B-Plan Nr. 5977/049 - Am Quellenbusch

Seite 1 von 118 Beschlussvorlage Betrifft: B-Plan Nr. 5977/049 Anregungen; Änderungen in roter Farbe; erneute öffentliche Auslegung Beschlussdarstellung: " BV Die Bezirksvertretung 7 wird hiermit gem. § 3 Abs. 10 Nr. 3 der Bezirkssatzung zum Bebauungsplan-Entwurf Nr. 5977/049 - Am Quellenbusch - angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. " APS I. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt Kenntnis von den zum Bebauungsplan-Entwurf Nr. 5977/049 - Am Quellenbusch - während der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) Baugesetzbuch (BauGB) vom 27.08.1997 (BGBI. I S. 2141, 1998 I S. 137), geändert durch das "Gesetz zur Umsetzung der UVP-Änderungsrichtlinie, der IVU- Richtlinie und weiterer EG-Richtlinien zum Umwelt-schutz" vom 27.07.2001 (BGBI. I S. 1950) vorgebrachten Anregungen und stimmt der nachfolgenden Behandlung der Anregungen gemäß Anlage 1 zur vorliegenden Vorlage zu. II. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung stimmt den Änderungen des Bebauungsplan-Entwurfes Nr. 5977/049 - Am Quellenbusch - in roter Farbe zu. Es handelt sich insbesondere um: SFestsetzung eines Leitungsrechtes zur Unterquerung des "Brombeerberges" SErgänzungen der textlichen Festsetzungen Nr. 4 und 4.1 bzgl. der Konkretisierung der Zulässigkeit von Gewerbebetrieben und dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben aller Art SEinarbeitung der Ergebnisse und Vorschläge der faunistischen Kartierung Sweitere redaktionelle oder klarstellende Änderungen III. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung stimmt dem geänderten Bebauungsplan-Entwurf Nr. 5977/049 - Am Quellenbusch - und der Begründung für die erneute öffentliche Auslegung zu. Sofern im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung keine Anregungen erhoben werden, empfiehlt der Au sschuss für Planung und Stadtentwicklung dem Rat der Stadt, den heute geänderten Entwurf als Satzung zu beschließen. RSD AllVorlg.WPT Seite 2 von 118 Der Bebauungsplan-Entwurf wird in verkürzter Dauer von zwei Wochen öffentlich ausgelegt. Anregungen sollen nur zu den geänderten und ergänzten Teilen vorgebracht werden. Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung -/- 1 -/- 2 Bezirksvertretung 7 02.11.04 -/- 2 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: Nr. Ort Anlage 1 beigefügt Anregungen der ersten Auslegung 2 beigefügt B-Plan-Begründung Alternative: Keine Amt: Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Oberbürgermeister Erwin RSD AllVorlg.WPT Seite 3 von 118 Anlage 1 zur Vorlage Nr. 61/148/2004 Anregungen aus der öffentlichen Auslegung vom 11.05.2004 bis 16.06.2004 zum Bebauungsplan-Entwurf Nr. 5977/049 A. Behandlung der Anregungen B. Liste der Einsprechenden Seite 4 von 118 A. Behandlung der Anregungen zum Bebauungsplan - Entwurf Nr. 5977/049 1. Staatliches Umweltamt Düsseldorf: 1. Es wird angeregt, in der textlichen Festsetzung Nr. 5.1 -Emissionskontingentierung in den Gewerbegebieten- das Wort "außerhalb" zu streichen, da in dem Planverfahren gerade die aus den unterschiedlichen Festsetzungen entstehenden Konflikte innerhalb des Plangebietes gelöst werden sollen. Die textliche Festsetzung Nr. 5.1 dient der Sicherstellung der Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm vor allem innerhalb, aber auch außerhalb des Plangebietes, wie z.B. in den angrenzenden Kleingärten. Richtigerweise wird die Festsetzung um den Zusatz "innerhalb und (außerhalb)" ergänzt. Inhaltlich wird somit der Bezugspunkt entsprechend der Anregung richtig gestellt, der Bezug auf die außerhalb des Plangebietes gelegenen Gebiete soll aber erhalten bleiben. Der Anregung wird teilweise gefolgt. 2. Es wird angeregt, die Gliederung der Gewerbegebiete nach dem Störgrad durch die Gliederung nach dem Abstandserlass zu ändern bzw. zu ergänzen, da die Gliederung nach dem Störgrad in der Beurteilung von Einzelbauverfahren außerordentlich schwierig ist. Durch die Gliederung nach dem Abstandserlass werden über die Lärmproblematik hinaus auch der Problembereich des Staubs und der Gerüche erfasst, welche bisher keine Erwähnung finden. Die textlichen Festsetzungen Nr. 4 und Nr. 4.1 - Gliederung der Gewerbegebiete / Eingeschränktes Gewerbegebiet- werden um die Gliederung nach dem Abstandserlass erweitert, um neben der Lärmproblematik, die durch die Festsetz ung von immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegeln (IFSP) geregelt ist, auch den Problembereich des Staubs und der Gerüche zu erfassen. Der Anregung wird gefolgt. Seite 5 von 118 3. Es wird angeregt, die textliche Festsetzung Nr. 16 insofern zu konkretisieren, dass zum Schutz des angrenz enden Allgemeinen Wohngebietes (WA) eine Lärmschutzwand in Höhe von 49,00 m ü. NN festgesetzt wird. Die Lärmschutzwand ist im Bebauungsplan zeichnerisch festgesetzt. Die textliche Festsetzung Nr. 16 wird insofern konkretisiert, dass als Hinweis vermerkt wird, dass die Lärmschutzwand auch die nördliche Wand des Gebäudes im GE(e) sein kann. Der Anregung wird gefolgt. 2. Stadtwerke Düsseldorf AG: Es wird angeregt, das im Eigentum der Stadtwerke befindliche Grundstück für ein geplantes Umspannwerk im südlichen Bereich des Bebauungsplanes als Fläche für Versorgungsanlagen (Umspannwerk) auszuweisen. Das Grundstück für das geplante Umspannwerk liegt innerhalb des Gewerbegebietes 4 (GE 4). Ein Umspannwerk gehört zu den sog. öffentlichen Betrieben, die sich zwar nach Rechtsstatus und Aufgabenstellung von Gewerbebetrieben unterscheiden, gemäß § 8 Abs. 2 Nr.1 BauNVO aber in Gewerbegebieten allgemein zulässig sind. Damit wird den Belangen der Stadtwerke Düsseldorf, dort ein Umspannwerk zu errichten, grundsätzlich entsprochen. Der Anregung, hierfür eine gesonderte Festsetzung zu treffen, wird nicht gefolgt, um eine flexiblere Nutzung und Bebauung in dem Gewerbegebiet, auch auf dem angesprochenen Grundstück, zu ermöglichen. 3. Polizeipräsidium Düsseldorf: Es wird angeregt, die Investoren darauf aufmerksam zu machen, sich mit der Projektgruppe "Städtebauliche Kriminalprävention" in Verbindung zu setzten, um Fragen der Prävention von Straftaten, insbesondere Einbruch, zu erörtern. Die Begründung zum Bebauungsplan geht unter Punkt 6.2.1.4 -Kriminalprävention- grundsätzlich auf dieses Thema ein. Weitere Belange, wie z.B. die Sicherung der Seite 6 von 118 Gebäude vor Einbrüchen können im Rahmen der Umsetzung von den Investoren berücksichtigt werden, der Bebauungsplan kann dies aber nicht festsetzen. Die Anregung ist für den Bebauungsplan gegenstandslos. 4. Geologischer Dienst NRW: 1. Es wird angemerkt, dass die teilweise notwendige Sanierung der vorhandenen Altlasten rechtlich noch nicht abgesichert sind. Das Thema der Altablagerungen und Altstandorte im Plangebiet wird im Umweltbericht in der Begründung unter den Nummern 6.2.3.4 und 6.2.3.5 ausführlich erläutert. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die notwendigen Maßnahmen zur Sanierung von Grundstücken vor Satzungsbeschluss abgeschlossen, oder die Sanierung bis dahin rechtlich gesichert sein muss. Insofern entspricht die Anmerkung exakt den Ausführungen der Begründung - Umweltbericht. Die Anregung ist in der Begründung berücksichtigt. 2. Es wird angemerkt, dass eine Niederschlagsversickerung aufgrund der hohen Grundwasserstände nicht in Betracht kommt. Dieses Thema wird in der Begründung unter Punkt 5.5.3 -Niederschlagswasser- ausführlich behandelt. Zusätzlich wir im Textteil des Bebauungsplanes unter II Hinweise darauf verwiesen. Die Anmerkung entspricht somit den Aussagen der Begründung. Die Anregung ist in der Begründung berücksichtigt. 3. Es wird angemerkt, dass die Baugrundsituation als sehr ungünstig zu bewerten ist und es aufgrund der Beschaffenheit des vorhandenen Bodens, der geplanten Aufschüttungen und dem hohen Grundwasserstand zu Setzungsunterschieden kommen kann. Die sich daraus ergebenden Einwirkungen (Setzungen) sind bei der Konstruktion der Gebäude zu berücksichtigen. Seite 7 von 118 Der hohe Grundwasserstand im Plangebiet, die daraus resultierenden notwendigen Aufschüttungen und die Baugr undverhältnisse sind in der Begründung zum Bebauungsplan ausführlich erläutert worden (5.13 Höhenlage baulicher Anlagen, 5.13.1 Gebäude, 6.3.2.1 Baugrundverhältnisse, 6.2.4.1 Grundwasser). Bauinteressierte werden also durch den Bebauungsplan bereits auf die schwierigen Baugrundverhältnisse hingewiesen. Die genaue Baugrundprüfung eines Baugrundstückes obliegt den Bauherren und Architekten, derartige Festsetzungen können nicht im Bebauungsplan getroffen werden. Die Anregung ist für den Bebauungsplan gegenstandslos. 5. PLEdoc GmbH, Netzverwaltung: 1. Es wird angeregt, die Bezeichnung der Ferngasleitung in der Begründung unter 2.3 Nachrichtliche Übernahmen in FG 700 zu ändern. Im Bebauungsplan ist die korrekte Bezeichnung der Ferngasleitung angegeben. Die Begründung wurde entsprechend korrigiert. Der Anregung wird stattgegeben. 2. Es wird angeregt, die Ferngasleitung Nr. 2/60 der Ruhrgas AG, inklusive eines acht Meter breiten Schutzstreifens, ebenfalls nachrichtlich in den Bebauungsplan zu übernehmen. Die genannte Ferngasleitung verbindet die parallel zur Nördlichen Düssel verlaufende Ferngasleitung mit der Gasregleranlage im nördlichen Teilgebiet des Bebauungsplanes innerhalb der öffentlichen Grünfläche. Die Gasregleranlage wird mit Beginn der Baumaßnahmen im Quellenbusch abgebaut; diese Maßnahme ist mit den Stadtwerken Düsseldorf abgesprochen und der Ruhrgas AG ebenfalls bekannt. Die Zuleitung wird dann nicht mehr benötigt und entsprechend ebenfalls entfernt. Die Sicherung des Leitungsrechtes ist somit nicht nötig. Seite 8 von 118 Der Anregung wird nicht gefolgt. 3. Er wird angeregt, den Einmündungsbereich des Pillebaches in die Nördliche Düssel maximal 15 m bis 20 m breit anzulegen; ein vorab angedachtes Mündungsdelta von ca. 200 m Breite wird aus sicherheits- und überwachungstechnischen Gründen abgelehnt. Im Einmündungsbereich des Pillebaches in die Nördliche Düssel muss die Ferngasleitung tiefergelegt werden. Der Bebauungsplan weist hier öffentliche Grünflächen mit Gewässerlauf aus. Die Verlegung und naturnahe Gestaltung des Pillebachs erfordert ein Planfeststellungsverfahren nach § 31 Wasserhaushaltsgesetz (WHG). Im Zuge des Planfeststellungsverfahrens wird die genaue Lage und Breite des Einmündungsbereiches in Rücksprache mit dem Leitungsinhaber festgesetzt, erste Gespräche hierzu haben bereits stattgefunden. Der Bebauungsplan trifft hierzu keine Aussagen. Die Anregung ist für den Bebauungsplan gegenstandslos. zu 6.: Die Einsprecher verweisen u.a. auf Schreiben aus den Jahren 1998 und 2000, in denen sie und in einem Schreiben die IHK Bedenken gegen den Bebauungsplanvorentwurf geäußert haben. Grundaussage der Schreiben ist, dass sich die Eigentümer des gewerblich genutzten Grundstücks im GE 4 gegen die geplante Bebauung aussprechen, da sie durch heranrückende Wohnbeba uung Immissionskonflikte und somit Nutzungseinschränkungen für ihren hier ansässigen Gewerbebetrieb befürchten. Der Betrieb wurde 1997 an diesen Standort verlagert, da sein Fortbestand am alten Standort aufgrund der gewerblichen Immissionen nicht mehr mit der angrenzenden Wohnbebauung zu vereinbaren war. Die aktuellen Anregungen aus der öffentlichen Auslegung beziehen sich zwar u.a. auf die zurückliegenden Schreiben im jeweiligen Stand des Bebauungsplanvorentwurfes, die Kernaussagen werden nochmals aufgelistet und hier entsprechend bearbeitet. 1. Es wird aufgeführt, dass zum Zeitpunkt des Grunderwerbs die gewerbliche Nutzung Seite 9 von 118 des Grundstücks uneingeschränkt zulässig war. Nach Auffassung der Einsprecher soll diese durch die im Bebauungsplan vorgesehene Wohnbebauung nördlich des Grundstücks erheblich eingeschränkt werden. Es wird angeführt, dass der für das Grundstück im GE 4 festgesetzte IFSP von 62 dB(A) tags und 47 dB(A) nachts unterhalb der Gewerbelärmimmissionen liegt, die für den genehmigten Betrieb auf dem Grundstück zugelassen sind. Die tatsächlichen Lärmimmissionen dürften auch oberhalb der Grenzwerte des vorgesehenen IFSP liegen. Die Grundstückseigentümer befürchten, dass Änderungen oder Erweiterungen der zulässigen gewerblichen Nutzung, bedingt durch die heranrückende Wohnbebauung, nicht mehr möglich sind. Nach ihrer Ansicht wird die Möglichkeit, das Grundstück anderweitig gewerblich zu nutzen oder für andere gewerbliche Nutzungen zu veräußern, durch den Bebauungsplan erheblich eingeschränkt. Durch die geplante heranrückende Wohnbebauung würde die zur Zeit zulässige gewerbliche Nutzung des Grundstücks in erheblichem Umfang eingeschränkt und in den Belang der künftigen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks beträchtlich eingegriffen. Die Grundstückseigentümer befürchten, dass die heranrückende Wohnbebauung zu ihren Lasten das Gebot der Rücksichtnahme auslöst. Aus diesen Gründen sprechen sich diese entschieden gegen den Bebauungsplan aus. Die Konfliktsituation durch heranrückende Wohngebiete an den emittierenden Gewerbebetrieb und die Lösung dieser Konfliktsituation werden unter den Punkten 5.1.3.2 und 5.1.3.3 der Begründung ausführlich erläutert. Aus rechtlichen Gründen werden die IFSP (immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel) so festgesetzt, dass sie bei freier Schallausbreitung, ohne die im GE(e) geplante 7 m hohe Lärmschutzanlage einzuhalten sind. Der für das GE 4 festgesetzte IFSP wird von der bisher ausgeübten Nutzung überschritten. Deshalb ist die Lärmschutzanlage erforderlich, um die Betriebe im GE 4 im Bestand zu sichern. Im Rahmen der Baugenehmigung für ein konkretes Bauvorhaben können höhere Schallleistungspegel zugestanden werden, da dann die Lärmschutzanlage und evtl. weitere Abschirmeffekte auf dem Schallausbreitungsweg, z.B. durch Gebäude, dem Vorhaben positiv angerechnet werden können. Die Höhe der Seite 10 von 118 Lärmschutzanlage ist so dimensioniert, dass die derzeitige Nutzung auf dem entsprechenden Grundstück im GE 4 gesichert ist. Die für das Grundstück der Einsprecher zwi ngend festgesetzten aktiven Schallschutzmaßnahmen begrenzen sich auf zwei Schallschutzmauern, von denen die eine als nördliche Gebäudeabschlusswand bereits besteht. Die weitere festgesetzte Wand liegt im westlichen Grundstücksbereich; aufgrund der bestehenden Gebäude ist hier lediglich ein Lückenschluss erforderlich. Durch die Integration von Toren in diese Wand kann die Erreichbarkeit des westlich angrenzenden Grundstücksstreifens gewährleistet werden. Diese westliche Schallschutzmauer ist zum Schutz der bestehenden, westlich angrenzenden Kleingärten erforderlich und resultiert nicht aus der Festsetzung von Wohngebieten nördlich des Gewerbegebietes. Durch die zwingende Festsetzung einer Lärmschutzanlage im GE(e) und der nördlich angrenzenden privaten Grünfläche wird dem Trennungsgebot Rechnung getragen und die heranrückende Wohnbebauung von den Gewerbe