Wohnraumförderung im Jahr 2005

Seite 1 von 9 Informationsvorlage Betrifft: Wohnraumförder ungsprogramm (WoFP) 2005 / Ä nderungen zu den Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) Mit Erlass vom 12.01.2005 stellte das Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport (MSWKS) des Landes NRW das Wohnraumförderungsprogramm (WoFP) 2005 sowie die Änderungen zu den Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) vor. Die rechtlichen Grundlagen für die Förderung des Wohnungsbaus bilden das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) i.V.m. den Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB). Fördervolumen und Finanzierung sowie vorrangige Förderziele werden im jährlichen Wohnraumförderungsprogramm (WoFP) festgelegt. Eckdaten zum WoFP 2005 Wohnungsmärkte in NRW - Rückläufige Neubauinvestitionen im Mietwohnungsbau führen zu Angebotsverknappung, insbesondere in den Wachstumsregionen im Segment des kostengünstigen Wohnraums. - Öffentlich geförderter Wohnungsbau bleibt weiterhin erforderlich, um ein Mindestniveau im Geschosswohnungsbau zu sichern. - Darüber hinaus besteht verstärkt Anpassungsbedarf im Bestand (Umstrukturierung und Aufwertung der Wohnungsbestände). - Die 'Kosten der Unterkunft' für Empfänger von Transferleistungen (ALGII, Sozialhilfe, Grundsicherung im Alter) trägt künftig die Gemeinde. Die Verfügungsmöglichkeiten der Gemeinden über preiswerten Wohnraum gewinnen daher an Bedeutung. Ziele der Förderung - Tragfähige Mieten für Haushalte, die sich aus eigener Kraft nicht am Wohnungsmarkt versorgen können. - Erwerb oder Bau von Wohneigentum für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen. - Nachhaltige Erneuerung von Wohnungsbeständen . RSD AllVorlg.WPT Seite 2 von 9 Fördervolumen NRW In 2005 sollen 13.500 Wohnungen gefördert werden, davon - 4.800 Wohnungen im Mietwohnungsbau, - 8.000 Einheiten im selbstgenutzten Wohneigentum, - 700 Wohnungen in Sonderwohnformen für behinderte und pflegebedürftige Menschen. Mittelaufwand Maßnahmen 2005 2004 Mio. EUR Mietwohnungsbau 300,00 240,00 selbstgenutztes Wohneigentum 480,00 510,00 Wohnheimplätze für Menschen mit Behinderungen und Pflegewohnplätze Bestandsförderung (auch Brachflächen und Wohnumfeldverbesserungen) Gesamt 985,00 985,00 Finanzierung Mittelaufkommen 2005 2004 Mio. EUR Landeswohnungsbauvermögen 720,27 740,30 Aufkommen aus der Ausgleichzahlung 45,40 47,90 Bundesmittel 44,33 21,80 Gesamt 985,00 985,00 Seite 3 von 9 Änderung der Wohnraumförderungsbestimmungen Die Änderungen der WFB beinhalten neben notwendig gewordenen redaktionellen Anpassungen auch die nachfolgend aufgeführten verbesserten Fördermöglichkeiten. -Im Mietwohnungsbau müssen als Fördervoraussetzung bestimmte Wohnflächenobergrenzen eingehalten werden. Künftig können bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen zur Ermittlung der Wohnfläche 10% abgezogen werden, so dass die Wohnflächenobergrenzen für diese Häuser entsprechend überschritten werden können. Dieser Berechnungsmodus soll die Förderung von Mietreihenhäusern in guter Wohnqualität ermöglichen, ohne die Baudarlehen oder die Miete zu erhöhen. - Zur Verbesserung des Wohnungsangebotes für ältere pflegebedürftige oder behinderte Menschen mit Betreuungsbedarf werden seit 2004 neue Wohnformen, nämlich Gruppenwohnungen und Pflegewohnplätze gefördert. Wohnungsunternehmen, Investoren und Wohlfahrtsverbände wurden durch ein vom Wohnungsamt entwickeltes Merkblatt über die neuen Fördermöglichkeiten informiert. Da aus Sicht der Investoren eine solche Wohnanlage unter den gegebenen Fördervoraussetzungen angeblich nicht wirtschaftlich zu betreiben ist, wurden die Förderangebote bis heute nicht angenommen. Zur Erhöhung der Akzeptanz hat das Land die WFB entsprechend geändert: - Bei der Förderung von Gruppenwohnungen (eine Wohnung mit bis zu acht Wohnschlafräumen oder Appartements) wird künftig das Aufzugsdarlehen nicht mehr wie bisher pro Wohnung, sondern pro Appartment bzw. Wohnschlafraum in Höhe von 2.100 EUR (max. 46.200 EUR pro Aufzug) gewährt. - Mit dem Förderangebot Pflegewohnplätze (stationäre Pflegeeinrichtung) sollen Bauvorhaben initiiert werden, in denen Pflegebedürftige in ihrem Wohnquartier wohnen können, und zwar unabhängig davon , ob sie 'stationär' oder 'ambulant' gepflegt werden. Grundsätzlich werden Pflegewohnplätze nur im Zusammenhang mit Mietwohnungen gefördert. Dabei soll der Anteil der Pflegewohnplätze quartiersbezogen nicht mehr als 25% betragen. Davon können künftig Ausnahmen zugelassen werden, wenn bestehende Wohnheime oder Pflegeeinrichtungen zu Wohnungen umstrukturiert und in diesem Zusammenhang Ersatzpflegewohnplätze neu geschaffen werden. - Die Förderpauschale für Pflegewohnplätze wird um 10.000 EUR von bisher 40.000 EUR auf 50.000 EUR erhöht. Für kleine Einrichtungen bis 24 Pflegewohnplätze kann das Darlehen um weitere 5.000 EUR auf 55.000 EUR erhöht werden. Seite 4 von 9 - Werden im Zusammenhang mit Pflegewohnplätzen Außenanlagen hergestellt, die den Bedürfnissen demenziell erkrankter Menschen entsprechen (z.B. Pflasterungen mit besonderen Orientierungshilfen, Schutzvorrichtungen wie Hecken oder Zäune u.ä.), werden hierfür künftig Zusatzdarlehen i.H.v. 75% der Herstellungskosten bzw. max. 200 EUR pro qm gestalteter Fläche gewährt. - Zur Förderung von Bauvorhaben auf Brachflächen gibt es Zusatzdarlehen für bestimmte Maßnahmen, die der Nutzbarmachung dieser Brachflächen dienen. Die Praxis hat gezeigt, dass gerade innerstädtische Brachflächen häufig Lärmbelastungen ausgesetzt sind. Um Wohnungsbau in guter Qualität auch auf solchen Flächen zu ermöglichen, sind flankierende Lärmschutzmaßnahmen erforderlich. Der Katalog der förderfähigen Maßnahmen wurde daher um den Fördergegenstand 'Lärmschutz' ergänzt. - Bei der Förderung selbst genutzten Wohneigentums wurden bisher 'Neubau, Ersterwerb, Bestandserwerb' und 'Ausbau oder Erweiterung´ von Gebäuden, durch die erstmals Wohnungen geschaffen wer den, unterschieden. Ausbau und Erweiterung waren eigenständige Fördergegenstände, für die grundsätzlich 60 % der üblichen Baudarlehen gewährt wurden. Entsprachen die Gesamtkosten vergleichbaren Neubaukosten, wurden die Baudarlehen in voller Höhe gewährt. Die Erfahrungen der Praxis haben gezeigt, dass die Kosten für Ausbau und Erweiterung in der Regel bei vergleichbaren Neubaukosten liegen. Das Baudarlehen wird nunmehr in voller Höhe gewährt, wenn der Bauaufwand wesentlich ist, das heißt, wenn die Kosten mind. 650 EUR pro qm Wohnfläche betragen. Ist der Bauaufwand nicht wesentlich, kommt eine Förderung mit Modernisierungsmitteln in Betracht. - Mietwohnungen und selbstgenutztes Eigentum dürfen grundsätzlich nur in Gebäuden mit nicht mehr als vier Vollgeschossen gefördert werden. Für Mietwohnungen sind bestimmte Ausnahmen zugelassen (Baulücken). Dies gilt künftig auch für die Förderung von Eigentum. - Wohneigentum darf u.a. nur gefördert werden, wenn Wohn- oder Schlafräume nicht kleiner als 10 qm sind. Diese Voraussetzung braucht künftig beim Erwerb bestehenden Wohnraums nicht mehr erfüllt zu sein. Auch hier hat die Praxis gezeigt, dass Bestandsobjekte oftmals trotz kleiner Wohn- und Schlafräume eine gute, kindgerechte Wohnqualität haben und förderfähig sind. RSD AllVorlg.WPT Seite 5 von 9 Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung -/- 1 -/- 2 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: Nr. Ort Anlage 1 beigefügt Synopse zur Änderung der WFB Amt: Amt für Wohnungswesen Dezernentin / Dezernent: Beigeordneter Hintzsche Seite 6 von 9 Änderung der Wohnraumförderungsbestimmungen Verbesserungen für den Förderempfänger und ggf. Erhöhung der Akzeptanz (grau hinterlegt); rechtliche Anpassungen und Präzisierungen 2.11 Mietwohnungen Fördergegenstand Wesentlicher Bauaufwand im Rahmen der Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden - bisher nicht beziffert Der wesentliche Bauaufwand wurde jetzt erstmalig mit 650,00 EUR je qm Wohnfläche beziffert Ziel ist die einheitliche Rechtsanwendung 2.22 Mietwohnungen Wohnungsgrundriss und - größe Wohnflächenberechnung ausschließlich nach Wohnflächenverordnung Zusatz: Bei Förderung von Mietwohnungen in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann die II. BV dahingehend angewandt werden, dass zur Ermittlung der Wohnfläche 10% abgezogen werden können. Ziel ist die Möglichkeit, Mietreihenhäuser in guter Wohnqualität fördern zu können, ohne die Baudarlehen oder die Miete zu erhöhen. Das heißt: Darlehen und Miete werden lediglich für die Obergrenze berechnet. 3.12 Gruppenwohnungen Wohnungsgrundriss- und - größe Abstimmung des Nutzungskonzeptes mit der Heimaufsicht Abstimmung des Nutzungskonzeptes mit der Heimaufsicht zur Sicherstellung, dass es sich nicht um ein Heim handelt Notwendigkeit der Klärung, dass der Wohnraum nicht als Heim genutzt wird, da dann andere gesetzliche Regelungen gelten. 3.15 Gruppenwohnungen Art und Höhe der Förderung bei Gruppenwohnungen Zusatz: 1. Rundungsangaben zu qm und Betrag 2. Aufzugsdarlehen 2.100 EUR pro Appartment bzw. Wohnschlafplatz max. 46.200 EUR Erhöhung der Akzeptanz für das neue Förderangebot (vorher war die Gruppenwohnung eine Wohneinheit) Seite 7 von 9 3.21 Pflegewohnplätze Fördergegenstand quatiersbezogene Quotierung Mietwohnungen - Pflegewohnplätze 25% - 75% Zusatz: Ausnahme von der Quotierung möglich bei Umbau von bestehenden Heimen Erhöhung der Flexibilität der Fördervariante 3.23 Pflegewohnplätze Belegungsbindung 15 oder 20 Jahre an Personen mit max. Überschreitung der Einkommensgrenze (EKG) um 40% Zusatz: Sicherstellung, dass bei Einstellung des Betriebes der Pflegeinrichtung Belegung (A) und Miethöhe weiter gebunden sind. Möglichkeit zur Umwandlung in Mietwohnraum 3.24 Pflegewohnplätze Wohnkostenentlastung Das Förderdarlehen muss den Investitionskostenanteil am Heimentgelt mindern. Dies ist gewährleistet, wenn Investor gleich Betreiber. Zusatz: Wenn Investor nicht Betreiber, dann folgende Auflagen: 1. Vermietung nur an Betreiber einer vollstationären Pflegeeinrichtung 2. Vereinbarung zu den Mieten 3. vertragliche Verpflichtung des Betreibers hinsichtlich Belegung (EKG > 40%) rechtlich notwendig 3.25 Pflegewohnplätze Art und Höhe der Förderung Förderpauschale je Pflegewohnplatz 40.000,00 EUR Förderpauschale je Pflegewohnplatz jetzt 50.000,00 EUR bzw. 55.000,00 EUR in kleinen Einrichtungen (bis 24 Pflegewohnplätze) Evtl. mehr Anreiz für Investoren. Die Fördersumme von bisher 40.000,00 EUR wurde als zu gering angesehen Seite 8 von 9 3.3 Pflegewohnplätze bisher keine Regelung für Außenanlagen Zusatzdarlehen für den Mehraufwand für die Gestaltung von Außenanlagen für Personengruppen mit besonderen Bedürfnissen demenziell Erkrankter (75 v.H. der Herstellungskosten, max. 200,00 EUR je qm gestalteter Fläche) Finanzierung des notwendigen Mehraufwandes bei der Gestaltung der Außenanalgen für demenziell erkrankte Menschen 4.2 Brachflächen Zusatzdarlehen für die Aufbereitung von Brachflächen In den Maßnahmenkatalog wurde zusätzlich der Lärmschutz zur Erreichung der erforderlichen Standortqualität aufgenommen. Praxisorientiertes Bedürfnis, da innerstädtische Brachflächen oftmals besonderer Lärmbelästigung ausgesetzt sind. 5.12 selbstgenutztes Wohneigentum Ausbau oder Erweiterung von Gebäuden (bisher in 5.7 WFB geregelt) - 100 % Baudarlehen bei vergleichbaren Neubaukosten, ansonsten 60 % 5.12 a) nicht mehr als vier Vollgeschosse Ausbau oder Erweiterung von Gebäuden nur noch bei wesentlichen Bauaufwand (650 EUR/qm/Wfl.) Zusatz: Anwendung der Anlage 1, Nummer 1.2 Satz 1 Buchstabe c Bei Unterschreitung der Kostengrenze von 650,00 EUR/qm/Wfl., Förderung nach den Modernisierungsrichtlinien Ausnahmen von der 4- Geschossigkeit können jetzt auch bei selbstgenutzten Wohneinheiten zugelassen werden (Baulücke), wurde von uns bereits praktiziert 5.61 selbstgenutztes Wohneigentum Erwerb aus Bestand Angemessene Wohnraumversorgung bei der Förderung des Erwerbs bestehenden Wohnraums zur Selbstnutzung war ausgeschlossen, wenn Wohnräume kleiner als 10 qm waren (Bezug zu 5.14) Eine Förderung bei Wohnräumen von weniger als 10 qm ist nunmehr zulässig. Wie schon im Erlass dargestellt, ist die Wohnraumgröße bei Bestandsobjekten oftmals problematisch. Die neue Regelung schafft mehr Handlungsspielraum und spart Verwaltungsaufwand Seite 9 von 9 5.7 WFB - Ausbau und Erweiterung Die Regelungen zum Ausbau und Erweiterung entfallen. Alle Fälle, in denen vergleichbare Neubaukosten erreicht werden, richten sich nach 5.12. WFB und erhalten die volle Förderpauschale. Alle anderen Fälle werden im Rahmen der Modernisierungsrichtlinien gefördert 5.812 WFB - Anhebung der Pauschalen für Verwaltung- und Instandhaltungskosten sowie der Betriebskosten a) Betriebskosten 21,10 EUR/qm/Wfl./Jahr b) Instandhaltung 7,10 EUR/qm/Wfl./Jahr c) Instandh. je Garage 68,00 EUR/Jahr d) Verwaltung 275,00 EUR/Wohneinheit a) Betriebskosten 22,05 EUR/qm/Wfl./Jahr b) Instandhaltung 7,42 EUR/qm/Wfl./Jahr c) Instandh. je Garage 71,07 EUR/Jahr d) Verwaltung 287,40 EUR/Wohneinheit - 10.23 und 10.24 Aufnahme des Runderlasse vom 24.08.2004, wonach mehr als vier Vollgeschosse in bestimmten Fällen bei Erwerb von selbstgenutzter Wohneinheit zulässig ist. (Vertrag oder Baugenehmigung vor 01.03.2004)