Auswahlmodus Standorte-soziale Wohnraumförderung

Ö Vorlagen - Nr. 64/ 8/2004 Seite 1 von 6 Informationsvorlage Betrifft: Auswahlmodus der Standorte für die soziale Wohnraumförderung Die Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) legen in der Anlage 1 Nr. 1 die Anforderungen an die Standorte des sozialen Wohnungsbaues fest. Danach dürfen Mietwohnungen nur gefördert werden, wenn die Wohnungen a) auf Wohnbauflächen oder Mischbaufläc hen, die im Flächennutzungsplan dargestellt sind, errichtet werden und b) im Einzugsbereich eines vorhandenen oder geplanten Haltepunktes des schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehrs liegen (z.B. Deutsche Bahn, S-Bahn, U-Bahn oder Straßenbahn). Der vorhandene oder geplante Haltepunkt darf nicht weiter als 1,5 Kilometer vom geförderten Bauvorhaben entfernt liegen. Generell ist u.a. festgelegt, dass die Standortqualität (insbesondere Lage des Baugrundstücks, Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen, Erschließung, Lärmbelästigung, Angebot an wohnungsnahen Spiel- und Freiflächen) die Voraussetzung für ein gesundes und ruhiges Wohnen bieten soll. Eine darüber hinausgehende Auswahl von Grundstücken nach anderen Kriterien ist problematisch, da die Grundstücke in der Regel in Privatbesitz sind und die Stadt auf Investoren angewiesen ist, um ihren Auftrag nachzukommen, Wohnungen für sozialberechtigte Mieter zu fördern. Dies um so mehr, da in den nächsten 8 Jahren ca. 13.000 Wohnungen durch die sogenannte "Nachwirkungsfrist" aus der Bindung fallen und derzeit mehr als 5.000 Haushalte registriert sind, die "Sozialwohnungen" benötigen. Unabhängig davon ist das Amt für Wohnungswesen in Gesprächen mit den Investoren bemüht, die geplante Bebauung auch hinsichtlich Anzahl und Wohnungsgemenge zu optimieren. Im Rahmen der Wohnungsvergabe wird ferner auf eine sozialverträgliche Belegungsstruktur unter der durch das Land NRW im Wohnungsbauförderungsprogramm vorgegebenen Prämisse, mindestens 75% der zugeteilten Mittel für die Einkommengruppe A einzusetzen, geachtet. Bei den städtischen Grundstücken sind mehr Einflussnahmen möglich. Hier können schon im Vorfeld in Gesprächen zwischen dem Amt für Immobilienmanagement, dem Investor und dem Amt für Wohnungswesen Kriterien für die zukünftige Bebauung und Nutzung der Grundstücke unter Beachtung der WFB und unter Vorbehalt einer Ratsentscheidung festgelegt werden. Die Belegungspraxis des Wohnungsamtes und die rechtlichen Möglichkeiten der Eigentümer auf die Belegung der Wohnungen ergeben sich aus der Anlage. RSD AllVorlg.WPT RSD AllVorlg.WPT Ö Vorlagen - Nr. 64/ 8/2004 Seite 2 von 6 Ö Vorlagen - Nr. 64/ 8/2004 Seite 3 von 6 Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung -/- 1 -/- 2 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: Nr. Ort Anlage 1 beigefügt Belegungspraxis in der sozialen Wohnraumförderung Amt: Amt für Wohnungswesen Dezernentin / Dezernent: Beigeordneter Hintzsche Seite 4 von 6 Bericht über die Belegungspraxis bei Wohnungen in der sozialen Wohnraumförderung 1. Rechtliche Grundlagen Einkommensschwachen Haushalten gelingt es nur schwer, sich am freien Wohnungsmarkt mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu versorgen. Land und Kommunen fördern daher unter Einsatz erheblicher öffentlicher Mittel den Bau von Wohnungen für diesen Personenkreis. Die Vermittlung solcher Wohnungen ist den Gemeinden als gesetzliche Pflichtaufgabe zugewiesen. Sozialwohnungen unterliegen generell einer Mietpreis- und Belegungsbindung. Die Belegungsbindung besteht in Form eines allgemeinen Belegungsrechts, eines Benennungsrechts oder eines Besetzungsrechts r . Welches Recht im Einzelnen vorliegt, richtet sich nach Art und Umfang der Förderung und den Bestimmungen des Landes über die Sozialwohnungen. r ) Belegungsrecht ist das Recht, vom Eigentümer einer geförderten Wohnung zu verlangen, dass er nur einem Wohnberechtigten gegen Vorlage eines Wohnberechtigungscheins die Wohnung überlässt. Beim Benennungsrecht darf das Wohnungsamt dem Eigentümer mind. drei Wohnungssuchende zur Auswahl benennen. Beim Besetzungsrecht benennt die Behörde einen bestimmten Haushalt. 2. Vergabepraxis in Düsseldorf Bei den Wohnungen mit städtischem Besetzungsrecht ( i.d.R. für 15 Jahre nach Bezugsfertigkeit) erfolgt die Vergabe nach der Dringlichkeit des Vermittlungsfalles, der sich nach bestimmten Kriterien in die Kategorien Wohnungsnotfall, Dringlichkeitsfall und Verbesserungswunsch einordnen. Ziel ist es, durch Ausübung des Besetzungsrechts vorrangig die Wohnungsnot- und Dringlichkeitsfälle zu versorgen. Die Ausübung des Besetzungsrecht mit der Zuweisung hilfebedürftiger Haushalte kennzeichnet den wesentlichen Anteil der Vergabepraxis. Die Wohnungssuchenden mit einem reinen Verbesserungswunsch versorgen sich aus dem Fundus der Sozialwohnungen, die nicht mehr dem Besetzungsrecht unterliegen. Durch Aushänge im Wohnungsamt, über die Anzeigen in der Tagespresse sowie durch direkte Vorsprache bei Wohnungsunternehmen gelingt vielen auch ohne Hilfe des Wohnungsamtes die Anmietung einer Sozialwohnung oder bezahlbaren freifinanzierten Wohnung. Um einen Ausgleich zwischen den Interessen der Wohnungswirtschaft, der Wohnungssuchenden und dem öffentlich-rechtlichen Versorgungsauftrag des Amts für Wohnungswesen zu schaffen, hat das Amt für Wohnungswesen mit dem Arbeitskreis der Düsseldorfer Wohnungsunternehmen im Rahmen eines nach § 5a Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) geschlossenen Vertrages eine Belegungsvereinbarung mit einer weitgehenden Gestaltungsmöglichkeit durch die Vermieter geschlossen. RSD AllVorlg.WPT Seite 5 von 6 Die Belegung freier Wohnungen wird danach durch die Wohnungsunternehmen in eigener Verantwortung vorgenommen, wobei das Wohnungsamt in geeigneten Fällen oder auf ausdrücklichen Wunsch der Vermieter einen Belegungsvorschlag macht. Immer wird eine einvernehmliche Lösung von beiden Seiten angestrebt. Mitarbeiter der Wohnungsunternehmen und des Wohnungsamtes stehen in direktem Kontakt, um die beste Lösung bei der Vergabe zu finden. Diese Vorgehensweise, die in unbürokratischer Weise eine rasche Wiederbelegung der Wohnungen möglich macht, hat sich aus der Sicht des Amtes bewährt. Sie stellt im Spektrum der in NRW praktizierten Modelle zur Zusammenarbeit von Behörden und Wohnungswirtschaft eine der liberalsten Varianten dar. Der Gesetzgeber hat die Schwierigkeiten, die in der sozialen Wohnraumförderung entstanden sind, insbesondere durch die Konzentration von Problemgruppen, erkannt und im Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) neue Konzeptionen entwickelt. So bietet das Gesetz z.B. durch neue Förderungsmöglichkeiten Spielräume nicht nur bei der Festlegung von Bindungsdauer oder Miethöhe an, sondern auch beim Umgang mit den typischen Vermieterrisiken, die sich im Vermietungsgeschäft in problematischen Einzelfällen ergeben können. Auf Grund dieser neuen Möglichkeiten werden in Zukunft Programme erarbeitet werden, die die mit der Unterbringung von problematischen Sozialfällen typischen Risiken nicht mehr nur den Vermietern aufladen, sondern durch Risikofonds und Garantieübernahmen auch die öffentliche Hand beteiligt. Bei der Belegung wird im Rahmen des Machbaren auf die Mieterstruktur geachtet. Für die Zukunft muss verstärkt darüber nachgedacht werden, ob bereits bei der Förderung von sozialem Wohnraum die Belegwohnungen nicht mehr nur innerhalb eines Hauses, sondern auf verschiedene Objekte verteilt werden sollten. Das würde dazu führen, dass durch die übrigen freifinanzierten Wohnungen innerhalb eines Hauses bereits eine von dem Wohnungsgeber selbst ausgewählte Mieterstruktur entstehen kann. Eine Integration der Bewohner der in diesen Häusern befindlichen Sozialwohnungen wäre selbst bei Problemfällen leichter. Ein weiteres Instrument zur Schaffung stabiler Bewohnerstrukturen bietet das WoFG durch die Möglichkeit der Übertragung von Belegungs- und Mietbindungen an. Danach können die Wohnungsämter und die Eigentümer vereinbaren, die Wohnungsbindung von einer geförderten Wohnung auf eine Ersatzwohnung zu übertragen. Dabei kann z.B. auch auf die Miethöhe und die Dauer der Bindung Einfluss genommen werden. Darüber hinaus können in sog. Kooperationsverträgen Belegungsbindungen angekauft werden oder bauliche und soziale Maßnahmen finanziert werden, die der Behebung sozialer Missstände dienen. Seite 6 von 6 3. Einzelne Aspekte der Wohnungsvermittlung 3.1 Verhinderung einseitiger Bewohnerstrukturen Die Schaffung und Erhaltung stabiler Bewohnerstrukturen haben im Wohnraumförderungsgesetz einen hohen Stellenwert. Vor allem in den Großsiedlungen, aber auch in einzelnen größeren Wirtschaftseinheiten können Integrationsprobleme durch Konzentration sozialer Minderheiten oder der Mischung allzu heterogener Mietergruppen entstehen. In der Regel ist eine solche Entwicklung nicht abzusehen, weil generelle Unverträglichkeiten zwischen bestimmten Gruppen kaum vorhersehbar sind. Bei der Belegung wird jedoch bereits im Vorfeld geprüft, ob erkennbare Belastungen in einem Objekt vorhanden sind, um diese auch bei der Wiederbelegung zu berücksichtigen. So wird z. B. zur Förderung der Integration aller Nationalitäten und Aufrechterhaltung einer stabilen Struktur versucht, eine sozialverträgliche Mischung der verschiedenen Bevölkerungsgruppen (Deutsche, Ausländer verschiedener Kulturkreise, Aussiedler, Flüchtlinge) und unterschiedlicher Einkommensverhältnisse (Arbeitnehmer, Rentner, Sozialhilfeempfänger, etc.) zu erreichen. 3.2 Freistellungen Über eine Freistellung können Vermieter in Ausnahmefällen in Sozialwohnungen auch Mieter ohne Wohnberechtigung aufnehmen. Ein solcher Antrag kann jedoch nur auf der Grundlage der im Gesetz normierten Ausnahmetatbestände genehmigt werden. Hierzu gehören die genannten Gebietsfreistellungen zur Schaffung oder zum Erhalt sozial stabiler Bewohnerstrukturen. Hinzu kommen die Fälle, bei denen das Vorliegen eines überwi egenden berechtigten Interesses des Verfügungsberechtigten oder eines Dritten gegeben ist. Bei einer Entscheidung über die Freistellung einer Sozialwohnung steht die wohnungswirtschaftliche Situation vor Ort im Mittelpunkt. Solange die Wohnung zur Versorgung Berechtigter benötigt wird, haben die Interessen Nichtberechtigter nur in engen Ausnahmefällen Vorrang. Über die bisherige Regelung hinaus kann seit 1.1.2002 auch Lebensgemeinschaften und Lebenspartnerschaften die direkte Wohnberechtigung (statt einer Freistellung) erteilt werden, so dass die Auswahlmöglichkeit der Vermieter sich erweitert hat.