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Seite 1 von 9 Beschlussvorlage Betrifft: FNP-Änderung Nr. 106 - Duisburger Landstraße (Gartencenter) - Aufstellung; Bericht Bürgerbeteiligung; öffentliche Auslegung Beschlussdarstellung: " BV Die Bezirksvertretung 5 wird hiermit gem. § 3 Abs. 10 Nr. 3 der Bezirkssatzung zur Flächennutzungsplanänderung Nr. 106 - Duisburger Landstraße (Gartencenter) - angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. " APS I. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschließt, für ein Gebiet östlich der Duisburger Landstraße, westlich der Stadtbahntrasse - maßgebend ist der räumliche Gelt ungsbereich der Flächennutzungsplanänderung Nr. 106 - Duisburger Landstraße (Gartencenter) -, der Bestandteil dieses Beschlusses ist - die Flächennutzungsüplanänderung Nr. 106 (Entwurf) - Duisburger Landstraße (Gartencenter) - gemäß § 2 (1) Baugesetzbuch (BauGB) vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), geändert durch das "Gesetz zur Umsetzung der UVP-Änderungsrichtlinie, der IVU-Richtlinie und weiterer EG-Richtlinien zum Umweltschutz" vom 27.07.2001 (BGBl. I S. 1950) aufzustellen, die vorrangig folgende Planungsziele zur Grundlage haben soll: - Ausweisung von Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Gartencenter". II. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt Kenntnis von dem Bericht über die Bürgerbeteiligung aufgrund § 3 (1) BauGB gemäß Anlage 1 zur vorliegenden Vorlage. III. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung stimmt der Flächennutzungsplanänderung Nr.106 - Duisburger Landstraße (Gartencenter) - und dem Erläuterungsbericht für die öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB zu. Sofern keine Anregungen erhoben werden, empfiehlt der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung dem Rat der Stadt, den vorliegenden Entwurf als Plan zur Änderung des Flächennutzungsplanes zu beschließen. Beratungsfolge: RSD AllVorlg.WPT RSD AllVorlg.WPT Seite 2 von 9 Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 17.11.04 -/- 2 Bezirksvertretung 5 12.10.04 -/- 2 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: Nr. Ort Anlage 1 beigefügt Bericht Bürgerbeteiligung 2 beigefügt Erläuterungsbericht Alternative: Keine Amt: Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Oberbürgermeister Erwin Seite 3 von 9 Anlage 1 zur Vorlage Nr. 61/161/2004 Bericht über die Bürgerbeteiligung Vorentwurf der 106. Änderung des Flächennutzungsplans Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 5187/17 - Duisburger Landstraße (Gartencenter) - Ort: Pfarrheim St. Remigius, Pastoratsweg 21 in Wittlaer Zeit: 04.12.2003 17.30 Uhr bis 18.15 Uhr Anwesende: Bezirksvorsteher Herr Hoymann 4 Mitarbeiter der Verwaltung 1 Mitarbeiter des Planungsbüros BMS Stadtplanung ca. 11 Bürgerinnen und Bürger Herr Hoymann begrüßt die anwesenden Bürgerinnen und Bürger sowie die Mitarbeiter der Verwaltung und des Planungsbüros. Von der Verwaltung wird zunächst Stand und Ablauf der Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes und zur Aufstellung des Bebauungsplanes erläutert und auf die Beteiligungsmöglichkeiten für die Bürgerinnen und Bürger eingegangen. Es wird darauf hingewiesen, dass die mündlich vorgebrachten Änderungswünsche und Gegenvorschläge zu Protokoll genommen werden und schriftliche Anregungen bis zwei Wochen nach dem Termin eingereicht werden können. Danach erläutert Herr Risch die Inhalte der 106. Änderung des Flächennutzungsplanes der Landeshauptstadt Düsseldorf. Anschließend geht Frau Hoffmann auf die Inhalte des Bebauungsplan-Vorentwurfes ein. Eine Bürgerin führt aus, dass zu den zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimenten auch Obst und Gemüse gehören, das ebenso von den ansässigen Bauern im Direktverkauf angeboten wird. Die Bürgerin regt an, eine Beschränkung speziell dieser Sortimente in Erwägung zu ziehen. Die Anregung der Bürgerin wird geprüft. Grundsätzlich ist es möglich, einzelne Sortimente der vorgesehenen zulässigen Randsortimente zu begrenzen, wenn hierfür städtebauliche Gründe vorliegen. Fragen des Wettbewerbs sind hinge gen nicht Inhalt des Bebauungsplanes. Ein Bürger fragt, ob auf Grund der zulässigen zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente die Ansiedlung eines Supermarktes möglich sei. Seite 4 von 9 Der Genehmigung eines Supermarktes steht die Zweckbestimmung "Gartencenter" entgegen. Ein eigenständiger Einzelhandelsbetrieb als Supermarkt ist nicht zulässig. Zulässig ist lediglich der Verkauf bestimmter Randsortimente innerhalb des Gartencenterbetriebes. Das Randsortiment muss demnach dem ei gentlichen Hauptsortiment untergeordnet sein. Ein Bürger fragt, wie sich die Höhenentwicklung der zulässigen Gebäude gestalte. Für den überwiegenden Teil der überbaubaren Flächen im Bereich der Hallen und Folientreibhäuser soll eine maximal eingeschossige Bebauung in Verbindung mit einer maximalen Gebäudehöhe von 8 m festgesetzt werden. Im untergeordneten Bereich der zulässigen Betriebswohnung sollen maximal zwei Vollgeschosse möglich sein. Ein Bürger fragt, ob im Bebauungsplan Regelungen zur Ausführung von Kellerräumen getroffen werden. Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III A des Wasserwerkes "Bockum / Wittlaer". Die entsprechenden Einschränkungen hieraus, u.a. bezüglich der Gestaltung von Kellerräumen werden im Bebauungsplan beachtet. Ein Bürger regt an, die südlich gelegene ehemalige Straßenverkehrsfläche der alten Einbrunger Straße in das Plangebiet einzubeziehen. Die vollständig versiegelte Fläche der alten Einbrunger Straße dient vor allem den südlich gelegenen Teilflächen des Betriebes, die ausschließlich landwirtschaftlich (Baumschule) genutzt werden. Eine Erweiterung des Sondergebietes "Gartencenter" ist nicht gewünscht. Der landwirtschaftliche Betrieb (Baumschule) ist durch seine Privilegierung im Außenbereich zulässig. Ein Planungserfordernis hierfür wird nicht gesehen. Gegen 18.15 Uhr schließt Herr Hoymann die Veranstaltung und bedankt sich bei den Anwesenden für ihr Interesse. Seite 5 von 9 Anlage zur Vorlage Nr. 61/161/2004 E r l ä u t e r u n g s b e r i c h t zur 106. Änderung des Flächennutzungsplanes (Entwurf) - Duisburger Landstraße (Gartencenter) - Stadtbezirk 5 Stadtteil Wittlaer 1. Lage des Plangebietes Das ca. 1,5 ha große Plangebiet liegt im Ortsteil Wittlaer. Es wird im Norden durch die P&R-Anlage an der Einbrunger Straße, im Süden durch die befestigte Fläche der ehemaligen Einbrunger Straße begrenzt. Die östliche Grenze bildet die Stadtbahnanlage der U 79, die westliche Grenze die Duisburger Landstraße. Sowohl die Fläche der Stadt- bahnanlage als auch die der Duisburger Landstraße werden in das Plangebiet einbezogen. 2. Planungsanlass Anlass für die 106. Änderung des FNP ist die Anpassung des Flächennutzungsplanes an eine städtebauliche Entwicklung, die sich in der Örtlichkeit vollzogen hat. Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes soll die Grundlage für ein Bebauungsplanverfahren geschaffen werden, das die planerische Sicherung eines vorhandenen Gartencenters, welches sich aus einem Gartenbaubetrieb entwickelt hat, zum Ziel hat. Gleichzeitig soll auch die weitere Entwicklung des Gartencenters im Sinne einer geordneten städtebaulichen und zentrenverträglichen Planung gesteuert werden. 3. Planungsrechtlich bedeutsame Darstellungen und Bindungen Ö Vorlagen - Nr. 61/ 161/2004- 6 - 1 Siehe auch Flächennutzungsplanänderungen Nr. 70 -Am Kehrbesen- und Nr. 101 -Kaldenberger Hof- Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Düsseldorf ist der Änderungsbereich als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen. Entlang der östlichen Grenze des Plangebietes ist die Stadtbahntrasse der U 79 sowie ein Haltestellen-Symbol dargestellt. Das gesamte Gebiet liegt in der Wasserschutzzone III A des Trinkwasserschutzgebietes Bockum/Wittlaer der Stadtwerke Duisburg. Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich des Verkehrsflughafens Düsseldorf, und zwar innerhalb des Radius R = 4 km, ca. 3.800 m vom Flughafenbezugspunkt entfernt. 4. Ziele der Raumordnung und Landesplanung Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf stellt die Fläche der 106. Änderung als allgemeinen Siedlungsbereich sowie als Fläche für den Grundwasser- und Gewässerschutz dar. Im Rahmen der landesplanerischen Anfrage wurden keine landesplanerischen Bedenken vorgebracht. 5. Ziele der geplanten Flächennutzungsplanänderung Sondergebiet Gartencenter Ziel der Flächennutzungsplanänderung ist die Darstellung eines Sondergebietes "Gartencenter". Der dort ansässige Gartenbaubetrieb hat sich zunehmend in einen Verkaufs-Betrieb gewandelt, der nicht mehr als landwirtschaftlicher Betrieb anzusehen ist und daher im Außenbereich keine planungsrechtliche Genehmigungsgrundlage mehr hat. Weil sich der Charakter der Umgebung vom landwirtschaftlich geprägten Freiraum zum Siedlungsraum entwickelt 1 , ist die eher gewerbliche und verkaufsorientierte Ausrichtung des Betriebes mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar, da sie keine Ö Vorlagen - Nr. 61/ 161/2004- 7 - schädlichen Auswirkungen auf die Zentrenstruktur und die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung hat und auch sonst keine wesentlichen Auswirkungen auf die Umgebung ausgehen. Deshalb wird im Bebauungsplan das Angebot des Gartencenters auf das gartencentertypische Kernsortiment und die Randsortimente beschränkt. Die Verkaufsflächenobergrenzen werden, getrennt nach ihrer Relevanz, in dem parallel in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan festgesetzt. Es ist beabsichtigt, die überdachte Verkaufsfläche auf maximal 1.650 m², die Gesamtgröße der Verkaufsfläche einschließlich der im Freiland befindlichen Verkaufs- und Aufzuchtflächen auf maximal 7580 m² festzulegen. Dabei wird die Obergrenze für das zentren- und nahversorgungsrelevante Sortiment begrenzt. Auf maximal 500 m² Verkaufsfläche sind gartencentertypische zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante Randsortimente zulässig. Innerhalb der 500 m² erfolgt eine weitere Begrenzung der nahversorgungsrelevanten Randsortimente auf maximal 100 m². Als zentrenrelevantes Randsortiment sind folgende Sortimentsgruppen zulässig (max. VK 500 m²): - Fachbücher, Fachzeitschriften, Papierwaren (Grußkarten) - Vasen, Ziergegenstände aus Porzellan, Galanteriewaren - Tischdecken, Heimtextilien - Berufskleidung, auch Handschuhe, Gummistiefel etc. - Schnittblumen, getrocknete Blumen und Pflanzen, Gebinde - Heim- und Kleintierfutter, zoologische Artikel, lebende Tiere Als nahversorgungsrelevantes Randsortiment sind folgende Sortimentsgruppen zulässig (max. VK 100 m²): - Obst, Gemüse, Kartoffeln, Säfte, Wein. Stadtbahnhaltestelle Die Darstellung der Stadtbahnhaltestelle wird aufgegeben, da sich inzwischen der Haltepunkt in der Örtlichkeit weiter nördlich befindet. In einem zurzeit laufenden Flächennutzungsplanverfahren (Nr. 70 -Am Kehrbesen-) wird der Haltepunkt an der richtigen Stelle dargestellt. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 161/2004- 8 - 6. Auswirkungen der Planung 6.1 Private Belange Die Planung erfolgt in Abstimmung mit den Eigentümern der Grundstücke, die von der 106. Änderung des Flächennutzungsplanes erfasst werden. 6.2 Öffentliche Belange Räumliche und funktionale Einordnung des geplanten Sondergebietes in die gemeindliche Siedlungsstruktur und in das gemeindliche Zentrenkonzept Das geplante Sondergebiet ist keinem Siedlungsschwerpunkt zugeordnet und befindet sich nicht in einem Düsseldorfer Stadtteilzentrum. Aufgrund der Entstehungsgeschichte und des schmalen Warensortimentes des dort ansässigen Betriebes ist die Sondergebietsausweisung mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und mit dem in Aufstellung befindlichen Zentrenkonzept der Stadt Düsseldorf vereinbar. Der in dem geplanten Sondergebiet ansässige Betrieb hat sich aus einem Gartenbaubetrieb entwickelt und befindet sich seit vielen Jahren an diesem Standort. Im Laufe der Zeit hat sich der Schwerpunkt von der Produktion auf den Verkauf verlagert. Großzügige Aufzuchtflächen sind für den Betrieb aber immer noch erforderlich. Ebenso ist der Betrieb auf ein ausreichendes Kundenpotenzial angewiesen. Beides ist am Standort vorhanden. Die Sortimente des Gartencenters lassen keine nachteiligen Auswirkungen auf die Zentrenstrukturen und die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung erwarten. Die zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente werden auf insgesamt 500 m² der Verkaufsfläche beschränkt. Zum Schutz vor negativen Auswirkungen auf die Nahversorgung in Wittlaer erfolgt innerhalb der 500 m² Verkaufsfläche eine weitere Beschränk ung der nahversorgungsrelevanten Randsortimente (Obst, Gemüse, Kartoffeln, Säfte, Wein) auf maximal 100 m². Gemessen an der vorhandenen Verkaufsfläche in Wittlaer von ca. 1.450 m² -ohne Gartencenter-, die überwiegend der Nahversorgung dient, ist die Beschränkung auf 500 m² Randsortiment mit einem Anteil von 100 m² Nahversorgung städtebaulich vertretbar. Der Anteil von 100 m² entspricht etwa 7 % der vorhandenen Verkaufsfläche in Wittlaer. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 161/2004- 9 - Mögliche Auswirkungen des großflächigen Einzelhandels auf die Nachbargemeinden Erhebliche Auswirkungen auf die Nachbargemeinden sind wegen des speziellen Sortimentes und der geringen Größe nicht anzunehmen. Die betroffenen Nachbar-städte werden gemäß § 2 (2) Baugesetzbuch (BauGB) beteiligt. Verkehr Das Gartencenter ist über die Bundesstraße 8 gut erreichbar; Stellplätze sind in der Örtlichkeit vorhanden. Eine Haltestelle der Stadtbahnlinie U 79 und eine Bushaltestelle befinden sich in unmittelbarer Nähe. Tatsächlich werden aber nur wenige Kunden den ÖPNV nutzen, da die überwiegende Art der Sortimente auf den Transport mit dem PKW angewiesen ist. Freiraumschutz, Landschaftsschutz Durch die 106. Flächennutzungsplanänderung wird keine erstmalige Inanspruchnahme von Freiraum vorbereitet. Das Gartencenter ist in der Örtlichkeit vorhanden. Die Größe der versiegelbaren Flächen wird in dem parallel geführten Bebauungsplanverfahren festgesetzt. Eine Eingrünung zum Siedlungsrand ist gegeben. Wasserwirtschaft, Gewässerschutz Das Plangebiet befindet sich innerhalb der Wasserschutzzone III A des Was- serschutzgebietes Bockum/Wittlaer. Die Vorgaben der Wasserschutzgebietsverordnung (WSG-VO) sind Grundlage der Planung. Im Rahmen des parallel laufenden Bebauungsplanverfahrens Nr. 5187/17 bzw. des nachfolgenden Baugenehmigungsverfahrens erfolgen entsprechende Regelungen, die sicherstellen, dass keine negativen Auswirkungen der Planung auf das Grundwasser ausgehen werden.