B-Plan Nr. 6078/43 - Steinweg - Ergänzung; Satzung

Ö Vorlagen - Nr. 61/ 19/2004 Seite 1 von 18 Beschlussvorlage Betrifft: B-Plan Nr. 6078/43 - Steinweg - Ergänzung; Satzung Beschlussdarstellung: " HFA Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt im Rahmen seiner Vorberatung gem. § 5 Abs. 3 der Zuständigkeitsordnung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. " Rat I. Der Rat der Stadt beschließt die Ergänzungen des Bebauungsplan- Entwurfes Nr. 6078/43 - Steinweg - in roter Farbe. Es handelt sich insbesondere um die Ergänzungen der textlichen Festsetzungen Nr. 5.1 und 6.1. II. Der Rat der Stadt beschließt, den für ein Gebiet zwischen dem Steinweg und dem Pillebach - maßgebend ist die Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches gemäß § 9 (7) BauGB im Bebauungsplan-Entwurf Nr. 6078/43 - Steinweg - am 02.07.2003 aufgestellten und heute ergänzten Bebauungsplan- Entwurf Nr. 6078/43 - Steinweg - gemäß § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), geändert durch das "Gesetz zur Umsetzung der UVP-Änderungsrichtlinie, der IVU-Richtlinie und weiterer EG-Richtlinien zum Umweltschutz" vom 27.07.2001 (BGBl. I S. 1950) als Satzung mit der Begründung - Stand 12.02.2004. Anregungen wurden zu dem o.g. Bebauungsplan-Entwurf nicht vorgebracht. Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Haupt- und Finanzausschuss 15.03.04 -/- 2 RSD AllVorlg.WPT RSD AllVorlg.WPT Ö Vorlagen - Nr. 61/ 19/2004 Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Seite 2 von 18 Rat 25.03.04 -/- 2 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: Nr. Ort Anlage 1 beigefügt B-Plan-Begründung Alternative: Keine Amt: Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Oberbürgermeister Erwin Ö Vorlagen - Nr. 61/ 19/2004- 3 - Anlage zur Vorlage Nr. 61/19/2004 B e g r ü n d u n g gem. § 9 (8) Baugesetzbuch zum Bebauungsplan Nr. 6078/43 - Steinweg - Stadtteil Gerresheim Stadtbezirk 7 1. Örtliche Verhältnisse Der Geltungsbereich liegt im Ortsteil Düsseldorf-Gerresheim ca. 400 m südöstlich des Ortsteilzentrums Gerresheim und umfasst eine Fläche von ca. 0,5 ha. Er wird im Westen durch den Pillebach, im Norden durch die Straße „Steinweg" sowie im Osten und Süden durch neue Parzellengrenzen auf dem Flurstück 21, Flur 26 (Erschließungsweg) entlang der Grundstücksbegrenzung zu den Wohnhäusern Steinweg 42/42a sowie Steinweg 40b, 40c und 40d begrenzt. Das Grundstück Steinweg 30 wurde bis ins Jahr 2001 durch ein Gartencenter genutzt. Der Betrieb wurde aufgegeben und zur Zeit ist das Gelände ungenutzt. Die Bebauung bestand aus einer eingeschossigen Halle (Gewächshaus), die als Verkaufs- und Warenpräsentationsraum genutzt wurde. Die weiteren Verkaufsflächen außerhalb der Halle waren größtenteils versiegelt. Im Vorbereich der Halle befindet sich ein vollständig versiegelter Parkplatz (ehemaliger Kundenparkplatz) mit ca. 43 Stellplätzen. Dieser Parkplatz steht durch eine entsprechende Baulast der Öffentlichkeit zur Verfügung. Zwischen Parkplatz und dem Gehweg des Steinweges befinden sich mehrere Bäume unterschiedlicher Art. Westlich des Planbereiches verläuft der Pillebach, der renaturiert werden soll. Für diese Maßnahme wird ein mit Gehölzen bestandener Grünstreifen i nnerhalb des Ö Vorlagen - Nr. 61/ 19/2004- 4 - Geltungsbereiches vorgehalten. Am östlichen und südlichen Rand des Plangebietes verläuft ein Erschließungsweg, der die Kleingarten-Grundstücke Steinweg 42/42a komplett und die Grundstücke Steinweg 40b/40c fußläufig erschließt. 2. Bisheriges Planungsrecht Im Flächennutzungsplan der Landeshauptstadt Düsseldorf aus dem Jahre 1992 ist der Geltungsbereich als "Grünfläche / Dauerkleingärten" dargestellt. Da die Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) im Bebauungsplan nicht der Darstellung des Flächennutzungsplanes entsprach, wurde der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren geändert (74. Änderung Flächennutzungsplan). Der FNP stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes als Wohnbaufläche dar. Das Plangebiet lag innerhalb des seit 1974 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes 6078/33, der dort ein eingeschränktes Gewerbegebiet mit einer Grundflächenzahl von 0,5 und einer Geschossflächenzahl von ebenfalls 0,5 festsetzt hatte. Zulässig waren in diesem Gewerbegebiet Friedhofsgärtnereien, betriebsgebundene Büro- und Wohngebäude. Entlang des Pillebaches war eine Gewässerstreifen festgesetzt, der laut Hinweis im Bebauungsplan von Bebauung freizuhalten und jederzeit betretbar zu halten war. 3. Anlass, Ziel und Zweck des Bebauungsplanes Auf dem Grundstück Steinweg 30 wurde bis ins Jahr 2001 ein Gartencenter betriebenen. Um gewerbliche Nachnutzungen, die zur Störung der benachbarten vorhandenen Wohnbebauung führen könnten, zu vermeiden und der starken Wohnraumnachfrage gerecht zu werden, soll das sehr gut erschlossene Grundstück einer dauerhaften wohnbaulichen Nutzung zugeführt werden. Es ist beabsichtigt, eine zwei- bzw. dreigeschossige Wohnbebauung mit einer Wohnfläche von ca. 2.800 m² zu erstellen. Es sollen ca. 24 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau entlang des Steinweges und 5 Reihenhäuser im Hintergelände errichtet werden. Die Planung wurde als Vorhaben- und Erschließungsplan begonnen und bis zur frühzeitigen Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange Ö Vorlagen - Nr. 61/ 19/2004- 5 - durchgeführt. Danach wurde im Einvernehmen der Stadt Düsseldorf und dem Vorhabenträger der Geltungsbereich leicht erweitert und das Verfahren als Bebauungsplan weitergeführt. 4. Umweltbericht - Zusammenfassung (gem. § 2a Abs. 3 BauGB) Das derzeit weitgehend versiegelte Plangebiet wird durch die vorliegende Planung in Teilen entsiegelt werden, dafür aber mit Baukörpern einer höheren Geschossigkeit überbaut. Stadtklimatisch wird sich die Situation dementsprechend nicht wesentlich verschlechtern, grünplanerisch wird das Gebiet eher aufgewertet. Der kleine Grünzug entlang des Pillebaches verbessert die bestehende Situation. Es befinden sich keine Altablagerungen oder Altstandorte mit dem Verdacht der Bodenverunreinigung im Plangebiet. Insgesamt sind durch das Vorhaben keine dauerhaften erheblichen nachte iligen Umweltauswirkungen zu erwarten. 5. Abwägung, Inhalt des Bebauungsplanes 5.1 Baugebiete Die Bebauung gliedert sich in eine nördliche und südliche Fläche, welche durch eine Nutzungsgrenze getrennt werden. Auf der nördlichen Wohnbaufläche ist ein parallel zum Steinweg angeordneter dreigeschossiger Baukörper mit einer max. Bautiefe von 16 m vorgesehen. Die max. Gebäudehöhe wird auf 68,30 m über NN begrenzt; dies entspricht der Höhe des westlich benachbarten Wohngebäudes Steinweg 20. Als Dachform ist in Anlehnung an die Flachdächer der Gebäude Steinweg 18 - 26 ein Pultdach mit einer Dachneigung von 7°-15° festgesetzt. Die vorgeschriebene Firstrichtung verläuft ortsüblich parallel zum Steinweg. Durch die Festsetzung einer mindestens zweigeschossigen Bauweise wird die ansonsten mögliche Ansiedlung nur eingeschossiger Einzelhandelsflächen verhindert. Eine derartige Nutzung würde sich nicht in das städtebauliche Bild der näheren Umgebung einfügen. Die südliche Bebauung soll mit einer Hausgruppe, bestehend aus fünf zweigeschossigen Reihenhäusern, bebaut werden. Um eine einheitliche Gestaltung der Hausgruppe sicherzustellen, wird die Dachform als Satteldach mit 30° - 38° Dachneigung - wie in der näheren Umgebung vorhanden - festgesetzt und die Firstrichtung in Längsrichtung des Ö Vorlagen - Nr. 61/ 19/2004- 6 - Baufensters vorgeschrieben. Als max. Bauhöhe des Gebäudes wird eine Gebäudehöhe von 65,0m über NN festgesetzt, womit sich das Gebäude deutlich der ersten Bauzeile am Steinweg unterordnet. Die Bauflächen werden als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird auf 0,4, die Geschossflächenzahl (GFZ) im nördlichen Baugebiet auf 1,1 und im südlichen Baugebiet auf 0,8 begrenzt. Mit den Festsetzungen zur Gestaltung und zur Bebauungsdichte ordnet sich die geplante Bebauung in den städtebaulichen Kontext ein. 5.2 Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1, Nr. 4 BauGB) Für den ruhenden Verkehr sind als Ausgleich zu den ca. 43 bisher vorhandenen und durch Baulast gesicherten Parkplätzen (siehe Punkt 1) 14 öffentliche Besucherparkplätze entlang des Steinweges vorgesehen, die auch den Besuchern des Waldfriedhofes zu Verfügung stehen. Der Gehweg liegt in diesem Bereich zwischen den Parkplätzen und der Fahrbahn. Aufgrund der Geschwindigkeitsreduzierung in diesem Straßenabschnitt auf 30 km/h sowie dem auf 3 m Breite erweiterten Gehweg als Zufahrtsfläche zur eigentlichen Stellfläche ist ein sicheres Ein- und Ausparken gewährleistet. Diese Parkplätze werden vom Vorhabenträger erstellt und nach Fertigstellung an die Stadt Düsseldorf übergeben. Die Parkplätze sowie der erweiterte Gehweg werden als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Für private PKW-Stellplätze wird ein Stellplatzschlüssel von einem Stellplatz pro Wohneinheit angenommen. Im nördlichen Baufeld werden diese Stellplätze in einer Tiefgarage (ca. 25 Stellplätze) untergebracht, welche in Teilen unter dem Wohngebäude liegen wird. Die ampelgeschaltete einspurige Tiefgaragenzufahrt wird zum Steinweg hin auf 4,5 m aufgeweitet, um im Begegnungsfall ein kurzes Warten zu ermöglichen. Die Stellplätze im südlichen Baugebiet werden in Form von fünf Garagen festgesetzt und sind über das geplante Fahrrecht (GFL) erreichbar. 5.3 Verkehr 5.3.1 Äußere Verkehrserschließung Die Straße Steinweg ist im Bereich des Plangebietes mit beidseitigen Gehwegen und einem Radweg in Richtung Ortszentrum Gerresheim ausgestattet. Der unmittelbar an den Geltungsbereich angrenzende südliche Gehweg wird im Bereich der Besucherparkplätze Ö Vorlagen - Nr. 61/ 19/2004- 7 - auf 3 m aufgeweitet. Der an der östlichen Grenze des Geltungsbereiches verlaufende Weg dient als alleinige KFZ-Zufahrt zu der südlich liegenden Kleingartenanlage. 5.3.2 Innere Verkehrserschließung Die Erschließung der nördlichen Baufläche erfolgt direkt über den Anschluss an die Verkehrsfläche der Straße Steinweg. Die südlichen Gebäude (Reihenhäuser) werden über den bestehenden befestigten Weg zu den Wohnhäusern innerhalb der Kleingartenanlage sowie einen neu anzulegenden Wohnweg erschlossen. Die dazu in Anspruch zu nehmenden Flächen werden durch Geh-, Fahrrecht zugunsten der Anlieger und einem Leitungsrecht zugunsten der Erschließungsträger (GFL) in den angegebenen Breiten im Bebauungsplan festgesetzt. Um den Bewohnern der südlichen Hausgruppe einen direkten Zugang zu ihren Gartenflächen zu ermöglichen, wird ein Gehrecht (G) in 1,5 m Breite zugunsten der Anlieger auf dem Stichweg an der südlichen Grenze des Geltungsbereiches festgesetzt. Entlang der öffentlichen Grünfläche am Pillebach ist unmittelbar östlich auf der Wohnbaufläche ein Gehweg vorgesehen, der für die Öffentlichkeit zugänglich sein wird sowie von der Stadt Düsseldorf angelegt und unterhalten werden soll. Dazu sind Flächen mit der Bezeichnung GF mit einem Gehrecht zugunsten der Öffentlichkeit und einem Fahrrecht zugunsten der Stadt Düsseldorf zu belasten. Die entsprechenden Rechte werden zur öffentlichen Sicherung ins Baulastenverzeichnis der Stadt Düsseldorf und zur privatrechtlichen Sicherung als beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in die jeweiligen Grundbücher eingetragen 5.3.3 Öffentlicher Personennahverkehr Die Anbindung an das Liniennetz der Rheinischen Bahngesellschaft erfolgt über die Haltestellen Schönaustraße (Straßenbahnlinie 703, Buslinien 724 und 737) in rund 300 m Entfernung und der Haltestelle Waldfriedhof (Buslinie 724) am Haupteingang des östlich gelegenen Friedhofes. Die Haltestelle Schönaustraße bietet eine Anbindung an den S-Bahnhof Gerresheim (10- Minuten-Takt), in Richtung Düsseldorf Innenstadt sowie verschiedene andere Ortsteile. 5.4 Ver- und Entsorgung Die Versorgung des Plangebietes durch Elektrizität und Trinkwasser ist bereits durch die Vornutzung des Geländes gesichert Die Entwässerung erfolgt im Plangebiet nach dem Trennverfahren. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 19/2004- 8 - Schmutzwasserbeseitigung Das Plangebiet befindet sich im Einzugsbereich des Hauptsammlers Mitte und ist dem Klärwerk Düsseldorf - Süd zugeordnet. Die Beseitigung des Schmutzwassers (SW) erfolgt durch Anschluss an den noch zu verlängernden SW-Kanal von der Quadenhofstraße bis zum Bauvorhaben am Steinweg. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 19/2004- 9 - Niederschlagswasserbeseitigung Das Baugebiet grenzt direkt an das öffentliche Gewässer Pillebach. Dadurch könnte die Forderung gemäß § 51a Abs. 1 LWG-NW, wonach das Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 01.01.1996 erstmalig bebaut, erstmalig befestigt oder erstmalig an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, zu versickern, zu verrieseln oder in ein ortsnahes Gewässer einzuleiten ist, erfüllt werden. Aufgrund des hohen Grundwasserstandes sind die hydrologischen Voraussetzungen für Versickerungsmaßnahmen jedoch nicht gegeben. Das Niederschlagswasser ist daher direkt in den Pillebach einzuleiten. Für die Einleitung in den Pillebach bedarf es einer wasserrechtlichen Erlaubnis durch die Untere Wasserbehörde, Umweltamt der Stadt Düsseldorf. Die Entwässerung der öffentlichen Straßenfläche (Parkplätze) erfolgt über eine Anschlussleitung mit zwei Straßenabläufen mit anschließender Ableitung in den Pillebach. 5.5 Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) Um den westlich des Planbereiches verlaufenden Pillebach zukünftig naturnah ausbauen zu können, werden aufgrund der topographischen Verhältnisse Flächen entlang des Gewässers benötigt. Hierzu wird ein mit Gehölzen bestandener Grünstreifen innerhalb des Geltungsbereiches vorgehalten und als öffentliche Grünfläche, Zweckbestimmung "Bachlauf", festgesetzt. 5.6 Luftverunreinigende Stoffe Durch die Emissionen der Tiefgarage könnten umliegende Nutzungen, Gebäude und Bewohner beeinträchtigt werden. Aus diesem Grund ist die Tiefgarage über das Dach der aufstehenden oder angrenzenden Gebäude zu entlüften. Bei einer abweichenden Lüftungsanlage ist im Baugenehmigungsverfahren über ein Gutachten nachzuweisen, dass die umliegenden Nutzungen und Gebäude nicht beeinträchtigt werden. 5.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Umgebungslärm Südöstlich des Plangebietes ist in einer als Gewerbegebiet festgesetzten Zone ein Steinmetzbetrieb ansässig. Zur Sicherstellung der Verträglichkeit des geplanten Wohnungsbauvorhabens mit der Umgebung wurde ein Schallschutzgutachten erstellt und die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen gutachterlich festgelegt. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 19/2004- 10 - Der Investor hat mit dem Inhaber des Steinmetzbetriebes eine vertragliche Vereinbarung über die Durchführung dieser Schallschutzmaßnahmen getroffen. Das Nähere ist in einem städtebaulichen Vertrag mit der Stadt Düsseldorf geregelt worden. Verkehrslärm Der an das Plangebiet direkt angrenzende Abschnitt der Straße Steinweg gehört mit einer täglichen Belastung von 2.870 Fahrzeugen nicht zu den stark