Sektoraler Bebauungsplan - Preisregulierter Wohnungsbau auch im unbeplanten Innenbereich

APS/014/2025 X öffentlich nicht öffentlich Informationsvorlage Betrifft: Sektoraler Bebauungsplan - Preisregulierter Wohnungsbau auch im unbeplanten Innenbereich Fachbereich: 61 - Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Beigeordnete Cornelia Zuschke Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 26.03.2025 Kenntnisnahme Sachdarstellung: 1. Mit Antrag vom 6. November 2024 (APS/100/2024) wurde die Verwaltung mit der Prüfung beauftragt, ob auf Grundlage des Potenzialflächenkatasters, Flächen im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB identifiziert werfen können und mit Hilfe eines sektoralen Bebauungsplans (gem. § 9 Abs. 2d BauGB) ein rechtlicher Rahmen geschaffen werden kann, um auch auf diesen Flächen geförderten Wohnungsbau herstellen zu lassen. Bei positivem Ergebnis wurde die Verwaltung sodann beauftragt das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans bis spätestens zum 31. Dezember 2024 förmlich einzuleiten und den Satzungsbeschluss bis spätestens 31. Dezember 2026 zu fassen. Diese Fristen ergeben sich aus den zeitlichen Beschränkungen zum Verfahren gem. § 9 Abs. 2d BauGB. 2. Sollte eine fristgerechte Aufstellung nicht möglich sein, wurde die Verwaltung beauftragt zu prüfen, inwiefern das Instrument bzw. die Ziele des sektoralen Bebauungsplans zur Beschleunigung des Wohnungsbaus vor dem Hintergrund der Novellierung des BauGB langfristig auch über den 31. Dezember 2024 hinaus gesichert werden kann. Ergebnisse der Prüfung: Zu 1. Prüfung der möglichen Einleitung des Aufstellungsverfahrens für den sektoralen Bebauungsplan bis spätestens 31. Dezember 2024 Im Ergebnis war die kurzfristige E inleitung von Bauleitplanverfahren für sog. „sektorale Bebauungspläne" i.S.d § 9 Abs. 2d BauGB innerhalb der gesetzlichen Frist Seite 2 bis zum 31. Dezember 2024 weder möglich noch konnten in der Kürze der Zeit Gebiete identifiziert werden, für die sich eine Aufstellung sinnvoll und rechtssicher angeboten hätte. Durch das Baulandmobilisierungsgesetz hat der Gesetzgeber 2021 das Instrument des sektoralen Bebauungsplans zur Wohnraumversorgung in § 9 Abs. 2d BauGB neu eingeführt. Dieser zielt auf die Schaffung von gefördertem oder bezahlbarem Wohnraum im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) ab. Der Begriff sektoral bedeutet hierbei, dass es sich dabei gerade nicht um einen umfassenden , qualifizierten Bebauungsplan handelt, der alle Aspekte der bauplanungsrec htlichen Zulässigkeit von Vorhaben regelt, sondern um einen einfachen Bebauungsplan, der sich auf Festsetzungen für ein Thema, hier den Wohnungsbau, beschränkt. Diese thematische Beschränkung setzte den Anwendungsmöglichkeiten des sektoralen Bebauungsplans jedoch Grenzen. Es war nicht möglich ggf. sinnvolle Festsetzungen für soziale Infrastruktur oder Grünflächen zu treffen. Auch notwendige Festsetzungen zur planerischen Konfliktbewältigung beispielsweise von Immissionsschutzanforderungen oder besonderen Bo denverhältnissen konnten keine Berücksichtigung finden. Die Aufstellung eines sektoralen Bebauungsplanes kam demnach nur für solche Flächen im unbeplanten Innenbereich in Frage, die eine solche planerische Konfliktbewältigung nicht erforderlich machen. Außerdem würde mit dem sektoralen Bebauungsplan einem Grundeigentümer vormals sozial ungebundenes Baurecht verlorengehen, sodass unter Umständen komplexe Abwägungs- und Entschädigungsfragen zu bedenken sind. Darüber hinaus war die förmliche Einleitung eines Aufstellungsverfahrens für einen sektoralen Bebauungsplan bis Ende 2024 insbesondere auch deshalb nicht denkbar, da die (stadtweite) Identifizierung geeigneter Flächen mit erheblichem verwaltungsinternem Aufwand verbunden und die Aufstellung sektoraler Bebauungspläne ohne konkreten Planungsanlass wenig zielgerichtet gewesen wäre. Nach intensiver Prüfung, welche Kriterien für eine Gebietsauswahl bzw. -kulisse eines sektoralen Bebauungsplanes herangezogen werden können und im Hinblick auf das Vorgehen in ande ren Städten, wurde festgestellt, dass das vorgeschlagene Potenzialflächenkataster nur eine erste Grundlage sein könnte, um eine Vorauswahl an möglichen Gebieten für einen sektoralen Bebauungsplan zu treffen. Darauf aufbauend ist zwingend eine individuelle Prüfung zu jeder Einzelfläche durchzuführen, um die Anwendbarkeit des Instruments des sektoralen Bebauungsplans zu untersuchen. Diese systematischen Untersuchungen wären mit einem hohen Ermittlungs-, Prüf- und Bewertungsaufwand verbunden und waren in der verfügbaren Zeit nicht umsetzbar. In der nachfolgenden Tabelle sind die entsprechenden umfangreichen Kriterien (angelehnt an das Vorgehen der Stadt München - vgl. Sitzungsvorlage Nr. 20-26/ V 09080 plus Anlagen) wiedergeben und es wird ein Abgleich vorgeno mmen, inwieweit dazu eine Auswertung mittels des Potenzialflächenkatasters möglich ist: Kriterium Abfragemöglichkeit Potenzialflächenkataster zwingende Ausschlusskriterien (entspr. der rechtl. Rahmenbedingungen) Räumlicher Anwendungsbereich (Lage im unbeplanten Innenbereich) Abfrage nach Potenzialen außerhalb des Geltungsbereichs von rechtskräftigen Bebauungsplänen möglich, jedoch kein Ausschluss von Flächen, die im Außenbereich liegen („Außenbereich im Innenbereich") Seite 3 Kriterium Abfragemöglichkeit Potenzialflächenkataster Sondierungskriterien Gebietsprägung (Eigenart des potenziellen Plangebiets / der näheren Umgebung ist durch Wohnnutzung/Wohnungsbau geprägt) Einstufung als Potenzial für Wohnungsbau Indiz für Prägung, jedoch keine Abfragemöglichkeit zur Umgebungsbebauung vorhanden für abschließende Beurteilung Einzelfallbetrachtung notwendig Entschädigungsthematik anhand des Potenzialflächenkataster nicht prüfbar, Einzelfallbetrachtung notwendig Auswahlkriterien Gebietsgröße (Untersuchungsumgriff für ein potenzielles Plangebiet: Fläche von mindestens 1,0 ha) Größe ermittelbar Zielgröße der geförderten Wohnungen (potenzielles Plangebiet, in dem eine nicht unbedeutende Anzahl an geförderten Wohnungen realisiert werden könnte) Einschätzung des möglichen Potenzials an realisierbaren Wohneinheiten möglich; unter Berücksichtigung der Quotierungsregelung Ableitung der öffentlich geförderten Wohneinheiten vorhandene Infrastruktur (ÖPNV, Kita, Grundschule, Grün- und Freiflächen) nur Lage und Standorte in der Nachbarschaft anhand sonstiger Geodaten ermittelbar, jedoch Versorgungsquoten nur anhand einer Einzelfallbetrachtung möglich optionale Kriterien Anteil an gefördertem Wohnraum am Wohnungsbestand im Stadtbezirk in Abstimmung mit dem Amt für Wohnungswesen (64) voraussichtlich ermittelbar Zu 2. Sicherung der Ziele des sektoralen Bebauungsplans zur Beschleunigung des Wohnungsbaus vor dem Hintergrund der Novellierung des BauGB Aufgrund dessen, dass der im September 2024 eingebrachte Gesetzentwurf zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung und damit die Novellierung des Baugesetzbuches wegen der Neuwahlen im Februar 2025 vom Bundestag nicht mehr beschlossen wurde, bleibt nun abzuwarten wie und in welcher Form es eine Novellierung geben wird. Ziel der Gesetzesnovelle war unter anderem die N achschärfung der aktuellen Regelungen zum Sektoralen Bebauungsplan. Dieses Ziel wurde allgemein sehr begrüßt, um das damit verbundene Instrumentarium eindeutiger und effektiver zu gestalten. Es ist nicht auszuschließen, dass eine neue Bundesregierung das entsprechende Gesetzgebungsverfahren wieder aufgreifen wird. Falls durch eine Novellierung das Instrument des sektoralen Bebauungsplanes wieder anwendbar ist, wird die Verwaltung zukünftig vor allem im Rahmen künftig anhängiger Bauvorbescheids- und Bauantragsverfahren sowie Bauberatungen zu Wohnbauvorhaben prüfen, inwieweit die Aufstellung eines sektoralen Seite 4 Bebauungsplans sinnvoll ist, um einen Beitrag zur Schaffung von gefördertem oder bezahlbarem Wohnraum zu leisten. Unabhängig davon, kann das Ziel der Be schleunigung des Wohnungsbaus bereits effektiv und zielgerichtet mit anderen durch die im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes in das Baugesetzbuch aufgenommenen Instrumente erreicht werden. Im „unbeplanten Innenbereich" (Siedlungsbereiche ohne Bebauun gsplan) besteht nunmehr auch die Regelung des § 34 Abs. 3a BauGB zur Verfügung. Danach kann (zusammengefasst) im Rahmen einer Baugenehmigung zu Gunsten der Schaffung von Wohnraum in bestimmten Fällen vom Erfordernis des „sich Einfügens" im Sinne des § 34 BauGB abgesehen werden. Im bereits „beplanten Innenbereich" (Siedlungsbereich mit bestehenden Bebauungsplan), welcher einen erheblichen Teil des Stadtgebietes ausmacht, kann der sektorale Bebauungsplan ohnehin nicht zur Anwendung gelangen. Für diese bereits beplanten Bereiche wurden zur beschleunigten Wohnraumschaffung durch das Baulandmobilisierungsgesetz die Befreiungsmöglichkeiten in § 31 BauGB erweitert, was eine wesentliche Erleichterung für den Wohnungsbau darstellt. Danach ist es nun weitgehender als bisher möglich, Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus von bestehenden Bebauungsplänen zu erteilen, wodurch eine zeitlich länger dauernde Bebauungsplanänderung vermieden werden kann. So kann nun im Rahmen einer Baugenehmigung nach § 31 Abs. 3 BauGB i n bestimmten Fällen auch dann zu Gunsten von Wohnraum von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, auch wenn die Grundzüge der Planung berührt sind. Außerdem sieht das Düsseldorfer Baulandmodell (vormals „Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt „HKW") für größere Befreiungen nach § 31 BauGB (Richtgröße 30 Wohneinheiten) als wesentliche Maßnahme - insbesondere zur Schaffung von preiswerten Wohnraum - Quotierungsregelungen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vor.