Bauvoranfrage Freiligrathstraße 1 - Neubau Hotel

Ö Vorlagen - Nr. 61/ 151/2004 Seite 1 von 3 Beschlussvorlage Betrifft: Bauvoranfrage Freiligrathstraße 1 - Neubau eines Hotels Beschlussdarstellung: Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschließt die Erteilung der erforderlichen Befreiungen hinsichtlich - der Art der Nutzung, - des Bauens auf nicht überbaubaren Grundstücksflächen, - der Überschreitung der Flucht- und Baulinien, - der Überschreitung der Gebäudehöhe und - der Überschreitung der Geschossigkeit vorbehaltlich der noch zu erteilenden Abbruchgenehmigung. Zudem beschließt der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung die Ablösung von ca. 22 Stellplätzen. Sachdarstellung: Das Grundstück Freiligrathstraße 1 liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Durch-führungsplanes Nr. 5477/88, der das Gebiet als Geschäftsgebiet ausweist und u.a. überbaubare Grundstücksflächen, Flucht- und Baulinien, eine Nutzung als "privater Parkplatz", eine Gebäudehöhe von 34,0 m und eine VI-Geschossigkeit für das Grundstück Inselstraße 2 festsetzt. Zudem liegt das Grundstück im Bereich einer Erhaltungssatzung. Geplant ist, die vorhandene Bebauung abzureissen und ein Hotel mit 428 Betten neu zu errichten. Der Neubau soll als geschlossene Bebauung entlang der Freiligrathstraße und der Inselstraße errichtet werden. An der Ecke Freiligrath-/Inselstraße soll der Neubau XI- geschossig entstehen, um die Solitärwirkung, die vom jetzigen Bürohochhaus ausgeht, zu erhalten. Zur vorhandenen Bebauung an der Inselstraße soll der Baukörper abgestuft VIII- und VII-geschossig entstehen und höhengleich an das G ebäude Inselstraße 1 anschließen. Entlang der Freiligrathstraße ist ein VI-geschossier Gebäudeteil auf den als Parkplatz ausgewiesenen Flächen geplant. Rückwärtig soll das Erdgeschoss durch I-geschossige Anbauten erweitert werden. Im Erdgeschoss des Neubaus ist die Rezeption, ein Restaurant und ein Wellnessbereich vorgesehen. Im 1. Obergeschoss befinden sich Konferenzräume und in den weiteren Obergeschossen die geplanten 214 Doppelzimmer. Das Bauvolumen beträgt ca. 46.524 cbm. Das geplante Vorhaben verstößt gegen Abstandflächenvorschriften, da die Abstandflächen teilweise auf Nachbargrundstücke liegen. Die erforderlichen Nachbarzustimmungen sind im Baugenehmigungsverfahren vorzulegen. RSD AllVorlg.WPT Ö Vorlagen - Nr. 61/ 151/2004 Seite 2 von 3 Um das Bauvorhaben genehmigen zu können, sind die folgenden Befreiungen nach dem Baugesetzbuch erforderlich: 1. Befreiung von der Art der Nutzung: Ein Teil des geplanten Hotels soll auf der im B-Plan festgesetzten Fläche für einen "privaten Parkplatz" errichtet werden. Die Verwaltung hat keine Bedenken gegen die Erteilung der Befreiung, da durch den geplanten Baukörper die vorhandene Baulücke geschlossen wird und ein Übergang zum bestehenden Gebäude Freiligrathstraße 11 geschaffen wird. Hierdurch entsteht eine geschlossene Straßenrandbebauung, wie sie ansonsten in diesem Gebiet üblich ist. Im übrigen hat der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung aus vorstehenden Gründen bereits 2003 im Rahmen einer anderen Bauvoranfrage die entsprechende Befreiung beschlossen. 2. Befreiung vom Bauen auf nicht überbaubaren Grundstücksflächen: Der geplante VIII-geschossige Baukörper soll auf einer im Erdgeschoss als Verbindungssstraße ausgewiesenen Fläche errichtet werden. Zudem soll die für einen Vorgarten ausgewiesene Fläche im Eckbereich Freiligrath-/Inselstraße als Hotelzufahrt genutzt werden und im rückwärtigen Bereich eine nicht überbaubare Fläche durch einen I-geschossigen Anbau überbaut werden. Die Verwaltung hat auch hier keine Bedenken gegen die Erteilung der Befreiung, da die Verbindungsstraße über eine neu geplante Durchfahrt an der Freiligrathstraße erschlossen werden soll. Die rückwärtige Bebauung sowie die Hotelvorfahrt sind für Funktion des Hotels erforderlich. Die Hotelvorfahrt soll im übrigen begrünt werden. 3. Befreiung von der Überschreitung der Flucht- und Baulinien: Im wesentlichen wird die Flucht- und Baulinie im nördlichen rückwärtigen Bereich des Grundstücks Freiligrathstraße 1 überschritten; gegen die Erteilung der Befreiung hat die Verwaltung jedoch keine Bedenken. Weitere Überschreitungen ergeben sich zur Inselstraße hin, im Eckbereich Freiligrath-/Inselstraße und im rückwärtigen Bereich zum Grundstück Inselstraße 2. Die letzteren Überschreitungen sind als geringfügig anzusehen, so dass die Verwaltung auch hier keine Einwände hat. 4. Befreiung von der Überschreitung der Gebäudehöhe: Der B-Plan setzt für den Bereich des bestehenden Hochhauses eine Höhe von 34,0 m fest. Dieses Gebäude hat bereits eine Höhe von 35,94 m. Beim Neubau ergibt sich aufgrund der Geschosshöhen eine Höhe von 35,20 m, die von der Verwaltung als städtebaulich vertretbar angesehen wird. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 151/2004 Seite 3 von 3 5. Befreiung von der Überschreitung der Geschossigkeit: Auf dem Grundstück Inselstraße 2 ist eine VI-Geschossigkeit festgesetzt. Durch die VIII- und VII-geschossigen Gebäudeteile wird die Geschossigkeit um ein bzw. zwei Geschosse überschritten. Da hierdurch eine Abstufung bis zur Höhe des Gebäudes Inselstraße 1 erfolgt, hat die Verwaltung keine Bedenken gegen die Erteilung der Befreiung. Das Bauvorhaben macht den Nachweis von ca. 71 Stellplätzen erforderlich. 47 dieser Stellplätze sollen in einer Tiefgarage sowie 2 Stellplätze oberirdisch auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden. Ca. 22 Stellplätze müßte der Bauherr ablösen lassen. Aufgrund der Grundstückssituation und der guten verkehrlichen Anbindung befürwortet die Verwaltung die Ablösung dieser Stellplätze. Schützenswerte Bäume werden durch das Bauvorhaben nicht berührt. Die Bezirksvertretung 1 wird in ihrer Sitzung am 10.09.04 angehört. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung ist für die Entscheidung zuständig, da Befreiungen nach dem Baugesetzbuch erforderlich sind, mehr als 10 Stellplätze abgelöst werden sollen, das Bauvolumen über 7.000 cbm beträgt und ein Hotel dieser Größenordnung von gesamtstädtischer Bedeutung ist. Anlagen: - Übersichtsplan - B-Plan-Ausschnitt - Grundrisse - Ansichten Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 16.09.2004 -/- 2 Bezirksvertretung 1 10.09.2004 -/- 2 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Alternative: Keine Amt: Bauaufsichtsamt Dezernentin / Dezernent: Oberbürgermeister Erwin RSD AllVorlg.WPT