Düsseldorf prüft Erbbaurechtsverfahren für Grundstück Nagelsweg 120

APS/076/2026 X öffentlich nicht öffentlich Beschlussvorlage Betrifft: Grundstücksangelegenheit - Ausschreibungsverfahren zur Bestellung eines Erbbaurechtes an dem Grundstück Nagelsweg 120 (Nagelshof) Fachbereich: 65 - Liegenschaftsamt Dezernentin / Dezernent: Beigeordnete Cornelia Zuschke Beratungsfolge: Gremium SitzungsdatumBeratungsqualität Ausschuss für Wirtschaftsförderung, 29.09.2026Vorberatung internationale und regionale Zusammenarbeit Ausschuss für Wohnungswesen 12.10.2026Vorberatung und Modernisierung Ausschuss für Planung und 14.10.2026Entscheidung Stadtentwicklung Beschlussdarstellung: Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschließt die maßgeblichen Kriterien für die Ausschreibung zum Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages für den Nagelshof, Nagelsweg 120 im Rahmen des nachfolgend beschriebenen Verfahrens. Sachdarstellung: Die Landeshauptstadt Düsseldorf vergibt das nachfolgende Grundstück im Erbbaurecht im Rahmen des nachfolgend näher beschriebenen Verfahrens. Bereits im Herbst 2024 - Frühjahr 2025 (APS/069/2024) wurde der Nagelshof ausgeschrieben. Nach zunächst sehr viel versprechenden Verhandlungen mit dem Bestbieter hat dieser aufgrund anderweitiger Verpflichtungen Abstand vom Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages genommen. Werthaltige Alternativgebote standen nicht zur Verfügung. Der von den Bewerbern bezifferte jährliche Erbbauzins sowie die von ihnen ein- zureichenden Angebotsunterlagen für das im Erbbaurecht zu vergebende Grundstück unterliegen dabei dem Wettbewerb. GemarkungFlur FlurstückeFläche Lohausen19 127 10.390 m² A.Kurzbeschreibung ObjektbeschreibungDas Erbbaurechtsgrundstück, im beigefügten Lageplan grün markiert, befindet sich in Solitär/Stadtrandlage der Rheinauen im nördlichen Teil der Landeshauptstadt Düsseldorf im Stadtteil Lohausen. Die Flächen in der Umgebung werden landwirtschaftlich genutzt und dienen ansonsten überwiegend der Wohnnutzung. Auf dem Erbbaurechtsgrundstück befindet sich der denkmalgeschützte „Nagelshof". Der Nagelshof bildete das Vorwerk des hochmittelalterlichen Stammsitzes der Herren von Leuchtmar, dem Leuchtenberger Hof. Dieser Adelssitz ist seit der ersten Hälfte des 13. Jahrhunderts urkundlich belegt. Es ist daher davon auszugehen, dass das Gelände des heutigen Nagelshofes seit dem Hochmittelalter genutzt wurde. Relikte der hochmittelalterlichen bis neuzeitlichen Nutzung dürften sich in Form von Fundamenten, baulichen Anlagen, Bodenbelägen, Gräben, Gruben, Nutzungsschichten, Brunnen Latrinen und den darin enthaltenen Funden im Boden erhalten haben. Insofern handelt es sich um ein Bodendenkmal. Die Gebäude sind u-förmig angelegt und bestehen aus zwei Wohnhäusern (Herrenhaus) sowie landwirtschaftlichen Gebäuden. Das Haupthaus wurde 1736 datiert, eine Scheune 1862, weitere Schuppen und Aufbauten stammen aus den Jahren 1735 - 1965. Die Hofanlage ist in der Denkmalliste eingetragen, weil sie zu den wenigen gut erhaltenen Objekten dieser Art in Lohausen gehört und die Entwicklung der bäuerlichen Architektur im 19. Jahrhundert dokumentiert. Das Hauptgebäude ist zudem ein bemerkenswertes Beispiel großbäuerlicher, repräsentativer Architektur des 18. Jahr- hunderts. Bestandteile/Gebäude der Hofanlage (siehe Gebäudeübersicht Anlage 4): Wohngebäude I (515 m²/Grundriss Anlagen 5.1. + 5.2), Wirtschaftsgebäude (124 m²/Grundriss Anlagen 5.1 + 5.2 ), Fahrzeughalle (312 m² / Grundriss Anlagen 5.1 + 5.2), Remise (202 m²/Grundriss Anlage 6.1, Scheune (557 m² / Grundriss Anlage 6.1 + 6.2), Wagenschuppen (120 m² / Grundriss Anlage 6.1 + 6.2), Scheune (122 m² / Grundriss Anlage 7.1 + 7.2), Wohngebäude II (209 m² / Grundriss Anlage 7.1 + 7.2), 2 Garagen / Grundriss Anlage 8), Überdachung an Gebäude 5 (117 m² Anlage 6.1 + 6.2), Holzschuppen (Anlage 8) Im Wohnhaus wurde 1986 die Elektroinstallation/ Wasserinstallation und in 2026 die Zentralheizung erneuert. Seite 2 Im Wohnhaus II liegt für den Wohnraum im I. OG keine Genehmigung vor. Hierfür ist bei entsprechender Nutzung eine Nachgenehmigung einzuholen. Die Hofanlage wurde wegen ihrer Bedeutung für das Landschaftsbild und ihrer historischen Bedeutung 03.12.1984 gemäß § 3 Nordrhein-westfälisches Denkmalschutzgesetz (DSchG) in die Denkmalliste eingetragen. Alle Maßnahmen am Objekt bedürfen vor ihrer Ausführung der Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde hinsichtlich ihrer Notwendigkeit und Ausführungsqualität sowie der schriftlichen Erlaubnis gemäß § 9 DSchG durch die Denkmalbehörde. Oberstes Gebot für jede Arbeit, die an einem Baudenkmal ausgeführt wird, ist eine qualitativ hochwertige Ausführung sowie die Verwendung ausgesuchter, werthaltiger Materialien, die der Qualität des Bauwerks und dem Gebot der Nachhaltigkeit gerecht werden. Über die Summen der getätigten Aufwendungen zur Instandsetzung und Instandhaltung des Denkmals, die im zuvor abgestimmten Umfang dazu dienen, das Denkmal zu erhalten und sinnvoll zu nutzen, können sodann auf Antrag Bescheinigungen nach § 40 DSchG zur Vorlage beim zuständigen Finanzamt zur Erlangung von Steuervorteilen (erhöhte Abschreibung auch bei eigengenutzten Denkmalen) ausgestellt werden. Da die Hofanlage bis ins 13. Jahrhundert nachgewiesen werden kann, wird die Gesamtanlage gem. § 2 (5) DSchG als vermutetes Bodendenkmal angesehen und unterliegt somit den entsprechenden Regelungen. Jegliche Bodeneingriffe sind vorab mit der unteren Denkmalbehörde abzustimmen. Der Nagelshof weist keine landwirtschaftlichen Flächen zur Bewirtschaftung auf. Es stehen lediglich einige Wiesen und ein ehemaliger Reitplatz zur Verfügung. Dieser wird optional als Pachtfläche zu ortsüblichen Konditionen zur Verfügung gestellt. Einer dinglichen Sicherung von Geh-/Fahr- und Leitungsrechten für die Landes-hauptstadt Düsseldorf auf dem Flurstück 127 ist zur Erreichbarkeit des Flurstücks 126 zuzustimmen. Das Objekt ist derzeit nicht verpachtet. Besichtigungen des Gutshofes sind nur nach vorheriger Abstimmung mit dem Liegenschaftsamt möglich. Bei Besitzübergang werden die Flächen frei von jeglichen Miet- und Pachtverhältnissen übergeben. Eine ÖPNV-Anbindung ist durch die in unmittelbarer Nähe gelegene Bushaltestelle der Linie 760 sowie durch Seite 3 eine ca. 3 km entfernte Straßenbahnhaltestelle der Linie U79 gegeben. Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt etwa 8 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind ca. 2 km entfernt. Für das Erbbaurechtsgrundstück ist kein rechts- verbindlicher Bebauungsplan vorhanden. Im Flächen- nutzungsplan ist die Fläche als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen. Es liegt geringfügig in der Fluglärmschutzzone 2 des Düsseldorfer Flug-hafens. Der Nagelshof befindet sich im Geltungsbereich des Landschaftsplanes und darin festgesetzten Landschaftsschutzgebiet D.2.2.2 „Rheinauen". Bauliche Veränderungen an der Hofstelle oder Erweiterungen sind somit zusätzlich mit der unteren Naturschutzbehörde abzustimmen. Stadtklima und Klimaanpassung: Gemäß den Planungshinweiskarten für die Tag- und Nachtsituation aus der aktuellen Klimaanalyse für die Landeshauptstadt Düsseldorf (2020) weist die Hofanlage sowohl tagsüber wie auch in den Nachtstunden eine günstige bioklimatische Belastungssituation auf. Unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes lässt sich eine Verbesserung der derzeitigen und zukünftigen Aufenthaltsqualität in den Außenbereichen der Hofanlage durch vergleichsweise einfache Maßnahmen wie das Verschatten von Freiflächen durch die Anpflanzung von Bäumen oder die Errichtung von baulichen Anlagen wie Sonnensegel, Markisen, offene Pavillons oder Pergolen erreichen. Wünschenswert sind unter Berücksichtigung der Vorgaben, Konzepte, die den kulturhistorischen Gutshof in seinem Ensemble als Einheit erhalten und seiner geschichtlichen Bedeutung Rechnung tragen. Passend sind beispielhaft folgende Nutzungs- möglichkeiten, die in die Umgestaltung des Hofes einfließen können: -Betreuung von Kindern -Sportangebote für Kinder und Erwachsene -Bildung von Kindern und Erwachsenen -Seniorenarbeit -Jugendarbeit -Brauchtum -Unterbringung von Studierenden und Auszubildenden -Etablierung eines Naturschutzhofes -Naturschutzarbeit -Familien-/Kinderbauernhof, Gnadenhof (mit Seite 4 kleineren Tieren, da keine größeren Weideflächen vorhanden) -therapeutisches Arbeiten mit Tieren -Unterbringung von Pferden -Gewerbefläche für zum Beispiel Dachdeckerunternehmen -Wohnraum und Hundetagesstätte -Tierarztpraxis -Künstleratelier Bei den Nutzungsüberlegungen sind die benannten Rahmenbedingungen, insbesondere die umgebenden Wohnnutzungen, beachten. Eine weitere Versiegelung der Hofflächen ist nicht gewünscht. Vielmehr sollten die Hofflächen größtmöglich entsiegelt werden. Nach den ersten Abstimmungen mit der Denkmalbehörde können die nicht historischen, nicht genehmigten Aufbauten ggfs. auf Antrag nachgenehmigt/legalisiert werden, eine Entscheidung zur Antragstellung obliegt dem Erbbauberechtigten (nähere Angaben sind den der Ausschreibung beigefügten Unterlagen zu entnehmen). Der Gehölzsaum und der Baumbestand sind zu erhalten. Eine ökologische Anreicherung der den Hof umgebenden Flächen sowie artenschutzfachliche Maßnahmen für Vögel, Fledermäuse etc. wäre wünschenswert. Eine gewerbliche Nutzung ist nur möglich, wenn die in der Nähe liegenden Wohnnutzungen nicht negativ beeinträchtigt werden. Hier ist die Genehmigungsfähigkeit nach § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB zu beachten. Die Umnutzung der Stall- und Scheunengebäude ist grundsätzlich möglich, wenn auf großflächige Öffnungen in Fassaden und Dachflächen verzichtet wird. Weitgehende Bodeneingriffe (z.B. die Errichtung von weiteren Gebäuden) unterliegen weiteren Restriktionen, da es sich um ein Bodendenkmal handelt. B.Verfahrensbeschreibung / Verfahrensbedingungen VerfahrensbeschreibungDie Bestellung des Erbbaurechtes an dem Grundstück richtet sich an Personen, die die zur Ausführung vorgesehene Entwurfsarbeit und das vorgesehene Nutzungskonzept realisieren. Da der Nagelshof im unbeplanten Außenbereich liegt, richten sich die Möglichkeiten für bauliche Maßnahmen nach den gesetzlichen Bestimmungen für Bauvorhaben im Außenbereich (§ 35 BauGB). Die rechtlichen Vorgaben des Denkmalschutzes und des Naturschutzes sowie die üblichen gesetzlichen Vorgaben sind zusätzlich bei geplanten Ver-änderungen zwingend zu beachten. Seite 5 Die Landeshauptstadt Düsseldorf behält sich vor, ein mehrstufiges Verfahren durchzuführen. Ebenfalls behält sich die Landeshauptstadt Düsseldorf vor, Nachgebote zu fordern. Vorbehaltlich der Feststellung der Eignung der bietenden Person (s. dazu Punkt einzureichende Unterlagen) erfolgt die Auswahl anhand der nachfolgenden Wertungen: 1.Erbbauzins und Kaufpreis der Aufbauten - 30 Punkte Davon 20 Punkte für den Erbbauzins (Gebot x 20 ./. höchstes Gebot) und 10 Punkte für das höchste Gebot für die bestehenden Aufbauten 2.Nutzungskonzept/Betriebskonzept, die auch folgende Punkte berücksichtigen - insgesamt 30 Punkte: -soziale Aspekte - 15 Punkte -Raumnutzungskonzept - 2 Punkte -Realisierbarkeit - 4 Punkte -Finanzierbarkeit - 4 Punkte -Identifizierung/Mehrwert für das Quartier/ den Stadtteil - 5 Punkte Bewertet wird die Schlüssigkeit der Entwurfsidee und des Gesamtkonzeptes sowie das Nutzungskonzept hinsichtlich seiner Kongruenz zu den gesamtstädtischen Zielen und seiner Tragfähigkeit (Realisierungschance, Ergänzung des gesamtstädtischen Angebotes). 3.Ökologische, nachhaltige, klimaneutrale und energetische Sanierung = 25 Punkte energetische Gebäudeplanung /klima-neutraler Gebäudebetrieb (z.B. Photovoltaik) - 5 Punkte Versiegelungsgrad der Hofflächen - 5 Punkte ökologische Anreicherung der den Hof umgebenen Flächen 5 Punkte Anpflanzung und Erhalt von Bäumen und Gehölzsaum - 5 Punkte Artenschutzfachliche Maßnahmen für Vögel, Fledermäuse ecetera. Ein Artenschutzgutachten ist zu beauftragen. - 5 Punkte 4.Umgang mit dem Gebäudebestand (Denkmal) - 15 Punkte Bewusstsein und Achtsamkeit im Umgang mit dem Denkmal. Bei notwendigen Maßnahmen Verwendung ausgesuchter, schadstoffarmer werthaltiger Materialien, die der Qualität des Bauwerks und dem Seite 6 Gebot der Nachhaltigkeit gerecht werden. In den einzureichenden Unterlagen (siehe Punkt einzureichende Unterlagen zur vorgenannten Abgabefrist) sind Erläuterungen zu den Punkten dieser Wertungsmatrix beizufügen. Das obsiegende Konzept wird Bestandteil und Verpflichtung des zu schließenden Erbbaurechts- vertrages. Bei der Erstellung der Bewerbungsunterlagen ist darauf zu achten, dass als Auswahlkriterien nur Aspekte bewertet werden können, die verbindlich angeboten werden. Aspekte die im Konjunktiv formuliert werden, stellen keinen verbindlichen Bewerbungsinhalt dar. Bei der Bewertung wird in Abhängigkeit von der Komplexität des Projektes berücksichtigt, wie schlüssig und nachvollziehbar die Darstellung ist. Es muss eine günstige Prognose dafür bestehen, dass der Bewerber sein Projekt finanziell realisieren kann. Entsprechende Nachweise sind einzureichen. Es wird darauf hingewiesen, dass die Bestellung des Erbbaurechtes unter dem Vorbehalt der Zustimmung der zuständigen Gemeindeorgane der Landes-hauptstadt Düsseldorf steht. Sobald der für die Bestellung des Erbbaurechtes erforderliche Beschluss des zuständigen Gemeindeorgans vorliegt, kann der Erbbaurechtsvertrag zu den hier genannten Bedingungen beurkundet werden. Die Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages soll spätestens 6 Monate nach Ratsbeschluss erfolgen. Abgabefrist für die Die Unterlagen / das Angebot für die Teilnahme am KonzeptbewerbungVerfahren müssen auf der Cloud bis zum ... 12 Uhr hochgeladen sein. Die Zugangsdaten können bei Frau Steininger per E-Mail angefordert werden. Nach Ablauf dieser Frist eingehende Angebote sowie mündliche oder unvollständige Angebote und Angebote per E-Mail oder Fax werden nicht berücksichtigt. Sofern die Landeshauptstadt Düsseldorf von der Option Gebrauch macht, eine zweite Bearbeitungs-stufe durchzuführen, wird für die Einreichung der Unterlagen die weitere Abgabefrist im Verfahren bekannt gegeben. Seite 7 Einzureichende Unterlagen /Folgende Unterlagen sind in der Cloud hochzuladen: Konzeptbewerbung zur vorgenannten Abgabefrist Detaillierte Erbbauzinsvorstellung und Vorstellung Veröffentlichungstermin + 6 Kaufpreis/Entschädigung der Aufbauten. Monate Nutzungskonzept Bestandteil des Nutzungskonzeptes ist eine Beschreibung der geplanten Nutzung der einzelnen Gebäudeteile, möglichst auch Darstellung in einem Plan (exemplarische Grundrissdarstellung für die jeweilige Nutzung). Geplante Neu-, An- und Um-bauten müssen mit dem Denkmalschutz und der unteren Naturschutzbehörde abgestimmt sein und sind ebenfalls darzustellen. Der Bewerber hat in der Bewerbung eine Grobkostenschätzung der voraussichtlichen Projekt- kosten darzustellen und zu erläutern, wie er die notwendigen Finanzmittel aufzubringen beabsichtigt. Bei sonstigen innovativen Nutzungsideen, ausführliche Erläuterung, sofern erforderlich mit Plananlagen. Zur Eignung der bi

Title: KM_C360i24080513290 URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00596608.pdf Published Time: Tue, 08 Sep 2026 13:31:06 GMT Number of Pages: 9 Markdown Content: