Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 05/010, Flächennutzungsplanänderung (Vorentwurf) Nr. 220 - Südlich Zeppenheimer Weg

APS/012/2026 X öffentlich nicht öffentlich Beschlussvorlage Betrifft: Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 05/010, Flächennutzungsplanänderung (Vorentwurf) Nr. 220 - Südlich Zeppenheimer Weg - Workshopergebnis, Öffentlichkeitsbeteiligung Fachbereich : 61 - Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Beigeordnete Cornelia Zuschke Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität Bezirksvertretung 5 24.02.2026 Anhörung Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung 02.03.2026 Vorberatung Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 04.03.2026 Entscheidung Seite 2 Sitzung des APS am 04.03.2026 Vorlage Nr. APS/012/2026 Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 05/010 Workshopergebnis - Südlich Zeppenheimer Weg - Öffentlichkeitsbeteiligung Flächennutzungsplanänderung (Vorentwurf) Nr. 220 - Südlich Zeppenheimer Weg - Seite 3 Vorlage Nr. APS/012 /2026 Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 05/010 - Südlich Zeppenheimer Weg - Flächennutzungsplanänderung Nr. 220 (Vorentwurf) - Südlich Zeppenheimer Weg - - Workshop-Ergebnis - frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Beschlussentwurf: BV Die Bezirksvertretung 5 wird hiermit zur vorliegenden Vorlage angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. Ferner beauftragt sie die Verwaltung, die Öffentlichkeitsbeteiligung in Form einer Ausstellung mit der Möglichkeit zur Abgabe von Stellungnahmen durchzuführen. AWM Der Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. APS Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt Kenntnis von dem in der Kurzbeschreibung beschriebenen Ergebnis des Workshops, dem Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 05/010 - Südlich Zeppenheimer Weg - sowie von der Flächennutzungsplanänderung Nr. 220 und beauftragt die Verwaltung auf Basis des Workshop-Ergebnisses, die Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in der derzeit gültigen Fassung auf dieser Grundlage durchzuführen. Seite 4 Sachdarstellung: Bebauungsplan Nr. 05/010 - Südlich Zeppenheimer Weg 220. Änderung des Flächennutzungsplans - Südlich Zeppenheimer Weg (Kaiserswerther Diakonie) Abbildung 1: Skizze des Workshopergebnisses vom 03.12.2025 (Quelle: Büro caspar.) Kurzbeschreibung des Projektes zum Verfahrensstand der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 (1) BauGB Anlass und Ziele des Bebauungsplanverfahrens Die Kaiserswerther Diakonie (KWD) plant seit 2015 die Weiterentwicklung ihres Standortes durch bauliche Maßnahmen, um der Erfüllung ihres seit über 180 Jahren bestehenden sozialen Versorgungsauftrags trotz veränderter Bedarfe, gestiegener räumlicher Anforderungen und erhöhter Regulatorik im Wohn- und Teilhabegesetz gerecht zu werden. Zu diesem Zweck soll Wohnraum insbesondere für die sozialen Dienste und das Betreuungs- und Pflegepersonal durch die Sanierung bestehender und die Errichtung neuer Gebäude auf dem Kerngelände der KWD geschaffen werden. Angesichts fehlenden Kapitals der KWD ist dafür eine vollständige Refinanzierung erforderlich, die durch die Entwicklung von Flächen unmittelbar benachbart zum südlichen Kerngelände gelegen - der Fläche „ Am Himgesberg " (Flächen B + C, siehe Abbildung 2) - ermöglicht werden soll. Aufgrund des ungebrochenen, dringenden Wohnraumbedarfs in der Landeshauptstadt Düsseldorf wird die Entwicklungsabsicht dieser Fläche für eine Wohnbebauung seitens der Stadt Seite 5 unterstützt und soll durch die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen im Rahmen der vorliegenden Planverfahren ermöglicht werden. Abbildung 2: Flächenübersicht (Quelle: LH Düsseldorf) Entwicklung Masterplan KWD und Nachverdichtung Kerngelände Die Entwicklung der Fläche Am Himgesberg wurde bereits 2018 im Austausch zwischen Politik und Verwaltung und anschließend in der Vorlage 61/8/2018 Perspektiven für den Düsseldorfer Norden thematisiert und beschlossen. Eine im Jahr 2020 erfolgte politische Beratung für ein qualitätssicherndes Verfahren ergab Handlungsempfehlungen, die zunächst zu vertieften Untersuchungen insbesondere des südlichen Kerngeländes auf Verdichtungspotenziale führten. Hierbei konnten - unter der Berücksichtigung der Belange der Denkmalpflege, des Naturschutzes und des Verkehrs sowie unter Beteiligung verschiedener Fachämter - vier Nachverdichtungsflächen identifiziert werden. Weitere Flächen stehen z.B. wegen der Berücksichtigung von Kriterien wie einer städtebaulich behutsamen Weiterentwicklung des geschützten Gesamtensembles unter Würdigung der denkmalpflegerisch notwendigen Sichtachsen, des gewachsenen alten und geschützten Baumbestandes, nutzungsbedingt einschränkender Nachbarschaften (Psychiatrie) sowie der eingeschränkten Tragfähigkeit und damit Überbaubarkeit der geschützten Bunkeranlagen nicht zur Verfügung (siehe Abbildung 3). In den Jahren 2022 bis 2025 folgte zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gesamtareals in Abstimmung mit Politik und Verwaltung und unter Hinzuziehung des Architekturbüros caspar. ein mehrjähriger Prozess, in dem die identifizierten Nachverdichtungspotenziale auf dem südlichen Kerngelände und der Teilfläche A der Kaiserswerther Diakonie (siehe Abbildung 2) geprüft wurden. Im Ergebnis ist ein Masterplan für das Gesamtgelände der Kaiserswerther Diakonie entwickelt worden (siehe Anlage 1 zur Vorlage APS/113/2024). Seite 6 Abbildung 3: Darstellung der Nachverdichtungspotenziale und Ausschlussflächen (Quelle: HCRE Development GmbH, Kartengrundlage Büro caspar.) Im Rahmen dieser Untersuchungen wurde für die strategische Weiterentwicklung ebenfalls die "Fußballwiese" im nördlichen Kerngelände als Potentialfläche identifiziert. Die KWD schätzt diese Freifläche im Rahmen ihrer sozialen Verantwortung für den Stadtteil als Fläche für Lebensqualität, Erholung und das gemeinschaftliche Miteinander. Sie wird seitens der KWD mit Bedacht als Vorhaltefläche für mögliche zukünftige langfristige soziale Nutzungsbedarfe der KWD betrachtet. Aktuelle Nutzungsbedarfe werden für diese Fläche nicht gesehen. Seite 7 Entwicklung im Plangebiet Im Anschluss an die Masterplanung des Gesamtareals wurde Ende 2025 in einem qualitätssichernden Verfahren in Form eines Workshops mit Verwaltung, Planungsbüros sowie Vertreterinnen und Vertretern der politischen Gremien eine den Siedlungsrand sensibel arrondierende Wohnbebauung auf der Fläche „ Am Himgesberg " (Flächen B + C) durch das Büro caspar. in Zusammenarbeit mit dem Freiraumplanungsbüro Studio Grüngrau sowie unter Einbeziehung von Verwaltung und Politik entwickelt (siehe Anlage 1, Städtebaulicher Entwurf). Die grundsätzliche Zielsetzung des städtebaulichen Entwurfs liegt in der harmonischen Fortführung der vorhandenen Strukturen des südlichen Kerngeländes der Kaiserswerther Diakonie sowie in der Berücksichtigung der vorlaufend geplanten Entwicklungen auf der Teilfläche A und des bestehenden Landschaftsraums. Durch die Ausbildung von Hofstrukturen entstehen klar gefasste, identitätsstiftende Räume mit jeweils eigener Qualität und thematischer Ausprägung. Die Dichte nimmt zum Landschaftsraum hin ab. Als Wohnformen sind gemischte und differenzierte Gebäudetypologien vorgesehen, die Vielfalt und Individualität ermöglichen. Geplant ist ein Verhältnis von ca. 70 % Geschosswohnungsbau und 30 % Einfamilienhäuser. Es entstehen auf den Teilflächen B+C ca. 30.000 m² BGF Wohnen. Um die verkehrliche Erschließung des Quartiers möglichst effizient zu gestalten, sieht das Erschließungskonzept eine durchgehende verkehrliche Anbindung an den Zeppenheimer Weg vor. Die innere Erschließung ist auf das notwendige Maß reduziert und unterstützt ein quartiersverträgliches, sicheres und ruhiges Wohnumfeld. Prägendes Element soll ein vom südlich des Plangebiets gelegenen Landschaftsschutzgebiet ausgehender Grünzug sein, welcher sich von Süden nach Norden durch das Gebiet zieht. Dieser fungiert nicht nur als Erholungsfläche und wichtige Wegeverbindung, sondern übernimmt zugleich wichtige Funktionen für das Mikroklima, die Orientierung und die übergeordnete grüne Infrastruktur. Zwischen den Baukörpern entwickeln sich lebendige und abwechslungsreiche Grünanlagen, die die Aufenthaltsqualität im Quartier steigern und dem landschaftlichen Aspekt Rechnung tragen. Der Städtebauliche Entwurf als Workshop-Ergebnis bildet nun die Grundlage für den Einstieg in das Bebauungsplanverfahren und wird im weiteren Verfahren hinsichtlich der folgenden Überarbeitungshinweise aus dem Workshop weiterentwickelt:  Das Konzept soll insgesamt spielerischer strukturiert und sensibler in den umgebenden Bestand integriert werden.  Die nachbarschaftlichen Höfe sollen kompakter ausgebildet werden. Sie sollen unterschiedliche Charaktere entwickeln.  Die Ablesbarkeit einzelner Einheiten / Häuser, vor allem innerhalb längerer Gebäuderiegel, soll gewährleistet werden.  Der Übergang zur südlich angrenzenden Landschaft ist mit Blick auf die privaten und öffentlichen Freiräume klarer zu zonieren.  Der Übergang in die Landschaft sowie die Freiräume sind landschaftsplanerisch auszuarbeiten.  Die diagonale Grenze zwischen Landschaft und Baugebiet soll neu justiert werden. Der süd-östliche Hof soll dabei weniger weit in die südlich angrenzende Landschaft ragen. Seite 8  Der Abstand zur angrenzenden DH-Bebauung im Nordosten soll verringert werden.  Ein Grünzug soll sich qualitätsvoll von Süd (Landschaft) nach Nord (Zeppenheimer Weg) durch das Gebiet ziehen. Gemäß dem derzeitigen Stand des Düsseldorfer Baulandmodells sind 50 % der geplanten BGF Wohnen im geförderten Wohnungsbau zu errichten. Es ist vorgesehen, die Teilfläche A gemäß § 34 BauGB vorab zu entwickeln, so dass diese nicht berücksichtigt wird. Originärer Bestandteil dieses Planverfahrens ist der neu entstehende Wohnraum auf den Teilflächen B+C (ca. 30.000 m²). Die Kaiserswerther Diakonie sieht vor, die öffentlich geförderten Wohnflächen (ca. 15.000 m²) vollumfänglich oder jeweils in Teilen entweder im Plangebiet erstellen zu lassen oder selbst oder durch Dritte im Masterplanbereich zu realisieren. Dafür kommen insbesondere die ermittelten Nachverdichtungspotenziale im südlichen Kerngelände in Betracht, um die bestehende soziale Infrastruktur zu nutzen und Synergien zu bündeln. Die Planung soll nun im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB der interessierten Öffentlichkeit vorgestellt werden. Diese Beteiligung wird in Form einer Ausstellung mit Erörterung und Rückfragemöglichkeiten zu den Planungszielen, dem städtebaulichen Entwurf und weiteren unterschiedlichen Themenbereichen stattfinden. Plangebiet und Umgebung Das Plangebiet befindet sich im Norden der Stadt Düsseldorf im Stadtteil Kaiserswerth im Stadtbezirk 5 unmittelbar nördlich des Düsseldorfer Flughafens. Das gesamte Plangebiet (B-Plan-Verfahren und FNP-Änderung) weist eine Größe von ca. 6 ha auf. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst ca. 5,5 ha und ist aktuell unbebaut (siehe Abbildung 4). Der Änderungsbereich des Flächennutzungsplans ist größer gefasst und umfasst überwiegend unbebaute, jedoch teilweise auch bereits bebaute Bereiche (siehe Abschnitt zum Flächennutzungsplan). Im Norden des Plangebietes befinden sich südlich des Zeppenheimer Wegs Wohngebäude. Im Osten schließen eine Freifläche in privatem Besitz sowie ebenfalls Wohngebiete an, die durch Einfamilienhausbebauung geprägt sind. Südlich des Plangebietes liegen Freibereiche sowie der Fliedner-See, der seinerseits zwischen dem Suitbertus-See und dem Lambertus-See liegt. Im Westen des Plangebietes liegt die Bestandsbebauung der Kaiserswerther Diakonie, die aus einigen größeren, überwiegend denkmalgeschützten historischen Einzelgebäuden mit einem hohen Anteil an Grün- und Freiflächen mit schützenswertem Baumbestand besteht.

Title: 05-010_APS-012-2026_03_Städtebaulicher Entwurf URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00576754.pdf Published Time: Tue, 10 Feb 2026 09:10:06 GMT Number of Pages: 1 Markdown Content: > 1:2.000 05/010 Südlich Zeppenheimer Weg