BPl4978/15-SwAmMühlenberg ÄndAufstBerBü+TräöffAusl

Ö Vorlagen - Nr. 61/ 132/2004- 17 - Die mittlere fußläufig nutzbare Durchwegung bildet das zentrales Element des Entwurfes. Sie bildet die Fortsetzung einer Wegebeziehung aus dem geplanten Wohngebiet Im Heerdter Feld kommend und stellt die Verbindung zu der im Südosten geplanten öffentlichen Grünfläche mit Spielplatz her. In dem geplanten allgemeinen Wohngebiet sollen insgesamt 59 Wohneinheiten in Form von 55 Doppel- und Reihenhäusern und vier Einliegerwohnungen entstehen. Die Einliegerwohnungen werden in die straßenbegleitende Bebauung Am Mühlenberg integriert. Im Unterschied zur übrigen Bebauung des Plangebietes besteht hier die Möglichkeit der Überbauung der zusammenhängenden Garagen um jeweils ein Geschoss. Die Dächer der nicht überbauten Garagen werden extensiv begrünt. Allen Hauseinheiten ist im Grundstücksinneren jeweils ein Gartenhaus zugeordnet. Sie besitzen eine Grundfläche von 2,00 x 2,00 m und werden entsprechend dem Konzept paarweise oder einzelstehend angeordnet. Die Gartenhäuser sind entsprechend den textlichen und zeichnerischen Festsetzungen auszuführen. Die Baufelder besitzen eine Südwest- bzw. Südost-Ausrichtung und sind annähernd parallel oder senkrecht zur Straße Am Mühlenberg angeordnet. Die Anordnung der Doppelhäuser und Hausgruppen begünstigt neben der energetischen Bilanzierung auch die Bildung von Nachbarschaften. Von der Straße Am Mühlenberg, am Nordrand des Plangebietes, sind in südlicher Richtung drei Durchwegungen vorgesehen. Sie sind Fußgängern und Radfahrern vorbehalten. Diese Grünzonen verlaufen von der Straße Am Mühlenberg zwischen den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der vorhandenen Bebauungen nordöstlich der Krefelder Straße und der geplanten Wohnbebauungen und in Nord-Südrichtung mittig durch das geplante Wohngebiet. Der bestehende Weg entlang der Friedhofsgrenze wird als neuer Fuß- und Radweg in das Konzept integriert. Die im südlichen Bereich geplante öffentliche Grünfläche ist als großräumige Parkanlage mit Spielplatz vorgesehen. Diese wird durch die beschriebenen drei Durchwegungen erschlossen. Der schon bestehende Parkplatz für Friedhofsbesucher wird im Rahmen des Bauleitplanverfahrens als öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung Friedhof, Parkplatz festgesetzt. Die einzelnen Hauseinheiten werden über die Straße Am Mühlenberg, die geplante Ringstraße oder über Privatwege erschlossen. Ein weiterer Bestandteil des Plangebietes ist ein Teilbereich des Grundstücks Krefelder Ö Vorlagen - Nr. 61/ 132/2004- 18 - Straße 148. Im Rahmen des Umlegungsverfahrens zum Bebauungsplan 4978/17 "Ökotop Heerdt" hat der Grundstückseigentümer im hinteren Bereich seines Grundstücks eine Ersatzfläche erhalten, auf der er beabsichtigt, eine Blumenbindehalle zu errichten. Die Erschließung des Teilgrundstückes erfolgt von der Krefelder Straße über das Grundstück Haus Nr. 148. Zwischen der überbaubaren Fläche der Blumenbindehalle und der öffentlichen Durchwegung entlang des übrigen Plangebietes wird aus planerisch- gestalterischen Gründen ein Pflanzstreifen festgesetzt. 5.2 Art der baulichen Nutzung Das Plangebiet wird als allgemeines Wohngebiet ( WA 2 ) festgelegt. Die gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen in allgemeinen Wohngebieten sind zulässig, ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstiges nicht störendes Gewerbe zugelassen werden. Nicht zulässig sind Gartenbaubetriebe und Anlagen der Verwaltung, da sie sowohl dem städtebaulichen Maßstab als auch der Nutzerstruktur der geplanten Maßnahme entgegenstehen. Tankstellen sind nicht zulässig, da diese Einrichtungen zusätzlichen Verkehr erzeugen würden und mit der übrigen Nutzungsstruktur nicht vereinbar sind. Der rückwärtige Teil des Grundstückes Krefelder Straße Nr. 148 wird als allgemeines Wohngebiet ( WA 1 ) festgesetzt. Auf diesem Gr undstück sind ausschließlich Gartenbaubetriebe und nicht störende Gewerbebetriebe zulässig. Bei diesen nicht störenden Gewerbebetrieben handelt es sich um solche Betriebe, die Gartenbauprodukte verarbeiten. Obwohl auf diesem Grundstücksteil keine Wohnnutzung stattfindet, wird die Nutzungsart von allgemeinem Wohngebiet planungsrechtlich als gerechtfertigt angesehen, weil der übrige Teil des Grundstückes, der außerhalb des Plangebietes liegt, durch Wohnnutzung geprägt ist. Damit treffen die für das gesamte Grundstück geltenden Kriterien eines allgemeinen Wohngebietes zu. Der südliche Teil des Plangebietes soll bezugnehmend auf den vorhandenen Grünbestand als öffentliche Grünfläche jeweils mit den Zweckbestimmungen Parkanlage, Spielplatz und Friedhof, Parkplatz ausgewiesen werden. 5.3 Maß der baulichen Nutzung In dem geplanten allgemeinen Wohngebiet WA 2 sollen insgesamt 59 Wohneinheiten in Ö Vorlagen - Nr. 61/ 132/2004- 19 - Form von 55 zweigeschossigen Doppel- und Reihenhäusern in beschriebener Bauweise mit flachgeneigten Pultdächern von 5 bis maximal 15 Grad, einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 entstehen. Für das WA 2 - Gebiet wird festgesetzt , dass die zulässige Grundflächenzahl durch die in § 19 Abs. 4 BauNVO bezeichneten Anlagen um bis zu 30 von Hundert überschritten werden darf. Mit der geplanten Bebauung des Plangebietes mit 59 WE wird die Obergrenze der Grundflächenzahl für allgemeine Wohngebiete, entsprechend §17 (2) BauNVO, bezogen auf die einzelnen Baugrundstücke überschritten. Die Überschreitung der GRZ ist möglich, wenn besondere städtebauliche Gründe dies erfordern. Ziel des städtebaulichen Entwurfes ist es, den großen Bedarf und die hohe Nachfrage großer Teile der Bevölkerung nach Einfamilienhäusern abzudecken. Daher sind im Plangebiet jeweils verschiedenartige kleinteilige Grundstücks- und Haustypen vorgesehen, um eine größtmögliche Anzahl an bezahlbaren Immobilien zu akzeptablen Kaufpreisen zu erreichen. Die Festsetzungen von Geschossigkeit, Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl orientieren sich an den bestehenden und geplanten Festsetzungen der näheren Umgebung. Das Bebauungskonzept stellt mit dem Wegesystem, der öffentlichen Grünfläche mit Parkcharakter und Kinderspielplatz eine qualitätsvolle Kombination von Wohngebiet und Freiraum dar. Die Bebauungsdichte wurde zugunsten einer zusammenhängenden öffentlichen Grünfläche konzipiert, die in einem direkten Bezug zum benachbarten Friedhof steht. Großzügige Fensteröffnungen hin zu den Gärten und Terrassenbe-reichen sorgen für eine ausreichende Belichtung und Belüftung. Die Überschreitung der GRZ wird durch die beschriebenen Umstände und Maßnahmen ausgeglichen, so dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt sind. Sonstige städtebauliche Belange stehen dem nicht entgegen. Für das WA 1 - Gebiet wird 0,5 als Obergrenze für die Grundflächenzahl und die Geschoßflächenzahl bei einer eingeschossigen Bebauung festgesetzt. Die Grundfläche von 0,5 ist inklusive oberirdischer Stellplätze und Nebenanlagen gemäß des § 14 BauNVO festgesetzt. Mit dieser Ausweisung wird der Beschluss des Umlegungsausschusses vom 30.12.1998 in Bau- und Planungsrecht umgesetzt. 5.4 Bauweise Ö Vorlagen - Nr. 61/ 132/2004- 20 - Die paarweise angeordneten Häuser im WA 2 - Gebiet stellen Doppelhäuser dar; im übrigen handelt es sich um Hausgruppen (Reihenhäuser). Um die kleinteilige Bebauungsstruktur und die angestrebte Bebauungsdichte zu erreichen, aber auch um das gewünschte städtebauliche Konzept umzusetzen, werden Baulinien, festgesetzt. Das städtebauliche Element des gestaffelten Geschosses oberhalb des zweiten Vollgeschosses prägt das Erscheinungsbild des Wohngebietes auch in Bezug auf die umgebenden Bereiche. 5.5 Stellplätze Die den 55 Wohnhäusern zugeordneten notwendigen Stellplätze werden in Form von 22 Garagen auf den Grundstücken und in einer Anzahl von 38 Stellplätzen mit Anschluss an den Straßenraum nachgewiesen. 15 Besucherparkplätze sind im geplanten Wohngebiet an den Mischflächen vorgesehen. Weitere Parkmöglichkeiten bestehen im öffentlichen Straßenraum entlang der Straße Am Mühlenberg und auf der vorhandenen Parkplatzanlage an der Krefelder Straße. 5.6 Kinderfreundlichkeit Bestandteil des Plangebietes ist der im Südosten des Plangebietes geplante öffentliche Spielplatz, der über fußläufige Wegeverbindungen direkt vom künftigen Wohngebiet aus erreichbar sein wird. Durch die geplante neue Wohnbebauung entsteht ein Platzbedarf in einer Kinder- tagesstätte für vier bis acht Kinder im Alter von 3-6 Jahren. Diese wird durch den im Bereich Ökotop geplanten Bau einer Kindertageseinrichtung gewährleistet. Die das Grundstück betreffende Bauvoranfrage ist eingereicht worden. Das Jugendamt befürwortet das Vorhaben. 5.7 Erschließung Die äußere Erschließung erfolgt über die Krefelder Straße, die eine wichtige Verbindung zwischen dem Stadtteil Düsseldorf-Heerdt und der benachbarten Stadt Meerbusch herstellt. Mit der Verlängerung der Böhlerstraße wird eine zusätzliche Verbindung zur Brüsseler Straße und zur A 52 geschaffen. Hierfür befindet sich der B-Planvorentwurf 4978/17 "Verlängerte Böhlerstrasse" im Verfahren. Mit dieser Maßnahme wird die überörtliche Erschließung des Plangebietes weiter optimiert. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 132/2004- 21 - Von der Straße "Am Mühlenberg" erfolgt die Erschließung der Hausgruppen und Doppelhäuser in Form einer Ringstraße, von der aus einzelne Hausgruppen fußläufig erschlossen werden. Die Straßenbreiten betragen zwischen 6,00 m und 8,00 m und dienen als Mischfläche gleichberechtigt sowohl dem fließenden und ruhe nden Fahr- als auch dem Fußgängerverkehr. Die Verkehrsflächen werden niveaugleich ausgebildet. Die innere Erschließung erfolgt über private Durchwegungen, die Fußgängern und Radfahrer vorbehalten sind. Diese werden mit einem Geh- und Leitungsrecht sowie einem Fahrrecht für Radfahrer belegt. Das Plangebiet wird von dem öffentlichen Personennahverkehr mit den Buslinien 828 und 833 über deren Haltestellen Berzeliusstraße und Benediktusstraße angedient. Die mittlere Gehwegentfernung zu den Haltestellen beträgt ca. 200 m. Weitere Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs, u.a. auch der Straßenbahn, befinden sich in ca. 600 m Entfernung am Nikolaus-Knopp-Platz. 5.8 Ver- und Entsorgung Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich des Klärwerkes Düsseldorf-Nord. Hauptvorflutkanal ist der Hauptsammler West im Zuge der Krefelder Straße und der Böhlerstraße Richtung Klärwerk Düsseldorf-Nord. Entwässerungstechnisch wird das neue B-Plangebiet an den vorhandenen Mischwasserkanal in der Straße Am Mühlenberg angeschlossen. Öffentliche Kanäle werden nur in den öffentlichen Straßen und nicht in den privaten Stichwegen geplant. Die entstehenden Erschließungskosten müssen umgelegt werden. Zentrale Versickerungsanlagen sind ausgeschlossen. Entlang der Ringstraße sind vier Mülltonnenstandplätze angeordnet. Diese sind als Hinweis in die zeichnerische Festsetzung übernommen worden. Zur Sicherstellung der Stromversorgung wird im Plangebiet eine Fläche für eine Kompaktstation der Stadtwerke vorgehalten. 5.9 Bepflanzungen Straßenbegleitende Baumpflanzungen an der Straße Am Mühlenberg, entlang der Ringstraße und der mittleren Durchwegung schaffen neben dem Übergang von privaten Ö Vorlagen - Nr. 61/ 132/2004- 22 - und öffentlichen bzw. halböffentlichen Bereichen auch eine Verbesserung der Verweilqualität. Begrünte Dächer, mögliche Fassadenbegrünung, die Verwendung von Rasengittersteinen und die Einfriedung von Wohneinheiten in Form von Hecken verbessern das Mikroklima im Wohngebiet. 5.10 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Das Plangebiet befindet sich im Einflussbereich verschiedener Emissionsquellen. Diese werden im nachfolgenden Umweltbericht behandelt. 5.11 Luftverunreinigende Stoffe Im Plangebiet dürfen zum Schutz vor ländlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes bestimmte luftverunreinigende Stoffe nicht oder nur eingeschränkt verwendet werden. Die schließt die Verwendung von Kohle in Feuerstätten im Plangebiet aus. 5.12 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Im Rahmen des Bebauungsplanes wird der Eingriff in Natur- und Landschaft gewertet und Ausgleichsmaßnahmen dargestellt. Im Bebauungsplan sind Festsetzungen zur Grüngestaltung formuliert. Als Kompensationsfläche gilt neben der im Bebauungsplan gekennzeichneten Fläche auch die öffentlichen Grünfläche im Süden des Plangebietes. Der geplante Eingriff kann nur in Teilen im Plangebiet ausgeglichen werden. 6. Umweltbericht 6.1 Beschreibung des Vorhabens Auf einer im westlichen Stadtteil Heerdt gelegenen ehemaligen Friedhofs-Erweiterungs- Fläche sollen eine Einfamilienhaus-Siedlung mit 59 Wohneinheiten entstehen und eine vorhandene öffentliche Grünfläche planungsrechtlich gesichert werden. Berücksichtigt sind auch 60 Stellplätze und Garagen sowie 15 Besucherstellplätze im öffentlichen Straßenraum. Das etwa 2,6 ha große Gebiet ist nahezu vollständig unversiegelt und weist teilweise alten Baumbestand auf. Die vorgesehene GRZ liegt mit 0,5 über der Obergrenze der Baunutzungsverordnung. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 132/2004- 23 - 6.2 Beschreibung der Auswirkungen auf die Schutzgüter Im folgenden wird die Umwelt im Einwirkungsbereich des Vorhabens je Schutzgut beschrieben und werden die aus dem Festsetzungsumfang des Planes resultierenden Eingriffe dargestellt, die nachteiligen Umweltauswirkungen herausgearbeitet sowie mögliche Vermeidungsstrategien aufgezeigt. 6.2.1 Auswirkungen auf den Menschen a) Lärm Straßenverkehrslärm Bereits in der schalltechnischen Untersuchung für den benachbarten B-Plan-Vorentwurf Nr. 4978/18 "Im Heerdter Feld" vom 10.9.2002 wurde der Verkehrslärm, der von der Krefelder Straße auf das Plangebiet "südwestlich Am Mühlenberg" einwirkt, ermittelt. An den zur Krefelder Straße nächst gelegenen geplanten Wohnhäusern im Plangebiet treten bis zu 62 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts auf. Damit werden die Orientierungswerte des Beiblattes 1 der DIN 18005 Teil 1 tags um 7 dB(A) und nachts um 10 dB(A) überschritten. Hier wie auch im gesamtem Plangebiet ist eine Schalldämmung der Außenbauteile entsprechend Lärmpegelbereich III der DIN 4109 vorzusehen. Lärmemissionen von der Brüsseler Straße und der Schiessstraße erhöhen die Beurteilungspegel im Plangebiet nicht zusätzlich. Gewerbelärm Laut o.g. Untersuchung halten die Lärmimmissionen von den bestehenden Gewerbebetrieben an der W illstätter Straße im Plangebiet die für Allgemeine Wohngebiete (WA) maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts ein: am Nordrand des Plangebietes wurden Beurteilungspegel von 49 dB(A) tags und 32 dB(A) nachts ermittelt. Die - wegen der näher gelegenen Wohnnutzung im Plangebiet "Im Heerdter Feld" - begrenzten Entwicklungsspielräume der gewerblichen Nutzungen werden im nördlich angrenzenden B-Plan "Nördlich Willstätter Straße" geregelt. Bereits in der o.g. Untersuchung wurde darauf hingewiesen, dass von dem SB- Warenhaus Gewerbelärmemissionen in maßgeblichem Umfang auf das Pla