Bericht der Verwaltung zur Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung unter Einbeziehung zusätzlicher Tätigkeiten der Wohnungsaufsicht

Title: Informationsvorlage URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00586194.pdf Published Time: 2026-05-07T10:12:00.000Z Number of Pages: 3 Markdown Content: AWM/022/2026 ## X öffentlich nicht öffentlich # Informationsvorlage ## Betrifft: ## Bericht der Verwaltung zur Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung unter Einbeziehung ## zusätzlicher Tätigkeiten der Wohnungsaufsicht ## Fachbereich: ## 64 - Amt für Wohnungswesen ## Dezernentin / Dezernent: ## Beigeordnete Cornelia Zuschke ## Beratungsfolge: ## Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität ## Ausschuss für Wohnungswesen ## und Modernisierung 18.05.2026 Kenntnisnahme ## Sachdarstellung: Seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung für das Stadtgebiet Düsseldorf im Oktober 2019 steht die zweckfremde Nutzung von Wohnraum unter einem generellen Verbot mit Befreiungsvorbehalt. Der Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung hat in seiner Sitzung am 16.01.2023 die jährliche Berichterstattung zur Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung beschlossen. Der vorliegende Bericht stellt die wesentlichen Entwicklungen, Vollzugserfahrungen und Handlungsbedarfe im Kalenderjahr 2025 dar und knüpft an die Berichte der Jahre 2023 und 2024 an. Auch im Jahr 2025 blieb die Zahl der Hinweise auf mögliche Zweckentfremdungen auf einem hohen Niveau. Die Entwicklung der Fallzahlen sowie eine Differenzierung nach Fallkategorien können der als Anlage beigefügten Tabelle entnommen werden. Schwerpunkte bildeten insbesondere die gewerbliche Kurzzeit- bzw. Ferienvermietung, spekulativer Leerstand sowie geplante Entmietungen unter Verweis auf mangelnde Wirtschaftlichkeit. Die Verwaltung bewertet die Wirkung der Wohnraumschutzsatzung insgesamt weiterhin als bedeutsam. Die Satzung entfaltet bereits durch Beratung, Anhörung und die Androhung ordnungsrechtlicher Maßnahmen eine präventive Wirkung. Gleichwohl zeigen die praktischen Erfahrungen, dass insbesondere komplexe Eigentums- und Wirtschaftlichkeitskonstellationen sowie verschiedenste Eingaben der Antragstellerinnen und Antragsteller sowie der im Verfahren Beteiligten, die im Verfahren Berücksichtigung finden müssen, die Verfahren erheblich verlängern können. Zudem entfalten Zwangsgelder im Bereich der gewerblichen Kurzzeitvermietung nicht in allen Fällen die gewünschte abschreckende Wirkung. Seite 2 Vor dem Hintergrund der anhaltenden Herausforderungen auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt wurde durch Oberbürgermeister Dr. Stephan Keller die Strategie Wohnraumschutz initiiert. Diese stellt eine Reaktion auf zunehmende Verwertungskündigungen sowie auf konkrete Problemlagen in einzelnen Stadtteilen, beispielsweise in Golzheim, dar. Ziel ist es, durch ein Bündel abgestimmter Maßnahmen eine schnelle und wirksame Unterstützung für Mieterinnen und Mieter in schwierigen Wohnsituationen sicherzustellen. Im Rahmen dieser Strategie wurde bereits im Dezember 2024 eine ämterübergreifende Fall- und Fachkonferenz eingerichtet, in der im Jahre 2025 insgesamt 87 komplexe Einzelfälle intensiv beraten wurden. Dabei konnten nicht nur passgenaue Lösungen entwickelt werden, die den betroffenen Mieterinnen und Mietern bei Problemen im Zusammenhang mit ihren Wohn- bzw. Mietverhältnissen konkret geholfen haben, sondern zugleich auch einzelfallbezogene Strategien zur Verhinderung und Ahndung von Zweckentfremdungen von Wohnraum erarbeitet werden. Ziel war es, durch einen verbesserten verwaltungsinternen Austausch ein abgestimmtes und wirksames Vorgehen sicherzustellen. Als weitere Unterstützungsmaßnahme für Mieterinnen und Mieter aber auch für nicht betroffene engagierte Bürgerinnen und Bürger wurde die Beratungsstelle Wohnraumschutz eingerichtet. Sie dient Mieterinnen und Mietern als zentrale Anlaufstelle, um schnell und unbürokratisch Unterstützung vermittelt zu bekommen, wenn Hilfe gesucht wird. Auch Vermieterinnen und Vermieter werden umfassend beraten. Die Stelle dient als Anlaufstelle besonders bei Problemen mit Wohnungs- und Baumängeln, Zweckentfremdung von Wohnraum sowie drohenden Verwertungskündigungen. Die Beratungsstelle ist mit allen relevanten Ämtern und Institutionen des Mieterschutzes vernetzt und stellt so eine zielgerichtete Beratung und Unterstützung sicher. Seit der Einrichtung im April 2025 wurden insgesamt 181 telefonische Beratungen durchgeführt und zahlreiche elektronische Anfragen (diesbezügliche statistische Auswertung ist für die Zukunft geplant) bearbeitet. In zahlreichen Fällen konnte den Ratsuchenden unmittelbar geholfen werden; in anderen Fällen erfolgte eine zielgerichtete Weitervermittlung an zuständige Stellen, sodass auch hier eine Unterstützung sichergestellt werden konnte. Parallel hierzu wurde der Fachbereich Wohnungsaufsicht personell verstärkt. Insgesamt konnten neben einer weiteren Stelle für die Beratungsstelle zwei zusätzliche Stellen in der Sachbearbeitung, eine weitere technische Stelle sowie eine zusätzliche Stelle im Ermittlungsdienst geschaffen und zwischenzeitlich vollständig besetzt werden. Ein Schwerpunkt wurde bei der Kontrolle der Kurzzeitvermietung gelegt. Seit Januar 2023 sind Anbieterinnen und Anbieter verpflichtet, innerhalb genehmigungsfreier Zeiträume einen Belegungskalender zu führen. Nach erstmaliger Überprüfung im Jahr 2024 zeigte sich, dass diese Verpflichtung vielfach nicht oder nur unzureichend erfüllt wurde. Im Jahre 2025 wurden diesbezüglich 41 Bußgeldverfahren eingeleitet. Mit der Umsetzung der europäischen Vorgaben zur Datenbereitstellung wird hier eine deutliche Verbesserung der Kontrollmöglichkeiten erwartet – insbesondere im Hinblick auf die Überschreitung der 90/180 (zukünftig 56) zulässigen Tage. Inhaltlich wurden die Verwaltungsverfahren deutlich gestrafft und die Zwangsgelder erhöht. Darüber hinaus werden bei der Prüfung von Ausnahmegenehmigungen strengere Maßstäbe angelegt und das öffentliche Interesse am Erhalt von Wohnraum gegenüber privaten Verwertungsinteressen restriktiver gewichtet. Dies führt insbesondere bei Anträgen auf Umwandlung und Abriss von Wohnraum zu erhöhten Ablehnungsgründen, die den Erfolg aber nur zum Teil abbilden, weil sich schon die diesbezüglichen im Vorfeld stattfindenden Beratungen der Verfügungsberechtigten auf verminderte Antragszahlen auswirken. Seite 3 Ergänzend hierzu wurden erste Ordnungswidrigkeitenverfahren nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch (Mietpreisüberhöhung) eingeleitet. In der praktischen Umsetzung zeigt sich jedoch, dass eine abschließende Ahndung häufig an einer unzureichenden Mitwirkung der betroffenen Mieterinnen und Mieter scheitert. Um die Handlungsmöglichkeiten der kommunalen Wohnungsaufsicht weiter zu stärken, wurde darüber hinaus beim zuständigen Ministerium die Übertragung der Zuständigkeit für die Verfolgung von Verstößen nach § 6 Wirtschaftsstrafgesetzbuch angeregt. Ziel ist es hier, bei Bedarf künftig schlagkräftiger gegen spekulative Entmietungstaktiken vorgehen zu können. Aufbauend auf diesen Maßnahmen beabsichtigt die Verwaltung, den Vollzug weiter zu intensivieren. Künftig sollen Bußgelder deutlich stärker eingesetzt und konsequenter ausgeschöpft werden, um eine zusätzliche abschreckende Wirkung zu erzielen. Dies gilt nicht nur für die gewerbliche Kurzzeitvermietung, sondern ausdrücklich auch für andere Formen der Zweckentfremdung wie Leerstand, Abbruch oder unzulässige Umwandlungen, insbesondere auch dann, wenn es bei den Verfügungsberechtigten an der erforderlichen Mitwirkung mangelt. Neben der Bekämpfung von Zweckentfremdung hat die Wohnungsaufsicht im Jahr 2025 auch verstärkt Maßnahmen im Bereich mangelhafter Wohnverhältnisse ergriffen. So wurden zusätzlich 99 Verfahren wegen Wohnungsmängeln nach dem Wohnraumstärkungsgesetz eingeleitet. Auch hierdurch konnte Mieterinnen und Mietern in schwierigen Wohnsituationen konkret geholfen und eine Verbesserung der Wohnverhältnisse erreicht werden. Künftig ist vorgesehen, auch in diesem Bereich Bußgelder gegen uneinsichtige Verfügungsberechtigte zu verhängen. Die Verwaltung bewertet zudem den vorliegenden Entwurf des Faires-Wohnen- Gesetzes ausdrücklich positiv. Die vorgesehenen erweiterten Eingriffs- und Handlungsmöglichkeiten, insbesondere im Umgang mit Problemimmobilien und beim Datenaustausch entsprechen den praktischen Bedarfen der kommunalen Vollzugsbehörden und werden die Durchsetzungsfähigkeit im Wohnraumschutz stärken. In der Gesamtbetrachtung bleibt die Wohnraumschutzsatzung auch im Jahr 2025 ein zentrales Instrument zur Sicherung des Wohnraums in Düsseldorf. Sie wirkt insbesondere gegen spekulativen Leerstand, gewerbliche Kurzzeitvermietung, unzulässige Umnutzungen und illegale Abrisse. In Kombination mit der weiterentwickelten Vollzugsstrategie, verstärkten ordnungsrechtlichen Maßnahmen und ergänzenden Beratungsangeboten konnte ihre Wirksamkeit weiter erhöht werden. Die Fallzahlen im Bereich der Zweckentfremdungen sind in der als Anhang beigefügten Tabelle im Dreijahres-Vergleich abgebildet. Für die kommenden Jahre ist vorgesehen, die eingeleiteten Maßnahmen konsequent fortzuführen und weiter auszubauen. Dies betrifft insbesondere die Intensivierung von Bußgeldverfahren, die konsequente Verfolgung von Zweckentfremdungen, die Verbesserung der Kontrollmöglichkeiten im Bereich der Kurzzeitvermietung sowie die Entwicklung eines digitalen Fachverfahrens, um künftig differenziertere Auswertungen möglichst effektiv leisten zu können. ## Anlagen: ## Tabelle Fallzahlen Zweckentfremdung

Title: Informationsvorlage URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00586223.pdf Published Time: 2026-05-07T10:04:00.000Z Number of Pages: 1 Markdown Content: Tabelle Fallzahlen Zweckentfremdungen Fallzahlen Zweckentfremdungen im Fachbereich Wohnungsaufsicht nach Tatbeständen im Jahr 2025 mit Vergleichszahlen zu den Vorjahren Anzahl WE 2023 Anzahl WE 2024 Anzahl WE 2025 Kurzzeitvermietung 1 Antragseingänge 877 1080 711 2 Genehmigungen 8 26 37 3 Ablehnungen 24 107 57 4 Rückführungen 49 34 27 Leerstand 1 Antragseingänge 177 23 188 2 Genehmigungen 107 55 174 3 Ablehnungen 7 11 0 4 Rückführungen 67 96 62 Umwandlungen 1 Antragseingänge 57 16 7 2 Genehmigungen 10 3 6 3 Ablehnungen 2 0 2 4 Rückführungen 5 1 1 Abbruch 1 Antragseingänge 131 29 34 2 Genehmigungen 116 27 35 3 Ablehnungen 0 0 0 Hinweise zur Tabelle:  WE = Wohneinheiten  Bei den oben genannten Daten handelt es sich um die Darstellung der Tätigkeiten in den vergangenen Jahren. Neben den innerhalb des o.g. Zeitraums begonnenen und beendeten Verwaltungsverfahren sind regelmäßig Fälle aufgeführt, die bereits vor dem Zeitraum begonnen wurden und noch über das Ende des Zeitraums andauern. Eine weitergehende Differenzierung bezüglich neu hinzugekommener Fälle und sogenannter Bestandsfälle ist mangels diesbezüglich auswertbarem digitalen Fachverfahren aktuell nicht möglich. Die Anschaffung eines entsprechenden Fachverfahrens, das zukünftig auch diese Unterscheidung zulässt, ist beabsichtigt.