Marktplatz 5-6, Verwaltungsgebäude – Veräußerung der Liegenschaft, optional Erbbaurecht - Bedarfsbes

Title: Vorlage 23/ 46/2017 - 1 URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00300536.pdf Published Time: Mon, 12 Aug 2019 23:08:10 GMT Number of Pages: 5 Markdown Content: Vorlage 23/ 46/2017 - 1 Seite 1 von 5 > RSD Vorlage X öffentlich nicht öffentlich # Beschlussvorlage # zur Herbeiführung eines Bedarfsbeschlusses Beschlussdarstellung: Der Rat der Stadt beauftragt die Verwaltung, die Veräußerung der Liegenschaft Marktplatz 5/6 ohne Anmietung im Rahmen eines Bieterverfahrens vorzubereiten. Optional soll für das Grundstück der Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags mit glei-chen Bedingungen vorbereitet werden. Die Vergabe im Erbbaurecht hätte den Vor-teil, dass diese zentrale Liegenschaft dem städtischen Portfolio erhalten bliebe. Parallel erhält die Verwaltung den Auftrag, für die provisorisch ausgelagerten Bü-ronutzungen der Stadtkasse (Amt 21), des Steueramtes (Amt 22) sowie der Ge-schäftsbuchhaltung (20/4) eine organisatorisch und wirtschaftlich sinnvolle Ersatzlö-sung zu suchen. Der Rat der Stadt hebt die Bedarfsbeschlüsse vom 13.02.2014 (Drucksache Ö 23/ 12/2014) und vom 07.07.2016 (Drucksache Ö 23/ 36/2016 -1) Marktplatz 5-6, Ver-waltungsgebäude – Gesamtsanierung auf. Beschlusslage: Bedarfsbeschluss - Drucksache Ö 23/ 12/2014 des Rates der Stadt vom 13.02.2014 Bedarfsbeschluss - Drucksache Ö 23/ 36/2016 -1 des Rates der Stadt vom 07 .07.2016 Sachdarstellung: Bedarfslage Das Verwaltungsgebäude am Marktplatz ist eine voll unterkellerte, vierflügelige Ge-bäudeanlage mit Innenhof. Der viergeschossige Ziegelsteinbau mit Werksteinele-menten und Walmdach mit verschieferten Dachgauben wurde zwischen den Jahren 1952 und 1957 als Verwaltungsgebäude mit einer Arkadenzone für Geschäfte ge-plant und gebaut. In den 1980er Jahren wurde die Bebauung im Innenhof teilweise zurückgebaut. Seit 1987 steht das Gebäude einschließlich der Innenausstattung unter Denkmal-schutz. Die Gebäudesubstanz zeigt erhebliche Instandhaltungsbedarfe an Dächern, Fassa-den, Fenstern, Türen und Kellerbauteilen sowie Erneuerungsbedarf der Gebäude-technik. Ein Großteil der Innenausstattung ist sanierungsbedürftig. Die technische Ausstattung ist überaltert. Der Brandschutz muss den heute geltenden Vorschriften und anerkannten Regeln der Technik angepasst werden. Das Gebäude ist nicht bar-rierefrei erschlossen. Vorlage 23/ 46/2017 - 1 Seite 2 von 5 > RSD Vorlage Seit dem Leerzug des Gebäudes in 2014 sind die bisherigen Büroraumnutzer (Mitar-beiter der Kämmerei, Stadtkasse und Steueramt) an andere Bürostandorte umgezo-gen. Die Ladenlokale im Arkadenbereich sind weiterhin in Betrieb. Sachstand Am 13.02.2014 wurde der erste Bedarfsbeschluss zur Sanierung gefasst. Im Planungsverlauf wurden für die Sanierung des Gebäudes Marktplatz 5-6 alternati-ve und wirtschaftlichere Möglichkeiten der Finanzierung untersucht. Nach einer ers-ten verwaltungsinternen Prüfung wurde auf dieser Grundlage eine vertiefte Wirt-schaftlichkeitsuntersuchung durch das Beratungsbüro Partnerschaften Deutschland GmbH erstellt. Diese ergab für ein Investorenmodell mit Erbbaurechts- und Mietver-trag, mit Übernahme der bisherigen Planung, einen wirtschaftlichen Vorteil gegen-über einer Eigenrealisierung durch die Stadt Düsseldorf. Für eine Vertragslaufzeit von 30 Jahren wurde ein barwerter Vorteil von ca. 2,3 Mio. EUR errechnet. Am 07.07.2016 beschloss der Rat der Stadt Düsseldorf – als Alternative zur Eigen-realisierung der Sanierung – für das oben beschriebene Modell ein entsprechendes Angebotsverfahren durchzuführen. Aufgrund der gegebenen Wertgrenzen musste das Verfahren nach den Vorgaben des Vergaberechtes europaweit ausgeschrieben werden. Zur Einleitung des Verfahrens wurde am 08.11.2016 eine europaweite Vorinformati-on veröffentlicht und am 30.11.2016 der Teilnahmewettbewerb EU-weit bekannt ge-macht. Trotz zahlreicher Abfragen der Teilnahmeunterlagen und Rückfragen war die Teil-nehmerzahl des Teilnahmewettbewerbs erheblich geringer als erwartet. Die Auswer-tung der Unterlagen durch das externe Beraterteam hat ergeben, dass kein Teilneh-mer die Mindestkriterien für die Teilnahme am weiteren Verfahren erfüllt hat. Das Verfahren wurde daraufhin aufgehoben. Die Aufhebung des Verfahrens wurde im EU-Amtsblatt am 02.02.2017 bekannt gemacht. Die Bewerber wurden am 31.01.2017 informiert. Daraufhin hat die Verwaltung Anfang Mai 2017 ein Markterkundungsverfahren mit dem Ziel, im weiteren Prozess ein marktgängiges und erfolgsversprechendes Modell empfehlen zu können, durchgeführt. Ergebnis der Markterkundung ist, dass einem Verkauf (bzw. alternativ einem Erbbaurecht mit längerer Laufzeit und ausgewogener Heimfallregelung) in Verbindung mit einer Lockerung der Planungsvorlagen gegen-über dem ursprünglich von der Verwaltung angestrebten Verfahren deutlich höhere Chancen am Markt eingeräumt werden. Weiteres Vorgehen Veräußerungsmodell, optional Erbbaurechtsmodell ohne Anmietung Die Liegenschaft Marktplatz 5/6 wird zum Verkauf angeboten. Optional wird für das Grundstück der Abschluss eines langfristigen Erbbaurechtsvertrags abgefragt. Die Vergabe im Erbbaurecht würde der Stadt Düsseldorf im Gegensatz zu einem Verkauf langfristig den Zugriff auf die Liegenschaft sichern. Im Rahmen eines Bieter-verfahrens könnte relativ flexibel auf Investorenwünsche eingegangen werden. Vorlage 23/ 46/2017 - 1 Seite 3 von 5 > RSD Vorlage Für die Mitarbeiter der Ämter 20/4, 21 und 22, die ursprünglich Ihren Arbeitsplatz im Gebäude Marktplatz 5/6 hatten, muss eine organisatorisch und wirtschaftlich sinnvol-le dauerhafte Unterbringung gefunden werden. Die Veräußerung der Immobilie ist kein vergabepflichtiger Vorgang, wenn die Stadt nach Verkauf nicht nach ihren Vorgaben umbauen lässt und die Flächen im An-schluss anmietet. Analog gilt dies für den Fall, dass das Grundstück durch einen Erbbaurechtsvertrag übertragen und das aufstehende Gebäude veräußert wird. Die Vergabe im Erbbaurecht hätte den Vorteil, dass diese zentrale Liegenschaft dem städtischen Portfolio erhalten bliebe. Empfohlen wird ein strukturiertes und öffentliches Bieterverfahren um Transparenz zu gewährleisten und den bestmöglichen Verkaufspreis bzw. Erbbauzins und Ge-bäudewert zu erzielen (ggf. unter Vorgabe von Mindestgeboten). Ausschlaggebendes Kriterium wird neben dem Preis bzw. dem kapitalisierten Erb-bauzins unter Berücksichtigung der Entschädigung für die Aufbauten das vom Bieter vorzulegende Nutzungskonzept sein. Dieses Vorgehen entspricht dem üblichen In-vestorenauswahlverfahren beim Liegenschaftsamt. Kosten, Finanzierung, Refinanzierung Das Projekt wird für die Stadt bis zum Vertragsabschluss rechtlich, wirtschaftlich und technisch durch erfahrene externe Büros begleitet. Die beim Amt für Gebäudema-nagement aus dem Bedarfsbeschluss Marktplatz 5/6 – Drucksache Ö 23/ 36/2016-1 - des Rates der Stadt vom 07 .07.2016 verbleibenden Mittel in Höhe von 300.000 EUR können als Deckung verwendet werden. Der im Bieterverfahren ermittelte Kaufpreis bzw. Erbbauzins bildet den Marktwert der Liegenschaft ab. Sollte die Liegenschaft exklusiv veräußert werden, ist das vorherige Einholen eines Wertgutachtens erforderlich. Der Verkaufspreis soll mindestens dem Wert gemäß Wertgutachten entsprechen. Terminplan Zur Einhaltung der geplanten Zeitschiene wird ein optimaler Abstimmungs- und Pla-nungsverlauf vorausgesetzt. Danach sind vorgesehen: Bieterverfahren: 15 Monate Gremienbeschluss über Verkauf bzw. Vergabe im Erbbaurecht: 12.2018 Vorlage 23/ 46/2017 - 1 Seite 4 von 5 > RSD Vorlage Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Bauausschuss 05.09.2017 -/- Haupt- und Finanzausschuss 11.09.2017 -/- Rat 21.09.2017 -/- Ausschuss für Wirtschaftsförderung, Tourismus und Liegenschaften (nachrichtlich) 26.09.2017 -/- Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung (nachrichtlich) 29.09.2017 -/- Anlagen: X beigefügt nicht vorhanden Nr. 01 Anlage Entscheidungsmatrix Alternativen: a. Veräußerungsmodell mit (Teil-)Anmietung (Grundstücksverkauf mit Mietvertrag): Die Liegenschaft Marktplatz 5/6 soll zu ca. 70% der nach der Sanierung zur Verfü-gung stehenden Mietfläche als Verwaltungsstandort beibehalten werden. Im Mietver-trag werden demzufolge sämtliche Vereinbarungen hinsichtlich einer dauerhaften Anmietung (Mietzins, Mietfläche, Mietdauer usw.) durch die Stadt getroffen und an den Kaufvertrag gekoppelt. Der Eintrag einer Mieterdienstbarkeit im Grundbuch schützt die Stadt vor dem Verlust der Mietsache. Der Verkauf des Gebäudes ist auszuschreiben. Im Rahmen des Vergabeverfahrens soll neben dem Mindestkaufpreis auch eine Mindestmietfläche einschließlich des Maximal-Mietpreises festgelegt werden. Weiterhin soll das Nutzungskonzept für die gesamte Liegenschaft wegen der innerstädtischen Lage bei der Bewertung der An-gebote berücksichtigt werden. Auf dieser Grundlage mietet die Stadt die von ihr be-nötigten Verwaltungsflächen, nach Herrichtung des Gebäudes bzw. der benötigten Mietflächen, langfristig vom Käufer an. Ob das Gebäude in vollem Umfang oder nur in Teilen (z.B. ca. 70% der Flächen) durch die Stadt angemietet wird, wird im Verfahren offen gelassen und gibt den An-bietern die Flexibilität individuelle Nutzungskonzepte anzubieten. Eventuell übrige Flächen inkl. der bereits vorhandenen Ladenflächen kann der Investor dann nach eigener Planung und Verantwortung nutzen bzw. vermieten. Die vorhandene Planung zur Sanierung aus der Eigenrealisierungsvariante wird im Rahmen der Vergabe als Information an die Interessenten zur Verfügung gestellt, ist jedoch keine zwingende Grundlage mehr. Vorlage 23/ 46/2017 - 1 Seite 5 von 5 > RSD Vorlage b. Erbbaurechtsmodell mit (Teil-)Anmietung (Erbbaurechtsvertrag mit Mietvertrag): Dem privaten Partner werden im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrages Eigentums-rechte an der Liegenschaft übertragen. Die geplante Vertragsdauer beträgt 70 Jahre. Hierbei erfolgt keine dauerhafte Veräußerung der Liegenschaft. Entsprechende Heimfallregelungen (z.B. für den Fall einer Insolvenz) werden vertraglich vereinbart. Auf dieser Grundlage mietet die Stadt die von ihr benötigten Verwaltungsflächen, nach Herrichtung des Gebäudes bzw. der benötigten Mietflächen, langfristig (20 - 30 Jahre) vom Erbbaurechtsnehmer an. Im Vergleich zum ursprünglichen ÖPP-Investorenauftrag, der ebenfalls eine Kombi-nation von Erbbaurecht und Rückmietung vorsah, sollen dem potenziellen Erbbau-rechtsnehmer mehr Freiheitsgrade überlassen werden, sowie der Mietvertrag zu ei- nem „üblichen“ (nicht ÖPP -spezifischen) Geschäftsraummietvertrag modifiziert wer-den. So sollen nur ca. 70% der Flächen durch die Stadt angemietet werden und die vor-handene Planung zur Sanierung nicht mehr zwingend vorgegeben werden. Die übri-gen Flächen inkl. der bereits vorhandenen Ladenflächen soll der Erbbaurechtsneh-mer nach eigener Planung und Verantwortung nutzen bzw. vermieten können. Amt / Institut: Amt für Gebäudemanagement Dezernentin / Dezernent: Stadtkämmerin Schneider

Title: 2017-09-06 Anlage 01_in SW URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00300543.pdf Published Time: Fri, 05 Jul 2019 18:29:34 GMT Number of Pages: 1 Markdown Content: # Anlage 01 (Entscheidungsmatrix) zur Vorlage 23/ 46/2017 - 1 # Marktplatz 5-6, Verwaltungsgebäude – Veräußerung der Liegenschaft, optional Erbbaurecht Gegenüberstellung Veräußerungs-/Erbbaurechtsmodelle Kriterien Veräußerungsmodell ohne Anmietung (optional: Erbbaurechts- modell ohne Anmietung) (Favorit) Veräußerungsmodell mit (Teil-) Anmietung (Grundstücksverkauf mit Mietvertrag) (Alternative a) Erbbaurechtsmodell mit (Teil-) Anmietung (Erbbaurechtsvertrag mit Mietvertrag) (Alternative b) Vergabe - verfahren nicht erforderlich, da vergaberechtsfrei Offenes Verfahren oder Verhandlungsverfahren (mit Teilnahmewettbewerb) Offenes Verfahren oder Verhandlungsverfahren (mit Teilnahmewettbewerb) Zeitlicher Ablauf Schnelle Fertigstellung/ Inbetriebnahme # + - - Bedarfsbeschluss muss erneut gefasst werden. Verkauf der Immobilie nach Bieterverfahren. AuF zum Verkauf der Immobilie kann ca. 15 Monate nach Bedarfs-beschluss erfolgen. Ratsbeschluss zur Vergabe frühestens 12/2018 möglich. Bedarfsbeschluss muss erneut gefasst werden. Dauer der Vergabe im Offenen Verfahren ca. 14 Monate, im Verhandlungsverfahren ca. 19 Monate nach Bedarfsbeschluss. Ratsbeschluss zur Vergabe frühestens 11/ 2018 bzw. 04/2019 möglich. Bedarfsbeschluss muss erneut gefasst werden. Dauer der Vergabe im Offenen Verfahren ca. 14 Monate, im Verhandlungsverfahren ca. 19 Monate nach Bedarfsbeschluss. Ratsbeschluss zur Vergabe frühestens 10/ 2018 bzw. 04/2019 möglich. Genehmi-gungsrisiken Stellplatznachweis # ± ± ± Die Planung kann, muss aber nicht vom Investor übernommen werden. Bei geänderter Planung muss eine neue Baugenehmigung eingeholt werden. Insbesondere der dann ggf. geforderte Stellplatznachweis könnte kaufpreismindernd wirken. Die Planung kann, muss aber nicht vom Investor übernommen werden. Bei geänderter Planung muss eine neue Baugenehmigung eingeholt werden. Insbesondere der dann ggf. geforderte Stellplatznachweis könnte kaufpreismindernd wirken. Die Planung kann, muss aber nicht vom Investor übernommen werden. Bei geänderter Planung muss eine neue Baugenehmigung eingeholt werden. Insbesondere der dann ggf. geforderte Stellplatznachweis könnte kaufpreismindernd wirken. Einfluss auf die Gebäude-nutzung Einflussmöglich-keiten der Stadt # ± ± ± Durch die Veräußerung des Gebäudes verliert die Stadt Einflussmöglichkeiten, kann aber im Rahmen eines Bieterverfahrens ein Nutzungskonzept fordern und bewerten. Optional bei Erbbaurechtsvertrag: Zusätzlich zu den Vorgaben beim Nutzungskonzept können Zustimmungsvorbehalte und Heimfallrechte vorgesehen werden. Durch die Veräußerung des Gebäudes verliert die Stadt Einflussmöglichkeiten. Im Offenen Verfahren sind jegliche Verhandlungen hinsichtlich des Nutzungskonzepts o.ä nach Eingang der Angebote ausgeschlossen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, städtische Anforderungen/qualitative Kriterien in den Vergabeunterlagen zu formulieren und –neben dem Preis-als Zuschlagskriterien zu bewerten. Im Rahmen des Verhandlungs-verfahrens kann die Stadt mehr Einfluss nehmen (Nutzungs-konzept, Aufteilung und Lage der Büroflächen etc.). Durch die Veräußerung des Gebäudes verliert die Stadt Ein-flussmöglichkeiten. Als weiterhin Grundstückseigentümerin kann sie allerdings Vorgaben für die Nut-zung der nicht von der Stadt genut-zten Teile der Immobilie machen sowie Zustimmungsvorbehalte und Heimfallrechte vorsehen. Jegliche Verhandlungen hinsichtlich des Nutzungskonzepts o.ä. sind im Offenen Verfahrens nach Eingang der Angebote ausgeschlossen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, städtische Anforderungen/qualitatve Kriterien in den Vergabeunterlagen zu formulieren und –neben dem Preis- als Zuschlagskriterien zu bewerten. Im Rahmen des Verhandlungsverfahrens kann die Stadt mehr Einfluss nehmen (Nutzungskonzept, Aufteilung und Lage der Büroflächen etc.). Haushalt Belastung durch Mittelabflüsse # + + + Durch den Verkauf des Gebäudes erfolgen Zuflüsse in den städtischen Haushalt. Optional bei Erbbaurechtsvertrag: Durch die Abgabe des Gebäudes sowie dem jährlichen Erbbauzins erfolgen Zuflüsse in den städtischen Haushalt. Die Kriterien der Ausschreibung können, je nach Ausgestaltung, den Erbbauzins mindern. Durch den Verkauf des Gebäudes erfolgen Zuflüsse in den städtischen Haushalt. Durch die Abgabe des Gebäudes sowie dem jährlichen Erbbauzins erfolgen Zuflüsse in den städtischen Haushalt. Die Kriterien der Ausschreibung können, je nach Ausgestaltung, den Erbbauzins mindern. Resümee, Gesamt-betrachtung Die Vorteile überwiegen Vor- und Nachteile gleichen sich aus. Vor- und Nachteile gleichen sich aus. Legende: + Chancen überwiegen ± Chancen/Risiken ausgewogen - Risiken überwiegen