Plan Nr. 03/49 - Soziale Erhaltungssatzung Bilk-Mitte - Evaluation

APS/153/2025 X öffentlich nicht öffentlich Beschlussvorlage Betrifft: Plan Nr. 03/49 - Soziale Erhaltungssatzung Bilk-Mitte - Evaluation Fachbereich : 61 - Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Beigeordnete Cornelia Zuschke Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung 26.01.2026 Vorberatung Bezirksvertretung 3 27.01.2026 Anhörung Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 28.01.2026 Entscheidung Seite 2 Sitzung des APS am 28.02.2026 Vorlage Nr. APS/153/2025 Plan Nr. 03/049 Evaluation - Soziale Erhaltungssatzung Bilk-Mitte - Seite 3 Vorlage Nr. APS/153/2025 Plan Nr. 03/049 Soziale Erhaltungssatzung Bilk-Mitte - Evaluation - Weiteres Vorgehen Beschlussentwurf: BV Die Bezirksvertretung 3 empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. AWM Der Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. APS Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt die Evaluation zur Sozialen Erhaltungssatzung Nr 03/049 „ Bilk-Mitte " zustimmend zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung mit der Vorbereitung weiterer Sozialer Erhaltungssatzungen gem. Sachdarstellung. Seite 4 Sachdarstellung: Die Verwaltung hat auf Grundlage der Beschlussfassungen des Rates der Landeshauptstadt Düsseldorf vom 21.11.2024 und 27.02.2025 eine Evaluation der ersten Sozialen Erhaltungssatzung Nr. 03/049 „ Bilk-Mitte " durchgeführt. Ziel dieser Überprüfung war es, die bisherigen Erfahrungen bei der Anwendung der Satzung auszuwerten und mögliche praktische Schwierigkeiten im Vollzug zu identifizieren. Darüber hinaus sind nach Abschluss dieser ersten Evaluierung Erkenntnisse für weitere geplante Satzungen abzuleiten. Erste Ergebnisse wurden in der Sitzung des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung am 26.11.2025 vorgestellt Aufgrund des bislang begrenzten Evaluierungszeitraums und der im Verhältnis zu 7.801 Haushalten im Satzungsgebiet geringen absoluten Anzahl der Anträge (9 Fälle) ist eine abschließende Beurteilung des mit der Anwendung der Sozialen Erhaltungssatzung verbundenen Verwaltungsaufwands noch nicht möglich. Ebenso kann zum jetzigen Zeitpunkt keine belastbare Aussage zur Wirksamkeit der Satzung im Hinblick auf ihre sozialpolitische Zielsetzung, insbesondere den Schutz vor Verdrängung, getroffen werden. Die bisherigen Anwendungsfälle verliefen jedoch ohne das Auftreten inhaltlicher oder verfahrensrechtlicher Beanstandungen; Anhaltspunkte für eine rechtssichere und ordnungsgemäße Anwendung beeinträchtigende Defizite haben sich bislang nicht ergeben. Bei der Anwendung der Satzung hat sich gezeigt, dass die Genehmigung von energetischen Maßnahmen umfangreiche Abstimmungen und vertragliche Sicherungen erfordern. Als Maßnahme zum Erreichen der Klimaneutralität, zur Unterstützung energetischer Sanierung und als Beitrag zur Senkung der Nebenkosten ist beabsichtigt, zeitgemäße energetische Sanierungsmaßnahmen nach Prüfung des Einzelfalls in der Regel als genehmigungs fähig einzustufen. Die Verwaltung schlägt vor, auf Basis der politischen Beschlüsse die Untersuchungsräume 11 (Unterbilk/Friedrichsstadt) und 16 (Pempelfort/Derendorf/Golzheim) sowie einen weiteren Untersuchungsraum auf Basis der erfolgten Analyse zu bearbeiten und - sofern die entsprechenden Anwendungsvoraussetzungen vorliegen - zeitnah zum Satzungsbeschluss vorzulegen. Anlagen: 1. Bericht_Evaluation

Title: 00574071.pdf URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00574071.pdf Published Time: Tue, 20 Jan 2026 14:37:06 GMT Number of Pages: 17 Markdown Content: Seite 1 von 17 # Soziale Erhaltungssatzung # Nr. 03/049 „Bilk -Mitte “ # Evaluation 13. Mai bis 13. November 2025 Seite 2 von 17 1. Anlass Der Rat der Landeshaupt stadt Düsseldorf hat die Soziale Erhaltungssatzung für das Gebiet „Bilk -Mitte“ am 26. Februar 2025 beschlossen. Die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch ist am 13. Mai 2025 in Kraft getreten. Mit Satzungsbeschluss wurde die Verwaltung zudem beauftragt nach einem halben Jahr eine erste Evaluation vorzunehmen , um die gesammelten Erfahrungen in der Anwendung zu dokumentieren . Da die Satzung am 13. Mai in Kraft getreten ist, erstreckt sich der Evaluationszeitraum vom 13. Mai bis zum 13. November 2025. Der Anlass für den Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung im Gebiet „Bilk -Mitte“ liegt in den bereits erkennbaren Aufwertungstendenzen und dem deutlich ausgeprägten Entwicklungsdruck. Mit der Satzung sollen Verdrängungsprozesse, die durch aufwendige Moderni sierungen, Abrissmaßnahmen oder Nutzungs - änderungen entstehen, abgemildert werden. Ein besonderer Handlungsdruck für „Bilk -Mitte“ wurde auf der Grundlage einer gesamtstädtischen Untersuchung festgestellt und anschließend in einer vertiefenden Untersuchung konkretisiert . Die vorliegende Evaluation dient der Darstellung der Verwaltungstätigkeit und des Antragsaufkommens seit Inkrafttreten der Satzung. Sie umfasst neben der Darstellung der Öffentlichkeitsarbeit und der internen Abläufe auch eine Beschreibung und Auflistung der eingegangenen Anträge, Vorbesprechungen sowie der hiermit zusammenhängenden Kommunikationswege. Eine aussagekräftige Bewertung der Verdrängungsgefahr, des Aufwertungspotenzials und des Entwicklungsdrucks nach einem halben Jahr ist nicht möglich und wird in diesem Bericht daher nicht durchgeführt. Somit dient die vorliegende Evaluation als Zwischenbericht. Neben Informationen und Daten , die im direkten Zusammenhang mit dem Satzungsgebiet „Bilk -Mitte“ stehen, enthält der Bericht auch weitere Hintergrundi nformationen , die generell die Entwicklungen Rund um das Thema „Soziale Erhaltungssatzung“ umfassen. Hierzu gehört auch der Erfahrungsaustausch mit anderen Anwenderkommunen . Eine umfassende Evaluation der Satzung findet – wie in der Vorlage zum Satzungsbeschluss bereits aufgeführt – fünf Jahre nach Inkrafttreten statt. Dabei wird die Wirksamkeit der Satzung anhand de r Indikatoren bewertet, d ie zum ursprünglichen Erlass geführt haben . Auf einer aktualisierten Datenbasis wird dann überprüft , ob die Voraussetzungen weiterhin gegeben sind und das Fortbestehen der aktuellen Abgrenzung des Satzung sgebiets gerechtfertigt ist. Seite 3 von 17 2. Öffentlichkeitsarbeit Bei der Sozialen Erhaltungssatzung „Bilk -Mitte“ handelt es sich um die erste Satzung dieser Art in der Landeshauptstadt Düsseldorf. Da das Thema für Eigentümerinnen und Eigentümer, Mieterinnen und Mieter sowie die Wohnungswirtschaft weitestgehend unbekannt ist, erwies es sich als umso erforderlicher , die damit verbundenen Regelungen , Grenzen und rechtlichen Veränderungen transparent zu kommunizieren. Zur Information der Öffentlich - keit wurden sowohl digitale , als auch analoge Medien eingesetzt. Gleichzeitig stand die Verwaltung i n verschiedene n Austauschformate n für Fragen zur Verfügung. 2.1 Eigentümerschreiben und Flyer Im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit wurden alle Eigentümer innen und Eigentümer kurz nach Satzungserlass als Serviceleistung der Landeshauptstadt Düsseldorf angeschrieben, deren Kontaktdaten auf Basis der Grundbuchauszüge vorlagen. Mit dem Schreiben erhielten sie einen Hinweis darauf, dass sich ihre Immobilie bzw. Eigentumswohnung im Gebiet einer Sozialen Erhaltungssatzung befindet, sowie Informationen darübe r, welche Auswirkungen dies für sie haben kann. Dem Schreiben lag ein Flyer bei, der häufig gestellte Fragen beantwortet , den Geltungsbereich der Satzung darstellt und auf die Kontaktdaten sowie die Internetseite der Sozialen Erhaltungssatzung verweist. Von den i nsgesamt 1.258 versendeten Eigentümerschreiben kamen 8 66 als unzustellbar zurück. In der Folge wurden 395 neue Adressen ermittelt, bei denen es sich um Personen mit Wohnsitz in Düsseldorf handelt. Diese Eigentümer innen Seite 4 von 17 und Eigentümer wurden anschließend erneut angeschrieben. Bis zum Ende des Evaluationszeitraums gab es hier zu weitere 13 unzustellbare Rücksendungen. Eine Ermittlung der restlichen Personen, die nicht in Düsseldorf gemeldet sind, war nicht möglich. > Versendet Rücklauf Rücklaufquote > 1. Runde 1.258 866 69 % > 2. Runde 395 13 3 % > Insgesamt 1.258 484 38 % Zusätzlich wurden alle n 7.801 Haushalten im Satzungsgebiet der oben genannte Flyer per Postwurfsendung zugestellt . 2.2 Informationsveranstaltung en Eine digitale Informationsveranstaltung fand zusammen mit der Industrie - und Handelskammer (IHK) Düsseldorf am 01.09.2025 statt. Hier stellte die Landeshauptstadt Düsseldorf für alle interessierte n Mitglieder der IHK im Rahmen eines Vortrag s die Chancen und Grenzen der Sozialen Erhaltungssatzung und deren Auswirkungen auf das Gebiet „Bilk -Mitte“ vor. Außerdem wurde über die Satzungsaufstellung - und anwendung in der Praxis informiert . Daraufhin wurden Fragen der ca. 100 Teilnehmenden beantwortet. Im Nachgang der Veranstaltung wurden weitere Fragen gesammelt, von den Mitarbeitenden de r Verwaltung beantwortet und anschließend durch die IHK an die Teilnehmenden versendet. Neben dieser Veranstaltung nahmen Mitarbeitende des Stadtplanungsamtes an einem regelmäßigen Treffen der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen (AdW) teil. Hier fand zum Thema „ Soziale Erhaltungssatzung“ ein intensiver Austausch statt, bei dem Sorgen und Fragen der Wohnungswirtschaft beantwortet und aufgenommen w urden. Darüber hinaus gab es zwei weitere Gespräche mit Haus & Grund e.V. , in denen ebenfalls verschiedene Aspekte und Auswirkungen der Satzung zur Diskussion standen . Die Verwaltung steht für weitere Dialogformate zur Verfügung und ist bereits im Austausch hierzu . 2.3 Internetauftritt Für alle Interessierten und Betroffenen der Sozialen Erhaltungssatzung wurde auf der städtische n Webseite eine Unterseite eingerichtet, auf der die Satzung ausführlich erläutert und häufige Fragen beantwortet werden. Zudem stehen verschiedene Materialien zum Download bereit. Neben dem Flyer sind dies insbesondere die sogenannten „Beurteilungskriterien“ , die Eigentümerinnen und Eigentümern als Richtlinie dienen, um einschätzen zu können, welche Maßnahmen antragspflichtig und voraussichtlich genehmigungsfähig sind. Darüber hinaus ist auch das Antragsformular verfügbar, das jedem bau - oder erhaltungsrechtlichen Antrag beigefügt werden muss. Zur Erleichterung des Seite 5 von 17 Ausfüllens steht zudem ein beispielhaft ausgefülltes Formular bereit. Kontaktdaten und eine Hotline sind ebenfalls auf der Webseite zu finden. 2.4 Bürgerinformation - und beratung Im Berichtszeitraum fand seitens der Mitarbeitenden des Stadtplanungsamtes stetig eine telefonische, elektronische , postalische un d persönliche Bürgerinformation und -beratung statt. Insgesamt wurden hierbei 49 Erstberatungen registriert. Es wurden 29 Anrufe beantwortet. Davon entfielen 16 Anrufe auf Verständnisfragen , vor allem von Eigentümer inne n und Eigentümern , Kaufinteressenten oder Mieterinnen und Mieter n. Unter allen Anrufen wurden 10 für Vorbesprechungen von Anträgen (Maßnahmen in Planung) registriert. Inhaltlich ging es hierbei insbesondere um die grundsätzliche Klärung einer möglichen Genehmigungspflicht der geplanten Maßnahmen sowie um die Besprechung des weitere n Vorgehen s. 3 weitere Anrufe erfolgten mit Mitarbeitenden diverser Wohnungsunternehmen, die Interesse an der Abstimmun g von Standardausstattungskataloge n (siehe Abschnitt 4.2) bekundeten . Die folgende Tabelle listet die eingegangenen Anrufe im Evaluationszeitraum auf, die die Soziale Erhaltungssatzung zum Thema hatten. Es werden nur die Erstkontakte aufgeführt. > Funktion Grund des Anrufs Gesamt Davon > Betroffene > Immobilie im > Satzungsgebiet > Allg. > Infor - > mation > Maßnahme in > Planung > Abstimmung > Ausstattungs - > katalog Eigentümer*in 1 11 5 2 18 14 ² Mieter*in 3 0 0 3 1 Hausverwalter*in 0 2 0 2 2 Kaufinteressent*in ³ 2 4 0 6 4 Gesamt 16 10 2 29 21 > 1Davon 3 Wohnungsunternehmen, 2 Architekturbüros im Auftrag > ²Davon 2 Eigentümer*innen keine Angabe, ob Immobilie im Satzungsgebiet lieg; eine Zugehörigkeit wird jedoch > angenommen > ³Davon 4 Eigentümer*innen kurz vor Kaufabschluss Zusätzlich zu den telefonischen Meldungen gingen 19 E -Mails ein. Diese betrafen sowohl allgemeine als auch spezifische Fragen zur Sozialen Erhaltungssatzung oder enthielten Mitteilungen über geänderte Eigentümeradressen. Die folgende Tabelle listet die eingegangenen E -Mails im Evaluationszeitraum auf, die die Soziale Erhaltungssatzung zum Thema hatten. Es werden nur die Erstkontakte aufgeführt. Seite 6 von 17 > Funktion Grund der E -Mail Gesamt Davon > Betroffene > Immobilie im > Satzungsgebiet > Allg. > Infor - > mation > Maßnahme in > Planung > Mitteilung über > Adress -wechsel Eigentümer*in 1 3 5 7 15 13 Mieter*in 0 0 0 0 0 Hausverwalter*in 1 3 0 4 3 Kaufinteressent *in 0 0 0 0 0 Gesamt 4 8 7 19 16 > 1 Davon eine ausführende Firma im Auftrag des Eigentümers/der Eigentümerin Neben den elektronisch en und telefonischen Anfragen g ing ein postalische s Schreiben mit der Bitte um nähere Informationen zur Sozialen Erhaltungssatzung „Bilk -Mitte“ ein . Di eses wu rde von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Stadtplanungsamtes ebenfalls auf dem Postweg beantwortet. Persönliche Beratung wurde einmal im Rahmen einer Vorbesprechung zu einem konkreten Vorhaben in Anspruch genommen. 3. Antragsgeschehen Wesentliche Baustein e in der Anwendungspraxis sind die Antragsbearbeitung und die intensive n Vorbesprechungen mit den Antragsstellerinnen und Antragsstellern vor Antragseinreichung. Im Rahmen der Einzelfallprüfung wird jeder Sachverhalt gesondert geprüft und bewertet, ob das geplante Vorhaben den zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung überschreitet bzw. dazu geeignet ist, Verdrängungsprozesse auszulösen. 3. 1 Antr äge Im Evaluationszeitraum sind insgesamt 9 Anträge beim Bauaufsichtsamt eingegangen, davon wurden 3 erst nach dem Ende des Evaluationszeitraums entschieden, ein weiteres befindet sich noch in der Abstimmung (Stand: 8. Dezember 2025 ). 5 Anträgen wurde mit der Begründung seitens des Stadtplanungsamtes zugestimmt, dass die Maßnahme der Herstellung eines zeitgemäßen Aussta ttungsstandards entspricht. Eine r Maßnahme wurde zugestimmt , da sie der bauordnungsrechtlichen Ertüchtigung dient; eine weitere erhielt eine positive Stellungnahme, da es sich um einen Antrag auf nachträgliche Genehmigung handelte, dessen Maßnahme bereits vor Erlass der Satzung umgesetzt w urde. Bei de n 7 Zustimmungen handelt es sich um 5 erhaltungsrechtliche 1 Anträge, einen Verlängerungsantr ag für eine bereits > 1Erhaltungsrechtliche Anträge werden ausschließlich im Geltungsbereich einer Sozialen oder > Städtebaulichen Erhaltungssatzung gestellt. Antragsgegenstände sind Maßnahmen ,die nur im > Sinne des § 172 BauGB genehmigungspflichtig sind (bspw. Badsanierung). Im Rahmen des > Antragsverfahrens wird dementsprechend nur das Stadtplanungsamt zur Abgabe einer > Stellungnahme aufgeforder t. Seite 7 von 17 erteilten Baugenehmigung und eine n Bauantrag für eine nachträgliche Genehmigung. 2 Anträgen wird voraussichtlich in der offiziell eingereichten Form nicht zugestimmt, da es sich um Wohnraumerweiterungen handelt , die eine Verdrängungsgefahr auslösen können. Diese Fälle befinden sich nach Ablauf des Evaluationszeitraums in laufenden Verfahren , es erfolgt eine Erörterung der negativen Stellungnahme mit den Antragstellerinnen und Antragstellern . Gemäß § 173 Absatz 3 Baugesetzbuch ist die Gemeinde dazu verpflichtet die Antragstellerinnen und Antragsteller anzuhören und die negative Stellungnahme zu begründen. Bei den beiden Anträgen handel t es sich um Verlängerungsanträge einer bereits erteilten Baugenehmigung. Sollte im dreijährigen Gültigkeitszeitraum der Baugenehmigung die geplante Maßnahme nicht umgesetzt worden sein, wird in der Regel eine Verlängerung der Baugenehmigung beantragt. Die Beurteilung über die Verlängerung erfolgt dann auf der Grundlage des aktuell bestehenden Rechts. Das s alle erhaltungsrechtlichen Anträge bzw. Bauanträge genehmigt wurden, kann mehrere Gründe haben : Bauherren treten mit dem Stadtplanungsamt frühzeitig in intensive Abstimmungen mit dem Ziel, genehmigungsfähige Anträge zu stellen. Darüber hinaus können genehmigungsfähige Anträge ein Zeichen dafür sein , dass die geplanten Maßnahmen konform mit dem Sozialen Erhaltungsrecht einhergehen. Vorhaben, die von vornherein keine Aussicht auf eine erhaltungsrechtliche Genehmigung haben, werden möglicherweise gar nich t erst gestellt, weshalb diese sich auch nicht in der Zahl der versagten Anträge wiederfinden. Insbesondere die Anträge auf Verlängerung einer bereits erteilten Baugenehmigung zeigten, dass hier Veränderungen erforderlich wurden, bzw. eine Ablehnung erfolgen musste, da diese in ihrer ursprünglichen Form nicht mit den Zielen der Sozialen Erhaltungss atzung übereinzubringen waren. Seite 8 von 17 Antr agsa rt 1 Antragsgegenstand Bearbeitungs - dauer bis zur positiven Stellung - nahme Amt 61 (in Tagen) Erhaltungs - rechtliches Prüf - ergebnis Begründung GE Badezimmersanierung, Austausch Böden, Austausch Heizkörper 1 Zustimmung Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstand ards VL Anbau im Rückwärtigen Bereich (Wohnraumerweiterungen der bestehenden Wohneinheiten) Verfahren lief noch (zwischenzeitlic h entschieden) Negative Stellung - nahme, Anhörung Verdrängungs - gefahr GE Badezimmersanierung, Erneuerung Elektronik, Erneuerung Böden 1 Zustimmung Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungs - standards VL Umbau einer Dachgeschosswohnung und Grundrissänderungen zur Schaffung eines 2. Rettungsweges 16 Zustimmung Bauordnungs - rechtliche Ertüchtigung, Herstellung des 2. Rettungsweges GE Badezimmersanierung, Erneuerung Elektronik, Erneuerung Böden, Zu - und Abwasser Steigstränge 1 Zustimmung Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungs - standards VL Wohnraumerweiterung durch einen bisher unausgebauten