segment. Im Rahmen der oben genannten Preisspanne würde das preisgedämpfte Eigentumssegment in Höhe des rechnerischen Äquivalentes zur preisgedämpften Miete somit nicht zur Anwendung kommen. Zur alternativen Ermittlung eines angemessenen Verkaufspreises hat das Amt für Wohnungswesen deshalb in Abstimmung mit der Stadtsparkasse Düsseldorf ein Be-rechnungsmodell erstellt, das das jährlich zur Verfügung stehende Budget eines Beispielhaushaltes den jährlichen Belastungen durch den Kauf einer Eigentums-wohnung gegenüberstellt. Ausgangslage ist dabei die Finanzierbarkeit des preis-gedämpften Wohneigentums für die Zielgruppe . Vor diesem Hintergrund wurde geprüft, ob eine Eigentumswohnung mit einem Ver-kaufspreis von 3.400 €/m² Wohnfläche (ohne Stellplatz) für die Zielgruppe des preis-gedämpften Wohnungsbaus finanzierbar ist. Dies konnte in Beispielrechnungen un-ter Überprüfung der einzelnen Parameter durch das Wohnungsamt, die Stadtspar-kasse Düsseldorf und Vertreter der Wohnungswirtschaft einschließlich derer Ver-bände (Gesamtverband der Deutschen Wohnungswirtschaft – GdW – , Haus & Grund Düsseldorf, Rind Deutscher Makler – RDM – ) bestätigt werden. Beispielhaft ist eine Familie mit zwei Kindern ausgewählt worden (Anlage 1). Be-rechnet wurde die Tragbarkeit aber auch für Alleinerziehende mit einem Kind bis hin zu einer Großfamilie mit 6 Haushaltsangehörigen. Für die einzelnen Rechen-Parameter (Wohnungsgröße, verfügbares Einkommen, Eigenkapitalanteil etc.) ist bewusst ein konservativer Ansatz gewählt worden. Das heißt, die Parameter sind so gewählt, dass der überwiegende Teil der Zielgruppen des preisgedämpften Woh-nungsbaus in der Regel größere Spielräume beim Eigentumserwerb hat. Dies gilt insbesondere für die angesetzten Zinsen und Tilgung, die einen moderaten Anstieg des derzeit sehr niedrigen Zinsniveaus bereits abdecken. Bei erheblichen Änderun-gen des Kapitalmarktzinses müsste die Berechnung jedoch angepasst werden. Un-Stand: 08. August 2017, Vorlage Nr. 61/ 93/2017 - 4 - berücksichtigt blieben darüber hinaus mögliche Veränderungen von Berechnungs-grundlagen, wie z. B. die diskutierte Senkung der Grunderwerbssteuer in NRW. Ausschlaggebend für den Erwerb eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung ist das Eigenkapital. In der Regel erlangen Haushalte dies, indem sie vorab entspre-chend angespart oder eine Erbschaft erhalten haben, zunehmend werden auch frühzeitige Schenkungen vorgenommen, um (den Kindern / Enkeln) Eigenkapital zur Verfügung zu stellen. Zudem bestehen durch das städtische Förderprogramm zur Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum und das derzeit allgemein niedrige Zinsniveau gute Bedingungen für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Ei-genheims. Von den Mitgliedern des FORUM ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF wird ein Verkaufspreis von 3.400 €/m² Wohnfläche (ohne Stellplatz) als durch die Zielgrup-pe umsetzbar angesehen. Zur Einordnung: Die durchschnittlichen Herstellungskos-ten inkl. Grundstück und Stellplatz für den öffentlich geförderten Wohnungsbau in Düsseldorf lagen 2016 bei 3.457 €/m² (Quelle: Wohnungsamt Düsseldorf). Gemäß des regelmäßig erscheinenden Wohnungsmarktprofils von Jones Lang LaSalle lag der Median der Verkaufspreise im Eigentumsneubau im frei finanzierten Sektor 2016 in Düsseldorf bei 4.680 €/m². 3. Beschlussvorschlag Stand: 08. August 2017, Vorlage Nr. 61/ 93/2017 - 5 - Die Formulierung im HKW (S. 93 ff) lautet nun: „Als preisgedämpfter Wohnungsbau werden Angebote bezeichnet, die für höchstens 9,60 Euro/m² Nettokaltmiete vermietet oder für höchstens 3.400 Euro/m² Wohnfläche (ohne Stellplatz) an Eigennutzer veräußert werden. Die maximal zulässigen Werte sind jeweils für 10 Jahre festgeschrieben und dür-fen bei der Vermietung oder bei dem Verkauf preisgedämpften Wohnraumes nicht überschritten werden. Der Startwert von derzeit 9,60 Euro/m² im Mietsegment bzw. 3.400 Euro/m² Verkaufspreis im Eigentumssegment ist indexiert unter Berücksichti-gung des bundesweiten Baupreisindex des statistischen Bundesamtes bezogen auf das Jahr 2016 (Miete) bzw. 2017 (Verkauf) und wird jährlich zum 1. Mai dem Index entsprechend angepasst.“ 4. Weiteres Vorgehen Nach Beschlussfassung dieser Vorlage wird die Maßnahme 6.1.1 des Handlungs-konzeptes für den Wohnungsmarkt entsprechend angepasst. Die Veröffentlichungen (Handlungskonzept, Handout) werden dementsprechend neu erstellt und online bar-rierefrei zur Verfügung gestellt. Die Quotierungsregelung wird weiterhin regelmäßig im Hinblick auf geänderte Rah-menbedingungen (z.B. größere Änderungen des Kapitalmarktzinses) überprüft und ggf. angepasst. Der Verkaufspreis für preisgedämpftes Wohneigentum wird auf 3.400 €/m² Wohnfläche (ohne Stellplatz) (Basiswert 2017) festgelegt . Dieser Startwert wird zukünftig auf Grundlage des bundesweiten Baupreisindexes des statistischen Bundesamtes jährlich neu ermittelt. Anlage 1 - Berechnung selbstgenutztes Wohneigentum im preisgedämpften Wohnungsbausegment Haushalt 4 Personen (davon 2 Kinder) Größe 100,00 qm/mtl./kalt 9,60 Einkommensgruppe EKG von 33.730 Euro + 60% 53.968,00 Die Einkommensgrenze wird als Nettoeinkomen angenommen Kosten/qm 3.400,00 Betriebskosten incl. Heizung 3,00 Unterschreitung der EKG M um 30% EKG von 33.730 Euro + 30% 43.849,00 Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass alle Haushalte das höchstmögliche Einkommen haben Gesamtfinazierungskosten (incl. Stellplatz 25.000 Euro und 12,07% Erwerbsnebenkosten) 409.055,50 jhrl. gesamt 15.120,00 Kindergeld 194 Euro pro Kind ab 1.1.2018 4.656,00 Zinsen + Tilgung Fremdmittel % 5,00 Nettoeinkommen 48.505,00 Mindestrückbehalt incl. Auto Tragbarkeit nach WFB + 30% + Auto 2.400 Euro 26.034,00 mögliche Belastungen 22.471,00 dieser Betrag wäre zur Finanzierung frei Finanzierung jhrl. Belastung Eigenkapital 61.358,33 15% Stadt Düsseldorf 60.000,00 2.400,00 4% Fremdkapital 287.697,18 14.384,86 Hausgeld (Betriebskosten, Heizkosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten) 3,70 4.440,00 21.224,86 dieser Betrag fällt jährlich zur Finanzierung an Persönliche Daten Objektdaten Vergleichbare Miete

Title: SKM_C45818011513110 URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00309200.pdf Published Time: Fri, 05 Jul 2019 18:24:14 GMT Number of Pages: 2 Markdown Content: