BV Düsseldorfer 1 Neubau JHB und Verw.

Seite 1 von 6 Beschlussvorlage Betrifft: Bauvoranfrage Düsseldorfer Straße 1 - Neubau einer Jugendherberge mit Sitz der Verwaltung des Jugendherbergswerkes Beschlussdarstellung: Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschließt S die Erteilung der erforderlichen Befreiungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) hinsichtlich der Überschreitung der Baugrenzen und Baulinien und einer Ausnahme hinsichtlich der Geschossigkeit S die Zulassung einer erforderlichen Abweichung nach der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen hinsichtlich der Dachform. Sachdarstellung: Das Grundstück Düsseldorfer Straße 1 liegt im Bereich des rechtsverbindlichen qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 5277/70 vom 18.02.1995, der mit seinen Festsetzungen für das Baugrundstück den vorhandenen Bestand wiedergibt. Der Bebauungsplan beinhaltet in seinen textlichen Festsetzungen u.a. eine Erhaltungssatzung sowie Gestaltungsvorschriften. Geplant ist die seit 1936 bestehende I-III geschossige Jugendherberge bei laufendem Betrieb nach und nach abzubrechen und einen I-III-geschossigen Gebäudekomplex mit Sattel- und Flachdächern zu errichten. Bei den Dachgeschossen mit Satteldach handelt es sich nicht um Vollgeschosse. Der Gebäudekomplex gliedert sich in 3 Bereiche. In dem in Bogenform ausgebildeten Baukörper mit Satteldach entlang der Düsseldorfer Straße soll der Bettentrakt mit 320 Betten untergebracht werden. Ein flacher Sockel soll die allgemeinen Nutzungen wie Speiseraum, Empfang und Verwaltung aufnehmen. Im rückwärtigen Bereich entsteht ein kubischer Solitär mit Seminarräumen in den beiden Obergeschossen. Die bestehende Jugendherberge in Düsseldorf Oberkassel ist nicht als Baudenkmal in die Denkmalliste eingetragen. Der von G.A. Munzer in den Jahren 1936/37 errichtete Bau ist durch veränderten Wiederaufbau, Teilaufstockung und Umbaumaßnahmen innen wie außen nach dem 2. Weltkrieg erheblich verändert worden. Der Bau ist in seiner Gestaltung weder typisch für die Baukunst der Dreißigerjahre noch richtungweisend für die Fünfziger. RSD AllVorlg.WPT Seite 2 von 6 Daher liegen denkmalbegründende Eigenschaften bei diesem Objekt nicht (mehr) vor. Innerhalb des Denkmalbereichs Oberkassel, der vor allem durch die städtebaulichen Vorstellungen und Planungen der vorletzten Jahrhundertwende geprägt und definiert ist, ist das Objekt nicht als typisch anzusehen. Dieses Prädikat wäre eher dem Vorgängerbau, dem Vergnügungsrestaurant Rheinlust, einem jugendstilig, neubarocken Pavillonbau, zugekommen, der aber für den Bau der Jugendherberge abgebrochen worden ist. Eine Erhaltungswürdigkeit des bestehenden Baukörpers kann daher nicht festgestellt werden. Innerhalb des Denkmalbereichs Oberkassel müssen sich Fassadengestaltungen von Neubauten hinsichtlich Materialwahl, Proportionierung und Gestaltung von Einzeldetails an die bestehende Bebauung angleichen. Die Düsseldorfer Straße wird in ihrem östlichen Bereich durch zwei unterschiedliche Stilformen geprägt: Auf der Nordseite, dem Jugendherbergsgrundstück gegenüber, herrscht eine variantenreiche, bis zu viergeschossige Jugendstilbebauung mit malerischer Gesamterscheinung vor, die städtebaulich als weithin sichtbare Silhouette des Stadtteils von größter Bedeutung ist. Die Südseite der Düsseldorfer Straße ist in diesem Bereich durch schlichtere Bauten der Zwanziger- und Dreißigerjahre geprägt. Diese sind meist zweigeschossig mit hohem Sockelgeschoss und Dach. Die Fassaden dieser Bauten werden durch dunkle, rote Ziegelklinker mit sparsamen Werksteingliederungen bestimmt. Innerhalb der Reihe ergibt sich so, ungeachtet der liebevollen Einzeldetails, eine insgesamt einheitliche, ruhige Wirkung. Durch die Ausbildung des Bettentraktes in einer Bogenform verkürzt sich dieser optisch deutlich. Die homogene Farbigkeit der Ziegelfassade hebt die horizontale Wirkung der ersten Planfassung auf. Mit der Fenstereinteilung und Strukturierung der Fassade entsteht eine Vertikalität. Damit fügt sich der geplante Baukörper gut in den Denkmalbereich Oberkassel und im engeren Umfeld der gegenüberstehenden Baudenkmäler ein. Innerhalb des Denkmalbereichs Oberkassel sind nahezu alle Gebäude entlang der Außenkanten der Baublöcke (Straßenfronten) durch geneigte Dächer unter-schiedlichster Form und Gestaltung ausgezeichnet. Lediglich im Blockinnenbereich tauchen - meist bei Nebengebäuden oder bei Gebäuden mit besonderen Nutzungen - flach geneigte Pultdächer und Flachdächer auf. Daher ist es auch für den Neubau der Jugendherberge selbstverständlich, dass der Bauteil entlang der Düsseldorfer Straße in seinen wesentlichen Teilen ein geneigtes Dach erhalten muss. Mit der gewählten, flach geneigten, nicht ausbaufähigen Satteldachform reagiert die Planung auf die weitere Forderung, dass durch die Höhenentwicklung eines Neubaukörpers auf der Südseite der Düsseldorfer Straße die städtebaulich bedeutsame Nordseite als weithin sichtbare Uferfront und Stadtkulisse nicht verdeckt werden darf. Die gewählte Dachform stellt also einen guten Kompromiss zwischen dem denkmalrechtlichem Belang und dem erforderlichen Flächenbedarf der Jugendherberge her. Im Blockinneren sind im Denkmalbereich Oberkassel, gerade bei Bauten mit besonderer Seite 3 von 6 Nutzung, aber auch bei Nebengebäuden, vielfach Flachdächer und flachgeneigte Pultdächer anzutreffen. Bei der Gestaltung des Sonderbaukörpers mit Seminarräumen und Speisesaal ist daher die Wahl eines Flachdaches begründbar. Da der würfelförmige Baukörper wegen des Raumbedarfs insgesamt dreigeschossig wird, würde ein zusätzliches Dach überdies zu einer erheblichen Firsthöhe führen, die dann in der vorderen Rheinfront eher störend wäre. Auch hier stellt die gewählte Dachform einen brauchbaren und an dieser Stelle begründbaren Kompromiss dar. Die Majolika-Reliefs werden entsprechend der Forderung der Denkmalpflege auf einer Mauerscheibe im Eingangsbereich des Speisesaals/Seminarbaukörpers neu eingebaut. An dieser Stelle werden die Reliefs in dem ruhigeren Inn enhofbereich der Jugendherberge weit besser betrachtet werden können und sind überdies nicht in solch hohem Maß dem Staub und der Witterung ausgesetzt, wie derzeit an der diesbezüglich stark belasteten Düsseldorfer Straße. Um das Bauvorhaben genehmigen zu können, sind Befreiungen nach § 31 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) und eine Ausnahme nach § 31 Absatz 1 BauGB erforderlich: Baulinie Düsseldorfer Straße: Der Bebauungsplan setzt eine Baulinie fest. Der bogenförmige Baukörper springt in die Flucht der vorhandenen Bebauung zurück. Somit entsteht eine Aufweitung des öffentlichen Raumes und eine begrünte Vorzone vor der Jugendherberge. Dies korrespondiert mit den Vorgärten der vorhandenen Bebauung an der Düsseldorfer Straße. Das Zurückweichen von der Baulinie bedingt im rückwärtigen Bereich einen Teilabrisss des vorhandenen unterirdischen Bunkers. Rückwärtige Baugrenze des Bettenhauses: Der Bebauungsplan setzt eine Baugrenze fest, aus der sich eine maximale Bautiefe von 12 m ergibt. Geplant ist für das neue Bettenhaus eine Bautiefe von 14 m. Überschreitung der Baugrenze West und Ost des Bettenhauses: Der Baukörper an der Düsseldorfer Straße wird mit einem leichten Schwung, der auf die Linienführung der Kniebrücke abgestimmt ist, sowie zum geplanten Innenhof verlängert. Aus Richtung Kniebrücke kommend entsteht mit dieser deutlichen Aufweitung der Düsseldorfer Straße ein großzügiger Stadteileingang. Baugrenzen Innenhof: Die festgesetzte Baugrenze wird im Innenhofbereich durch den eingeschossigen Küchen- und Verwaltungstrakt überschritten. Städtebaulich tritt die rückwärtige eingeschossige Bebauung nicht in Erscheinung. Baugrenzen Solitär, Ostseite (Auskragung Konferenzbereich im 1. Obergeschoss): Die Solitärform gibt der Jugendherberge ihr markantes Gesicht. Die Auskragung des Solitärs steigert die plastische Wirkung der Form. Seite 4 von 6 Rückwärtige Baugrenze des Sockelbaus: Da sich der bogenförmige Baukörper an die Flucht der vorhandenen Bebauung anpaßt, verschieben sich der Sockelbau und das Solitär entsprechend in Südrichtung. Dies führt teilweise zu einer geringfügigen Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze durch den Sockelbau. Geschossigkeit: Das 3-geschossige Bettenhaus überschreitet die festgesetzte Geschossigkeit. Eine Ausnahme gemäß Ziffer 4 der textlichen Festsetzung im Bebauungsplan ist zulässig, da sich der Neubau in der Höhenentwicklung der umgebenden Bebauung anpasst. Das Bettenhaus unterschreitet trotz seiner 3 Geschosse die Gebäudehöhe der gegenüberliegenden Häuserzeile (nördliche Düsseldorfer Straße). Im rückwärtigen Bereich wird die planungsrechtlich mögliche Geschossigkeit nicht ausgenutzt. Die Verwaltung hat keine Bedenken gegen die Erteilung der Befreiungen und der Ausnahme, da sie diese für städtebaulich vertretbar hält und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Um das Bauvorhaben realisieren zu können, ist hinsichtlich der Anordnung der Tiefgarage, einzelner oberirdischer Stellplätze und der Eingangsrampe bzw -treppe außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen die Zulassung einer Ausnahme nach § 31 Absatz 1 BauG erforderlich. Die Verwaltung hat keine Bedenken gegen die Zulassung der Ausnahme, da die Voraussetzungen gemäß Ziffer 3 der textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan vorliegen. In bauordnungsrechtlicher Hinsicht verstößt das Vorhaben gegen die Gestaltungsvorschrift in Bezug auf die Dachform. Die durch die Gestaltungsvorschriften im Bebauungsplan festgesetzte Satteldachform wird entlang der Düsseldorfer Straße übernommen, ansonsten soll die Dachausbildung als Flachdach erfolgen. Auch hier ist die Verwaltung der Auffassung, dass eine Abweichung zugelassen werden kann, da sie städtebaulich vertretbar ist. Auf dem Grundstück befinden sich satzungsgeschützte Bäume. Voraussichtlich müssen 18 satzungsgeschützte Bäume gefällt werden. Die Freiflächengestaltung sowie Ersatzpflanzmaßnahmen werden im Rahmen des Bauantrages mit dem Garten-, Friedhofs- und Forstamt abgestimmt. Das Vorhaben macht den Nachweis von ca. 54 Stellplätzen erforderlich. 60 Stellplätze sollen in der Tiefgarage und 10 oberirdisch an der Rheinallee erstellt werden. Die Erschließung soll im wesentlichen von der Düsseldorfer Straße aus erfolgen. Dort ist auch die Zu- und Abfahrt der Tiefgarage vorgesehen. Seite 5 von 6 Mit dem Neubau der Jugendherberge wurden die Möglichkeiten untersucht, den Ziel- und Quellverkehr mit Bussen aus der Rheinallee herauszunehmen. Die heutigen Busstellplätze auf der Rheinallee sollten mittels einer Querung des Jugendherbergsgeländes von der Düsseldorfer Str. direkt angefahren und wieder verlassen werden. Diese Möglichkeit wurde mit der beabsichtigten Konfiguration des neu zu gestaltenden Gebäudes aus städtebaulichen Gesichtspunkten abgelehnt. Eine alternative Lösung wurde in einem Anschluss des Jugendherbergsgeländes an den beabsichtigten Kreisverkehr statt des heute signalisierten Knotenpunktes Düsseldorfer Str. / Kaiser-Wilhelm-Ring/ Auf- und Abfahrt Rheinkniebrücke gesehen. Die Verkehrsmengen o.g. Knotens können mit Hilfe eines Kreisverkehrs nur dann leistungsmäßig befriedigend abgewickelt werden, wenn in der Relation Abfahrt Rheinkniebrücke Richtung Kaiser-Wilhelm-Ring und der Relation Düsseldorfer Str. Richtung Auffahrt Rheinkniebrücke ein Bypass (separat geführter Fahrstreifen außerhalb der Kreisfahrbahn) eingerichtet wird. Ein gesichertes Auffahren auf das Jugendherbergsgelände kann nicht ermöglicht werden, da hierfür ein Fahrstreifenwechsel von dem aus dem Kreis selbst herauszuführenden Ast über den Bypass auf das Grundstück durchgeführt werden muss. Dies ist aufgrund des deutlich unterschiedlichen Geschwindigkeitsniveaus von Bypass und Kreisverkehrsast unfallträchtig. Zudem kann eine ausreichende Verflechtungsstrecke nicht zur Verfügung gestellt werden. Die Abfahrt vom Grundstück wäre auch nur in den Bypass Richtung Auffahrt Rheinkniebrücke vorzunehmen und mit erheblichen Sicherheitsrisiken verbunden. Zum anderen wurde untersucht, ob lediglich eine Zufahrt zum Jugendherbergsgelände von der Auffahrtsrampe zur Rheinkniebrücke in Form einer Einbahnstraße bei der heutigen Knotenpunktgestaltung vorgesehen werden kann. Die Belastung der Rheinallee durch Busse würde gesenkt, der abfahrende Busverkehr verbliebe aber in dieser Straße. Um aber einen ausreichenden Zufahrtsbereich zu schaffen, müsste der vorhandene Baumbestand erheblich zurückgeschnitten werden. Darüber hinaus würde die Zufahrt auch von unerwünschten Verkehrsteilnehmern genutzt werden. Eine entsprechende Sperrung würde dazu führen, dass ein Stauraum mindestens einer Buslänge vorgesehen und freigehalten werden muss, was durch illegale Parkvorgänge nicht zu gewährleisten ist. Busfahrer, die von der Rheinkniebrücke kommen und im Wissen um eine solche Zufahrt die vorgeschriebene Fahrtrichtung „Geradeaus" in die Düsseldorfer Str. missachten, dann verbotswidrig links in Richtung Zufahrt Jugendherbergsgelände abbiegen, könnten so mit Fahrzeugen, die auf die Rheinbrücke fahren wollen, kollidieren. In der Vergangenheit haben solche Linksabbiegemanöver diesen Ort zu einem Unfallschwerpunkt werden lassen. Festzustellen ist, dass die Herausnahme des Busverkehrs aus der Rheinallee zur Zeit nicht gegeben ist. Grundsätzlich soll die bestehende Situation beibehalten werden. Die Busbelastung liegt bei ca. 5 Fahrzeugen pro Woche. Diese sollen durch deutlich verbesserte Hinweisschilder zur Jugendherberge geleitet werden. Um das unerwünschte Fahren der Busse durch die Straßen „Vossen links", „Heiligenhäuschen" und „Wodanstr." zu unterbinden, sollte der Betreiber anhand von Kommunikationsmedien, z.B. auch per Internet, die Anfahrtsbeschreibung zu den Busstellplätzen bildhaft und unmissverständlich darstellen. Seite 6 von 6 Die Bezirksvertretung 4 wird in ihrer Sitzung am 26.01.05 gehört. Ein Modell des Bauvorhabens wird in der Sitzung vorgestellt. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung ist für die Entscheidung zuständig, da die Jugendherberge mit der Verwaltung des Deutschen Jug endherbergswerks Landesverband Rheinland von gesamtstädtischer Bedeutung ist, Befreiungen, eine Ausnahme und eine Abweichung erforderlich sind, das Bauvolumen größer als 7.000 m³ und das Grundstück größer als 1.000m². Anlage (Kopien): Katasterplan Lageplan mit Baurecht Grundrisse Ansichten Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung -/- 1 -/- 2 Bezirksvertretung 4 -/- 1 -/- 2 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Alternative:Keine Amt: Bauaufsichtsamt Dezernentin / Dezernent: Oberbürgermeister Erwin RSD AllVorlg.WPT