Wohnungsmarktbericht 2025

Title: Informationsvorlage URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00586899.pdf Published Time: 2026-05-12T11:06:00.000Z Number of Pages: 1 Markdown Content: AWM/025/2026 X öffentlich nicht öffentlich # Informationsvorlage Betrifft: Wohnungsmarktbericht 2025 Fachbereich: 64 - Amt für Wohnungswesen Dezernentin / Dezernent: Beigeordnete Cornelia Zuschke Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung 18.05.2026 Kenntnisnahme Sachdarstellung: Der vom Amt für Statistik und Wahlen erstellte Wohnungsmarktbericht 2025 beleuchtet differenziert die Angebots- und Nachfragesituation auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt. Anlagen: Wohnungsmarktbericht 2025

Title: 00586901.pdf URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00586901.pdf Published Time: Tue, 12 May 2026 11:05:56 GMT Number of Pages: 149 Markdown Content: Statistik & # tadtforschung Düsseldorf # Nähe trifft Freiheit # Wohnungsmarktbericht 2025 Nr. 62 2 ## Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung 32 Erläuterungen zu den Darstellungsebenen im Bericht 43 Wohnungsnachfrage 9 3.1 Demografische Rahmenbedingungen 93.2 Wanderungen und Fluktuation 15 3.3 Sinus-Milieus und der Wohnungsmarkt in Düsseldorf 20 3.4 Einkommen, Beschäftigung, Transferleistungen 29 4 Wohnungsangebot 45 4.1 Bautätigkeit 45 4.2 Gebäude- und Wohnungsbestand 51 4.3 Geförderter Wohnungsbestand und wohnungssuchende Haushalte 68 4.4 Selbst genutztes Wohneigentum 81 4.5 Barrierefreies Wohnen und neue Wohnformen 87 4.6 Wohnungsleerstand 93 5 Grundstücks- und Immobilienmarkt 109 5.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 109 5.2 Kauffälle 112 5.3 Marktpreise 114 6 Mietmarkt 119 6.1 Wohnungsmieten in Nordrhein-Westfalen 119 6.2 Wohnungsmieten in Düsseldorf 120 Anhang 131 Abbildungs-, Karten- und Tabellenverzeichnis 141 Quellenverzeichnis 147 Kontakt 148 3 ## 1 Einleitung Die Entwicklung des Wohnungsmarktes zählt nach wie vor zu den drängendsten gesamt- und kommunalpolitischen Herausforderungen. Besonders in großen Städten wie Düsseldorf, wo die Nachfrage aufgrund starker Zuwanderung und attraktiver Arbeits- und Lebensbedingungen kon-tinuierlich hoch ist, spitzt sich die Lage spürbar zu. So sind die durchschnittlichen Mietpreise in Düsseldorf in den letzten Jahren massiv gestiegen und liegen inzwischen bei über 13 Euro je Quadratmeter, wobei in Spitzenlagen oft weitaus höhere Werte erzielt werden. Zudem weißt der Düsseldorfer Markt (neben dem Kölner Markt) die höchsten Grundstücks- und Immobilienpreise in Nordrhein-Westfalen (NRW) auf. Während die Nachfrage durch demografisches Wachstum und den Trend zu kleineren Haus-halten stetig zunimmt, bleibt das Angebot, insbesondere in den begehrten Innenstadtlagen, kri-tisch knapp. Die Forcierung des Wohnungsneubaus ist demnach ein bedeutendes Thema für die Düsseldorfer Wohnungswirtschaft, um dem Nachfrageanstieg und gleichzeitigen Ersatzbedarf an neuem Wohnraum, insbesondere im unteren und mittleren sowie geförderten Mietpreisbereich, ge-recht zu werden. Neubauprojekte können den Bedarf häufig nicht im erforderlichen Tempo decken. Zudem erschweren hohe Baukosten eine schnelle Entlastung des Marktes. Angesichts dieser Entwicklungen ist es von großer Bedeutung, die Angebots- und Nachfragesitu-ation auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt differenziert zu beleuchten, um die komplexen Zu-sammenhänge der Wohnungsmarktentwicklung für alle beteiligten Akteure transparent und nach-vollziehbar zu machen. Der vom Amt für Statistik und Wahlen erstellte Wohnungsmarktbericht für die Landeshauptstadt Düsseldorf verfolgt dieses Ziel in systematischer und datenbasierter Weise. Im Rahmen einer detaillierten, kleinräumigen Analyse wird ein umfassendes Bild des Düsseldorfer Wohnungsmarktes und seiner vielfältigen Teilaspekte erstellt. Dabei werden sowohl strukturelle Rahmenbedingungen als auch aktuelle Trends und Dynamiken berücksichtigt. Das Wohnungs-marktgeschehen wird vorrangig auf der Ebene der 365 Düsseldorfer Wohnquartiere abgebildet. Dadurch ist es möglich, Zusammenhänge und Entwicklungen in der Düsseldorfer Wohnungs-wirtschaft räumlich differenziert darzustellen und Besonderheiten einzelner Quartiere sichtbar zu machen. Der Wohnungsmarktbericht stellt in Kapitel 2 die verschiedenen räumlichen Darstellungsebenen des Berichts vor. Kapitel 3 befasst sich anschließend mit der Wohnungsnachfrage und den sie be-einflussenden Faktoren. Dazu gehören unter anderem die demografischen Rahmenbedingungen, die soziale Struktur und die Lage auf dem Arbeitsmarkt. Kapitel 4 beleuchtet dagegen das Woh-nungsangebot in Düsseldorf im Detail. Dabei wird auf die Bautätigkeit und den aktuellen Gebäude-und Wohnungsbestand eingegangen. Zudem werden der öffentlich geförderte Wohnungsbestand, die Eigentumsquoten, barrierefreies Wohnen und der Wohnungsleerstand thematisiert. Kapitel 5 gibt einen Überblick über den Grundstücks- und Immobilienmarkt. Dabei werden die wirtschaft-lichen Rahmenbedingungen sowie die Lage auf dem Grundstücks- und Immobilienmarkt erörtert. Darüber hinaus werden die Kauffälle und die Marktpreisentwicklung der verschiedenen Grund-stücks- und Immobilienarten dargestellt. Anschließend folgt in Kapitel 6 eine Analyse des Miet-marktes in Düsseldorf. Dabei wird einerseits die Entwicklung der Angebotsmieten untersucht, also der Mietpreise, zu denen Wohnungen zur Neuvermietung angeboten werden. Andererseits wird die Entwicklung der Bestandsmieten analysiert, die die Kosten bestehender Mietverhältnisse abbilden. 4 ## 2 Erläuterungen zu den Darstellungsebenen im Bericht Um eine detaillierte, kleinräumige Analyse des Düsseldorfer Wohnungsmarktes zu gewährleisten, erfolgt die Darstellung und Erläuterung der einzelnen Ergebnisse im hier vorliegenden Wohnungs-marktbericht vorrangig, das heißt wann immer möglich und sinnvoll, auf Ebene der 365 Wohnquar-tiere in Düsseldorf. Nach Beauftragung durch den Rat der Stadt wurde diese Analyseeinheit durch die empirica ag in Zusammenarbeit mit dem Amt für Statistik und Wahlen der Landeshauptstadt Düsseldorf entwickelt und abgegrenzt, um darauf aufbauend eine kleinräumige, quartiersscharfe Beobachtung des Düsseldorfer Wohnungsmarktes 1 zu gewährleisten. Die Analyseeinheit der Wohnquartiere basiert auf der Auswertung von Daten zur Baustruktur der Baublöcke 2 Düsseldorfs. Je nach in den einzelnen Baublöcken vorherrschender Bautypologie, typischem Baualter und dominierender Flächennutzung wurden angrenzende Baublöcke ähnlichen oder gleichen Types zu Wohnquartieren zusammengefasst und in neun Wohnquartierstypen 3 ein-geteilt (siehe Tabelle 1). Bei dieser Zusammenlegung wurde darauf geachtet, dass die gebildeten Wohnquartiere jeweils circa 2.000 Einwohner*innen umfassen, um die einzelnen Quartiere gut vergleichen zu können. In einzelnen Fällen war es jedoch nicht möglich, die Baublöcke vollständig nach diesen Vorgaben zu aggregieren. Einerseits liegen teils sehr heterogene benachbarte Bau-blöcke hinsichtlich ihrer Baustruktur vor, andererseits konnten Baublöcke aufgrund der gegebenen Siedlungsstrukturen nicht immer zu Wohnquartieren mit rund 2.000 Einwohner*innen zusammen-gefasst werden. In Ausnahmefällen liegen demnach auch Wohnquartiere mit gemischten Bau-strukturen oder niedrigeren (zum Beispiel in eher gering verdichteten Gebieten) beziehungsweise höheren Einwohnerzahlen (beispielsweise die innerstädtischen Wohnquartiere mit zum Teil rund 4.000 Einwohner*innen) vor. Die Einteilung der Wohnquartierstypen wird regelmäßig mithilfe der Gebäudedatei des Amtes für Statistik und Wahlen aktualisiert. Im Vergleich zum letzten Wohnungsmarktbericht aus dem Jahr 2021 sind insgesamt neun Wohnquartiere einem anderen Typ zugeordnet. So hat beispielswei-se ein fertiggestelltes Bauprojekt in Düsseltal dazu geführt, dass sich die Anteile der Wohnungen in Wohngebäuden nach Baualtersklassen so verändert haben, dass es nicht mehr dem Wohn-quartierstyp von 50er und 60er Jahre Geschosswohnungsbaugebiet angehört, sondern dem Typ Geschosswohnungsbaugebiet (versch. Baualter) .1 In Form der online abrufbaren Kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung Düsseldorf (https://www.duesseldorf.de/statistik-und-wahlen/statistik-und-stadtforschung/analysen/wohnungsmarktbeobachtung) werden regelmäßig Daten mit Wohnungsmarktbezug auf Ebene der Wohnquartiere durch das Amt für Statistik und Wahlen aufbereitet und veröffentlicht. > 2Im Rahmen der Blockgliederung wird das gesamte (bebaute und unbebaute) Stadtgebiet in Baublöcke unterteilt. Ein Baublock ist dabei im Regelfall all-seitig durch Straßen, bauliche (zum Beispiel Bahnlinien) oder natürliche Grenzen (zum Beispiel Fließgewässer) umschlossen. In der amtlichen Statistik stellen Baublöcke die kleinste flächenbezogene Gliederungseinheit dar. > 3Zu einigen Themenbereichen erfolgt im vorliegenden Bericht neben der Auswertung auf Wohnquartiersebene ergänzend eine Analyse differenziert nach den einzelnen Wohnquartierstypen, um gegebenenfalls vorliegende Unterschiede zwischen den einzelnen Typen zu ermitteln und aufzuzeigen. 5 Tabelle 1: Abgrenzung der Düsseldorfer Wohnquartierstypen 2024 Wohnquartierstyp Indikator 1 Indikator 2 Ausnahmen Anzahl Einfamilienhausgebiete über 2/3 der Wohngebäude sind EZFH 1) über 1/3 der Wohnungen in Wohngebäuden befinden sich in EZFH Anteil Grün- und Wasserflächen über 50 % UND Einwohner*innen unter 250 42 Gemischte Bautypologie ab 1970 nicht Einfamilienhausgebiet nicht Geschosswohnungsbau-gebiet über 50 % der Wohnungen in Wohngebäuden sind ab 1970 erbaut Anteil Grün- und Wasserflächen über 50 % UND Einwohner*innen unter 250 ODER Gewerbeflächen (einschl. Sondernutzung) über 50 % 34 Gemischte Bautypologie vor 1970 nicht Einfamilienhausgebiet nicht Geschosswohnungsbaugebiet über 50 % der Wohnungen in Wohngebäuden sind vor 1970 erbaut Anteil Grün- und Wasserflächen über 50 % UND Einwohner*innen unter 250 ODER Gewerbeflächen (einschl. Sondernutzung) über 50 % 68 (Innerstädtische) Altbaugebiete über 2/3 der Wohngebäude sind MFH 2) über 50 % der Wohnungen in Wohngebäuden sind vor 1949 erbaut Anteil Grün- und Wasserflächen über 50 % UND Einwohner*innen unter 250 ODER Gewerbeflächen (einschl. Sondernutzung) über 50 % 11 50er und 60er Jahre Geschoss-wohnungsbaugebiete über 2/3 der Wohngebäude sind MFH über 50 % der Wohnungen in Wohngebäuden sind zwischen 1949 und 1969 erbaut Anteil Grün- und Wasserflächen über 50 % UND Einwohner*innen unter 250 ODER Gewerbeflächen (einschl. Sondernutzung) über 50 % 66 70er und 80er Jahre Geschoss-wohnungsbaugebiete über 2/3 der Wohngebäude sind MFH über 50% der Wohnungen in Wohngebäuden sind zwischen 1970 und 1989 erbaut Anteil Grün- und Wasserflächen über 50% UND Einwohner*innen unter 250 ODER Gewerbeflächen (einschl. Sondernutzung) über 50% 12 Geschosswohnungsbaugebiete mit unterschiedlichen Baualtern über 2/3 der Wohngebäude sind MFH nicht Altbau, 50er/60er oder 70er/80er Jahre Anteil Grün- und Wasserflächen über 50 % UND Einwohner*innen unter 250 ODER Gewerbeflächen (einschl. Sondernutzung) über 50 % 77 Gewerbe/ Einzelhandel Gewerbeflächen (einschl. Sondernutzung) über 50 % ____ Sonderfälle werden diesem Typus händisch zugeordnet 10 Freiraum (Grün- und Wasserflächen) Anteil Grün- und Wasserflächen über 50 % Einwohner*innen unter 250 ____ 45 Quelle: Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Statistik und Wahlen und empirica ag, eigene Kategorisierung 1) EZFH: Ein- und Zweifamilienhäuser. 2) MFH: Mehrfamilienhäuser. Die räumliche Abgrenzung der Quartiere erfolgte stadtteilscharf, das heißt mehrere Wohnquartiere lassen sich exakt zu einem Stadtteil zusammenfassen oder ein Wohnquartier stellt genau einen Stadtteil dar (zum Beispiel im Falle von Knittkuhl oder der Altstadt). Die räumliche Abgrenzung und Verteilung der einzelnen Wohnquartierstypen ist in Karte 1 dargestellt. 6 Karte 1: Räumliche Verteilung der Düsseldorfer Wohnquartierstypen 2024 Quelle: Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Statistik und Wahlen, empirica ag, eigene Kategorisierung 7 Das gesamte Düsseldorfer Stadtgebiet ist in Wohnquartiere unterteilt, sodass auch Quartiere vorliegen, die gänzlich oder überwiegend durch eine Nicht-Wohnnutzung (zum Beispiel Gewerbe-flächen, Grünflächen, land- und forstwirtschaftliche Flächen) charakterisiert sind und daher kaum oder gar nicht bewohnt sind. Diese 55 als Gewerbe/Einzelhandel oder Freiraum (Grün- und Was- serflächen) typisierten Quartiere werden im vorliegenden Wohnungsmarktbericht nicht betrachtet. In den jeweiligen Kartendarstellungen werden diese Quartiere ausgeblendet, da sie kaum Rele-vanz für die Analyse des Wohnungsmarktes besitzen beziehungsweise Verzerrungen in der Ermitt-lung der Indikatorenwerte für diese Quartierstypen auftreten. Folglich werden in der kleinräumigen Untersuchung des Düsseldorfer Wohnungsmarktes nur die 310, durch eine überwiegende Wohn-nutzung gekennzeichneten Wohnquartiere betrachtet. 4 In einzelnen Fällen ist eine Darstellung der Ergebnisse auf Wohnquartiersebene nicht möglich be-ziehungsweise sinnvoll, da es einerseits aufgrund zu geringer Fallzahlen für die einzelnen Wohn-quartiere zu Verzerrungen in der Berechnung bestimmter Indikatorenwerte kommt oder anderer-seits teils keine flächendeckenden Daten in derart kleinräumiger Differenzierung vorliegen. In diesen Fällen erfolgt die Analyse und Darstellung im vorliegenden Bericht auf einer höheren Glie-derungsebene, das heißt auf Stadtteil-, Stadtbezirks- oder gesamtstädtischer Ebene. Die räumliche Abgrenzung der Stadtteile ist in Karte 2 dargestellt. > 4Es ist jedoch zu beachten, dass unter den 310, durch eine überwiegende Wohnnutzung geprägten Wohnquartieren, einzelne Quartiere am Stadtrand aufgrund des Zuschnittes der zugrundeliegenden Baublöcke mitunter auch hohe Anteile an land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen aufweisen. 8 Karte 2: Einteilung der Düsseldorfer Stadtteile nach Lagetypen Quelle: Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Statistik und Wahlen 9 ## 3 Demografische Rahmenbedingungen 3.1 Demografische Struktur und Entwicklung Die demografischen Rahmenbedingungen in Düsseldorf und ihre Entwicklung stellen bedeutsame Faktoren für die Wohnungsnachfrage dar. Die Bevölkerungsstruktur und ihre Entwicklung beein-flusst nicht nur die Zahl der nachgefragten Wohnungen, sondern auch deren Beschaffenheit. In diesem Abschnitt wird ein kurzer Überblick über die demografischen Rahmenbedingungen Düssel-dorfs in den vergangenen zehn Jahren gegeben, um hieraus Rückschlüsse auf die Wohnungs-nachfrage zu ermöglichen. Bevölkerungsstruktur und -entwicklung Das langfristige Bevölkerungswachstum Düsseldorfs setzt sich auch im Jahr 2024 fort. Im Jahr 2024 leben 658.245 Personen mit Hauptwohnsitz in Düsseldorf, was im Vergleich zum Jahr 2015 einen Zuwachs von knapp 30.000 Personen (+4,7 %) ergibt. Das Bevölkerungswachstum Düssel-dorfs wurde nur durch die beiden Pandemiejahre 2020 und 2021 unterbrochen, in denen Zuzüge insbesondere aus dem Ausland, aber auch aus NRW, stark zurückgegangen sind. Der Krieg in der Ukraine und die damit verbundenen Zuzüge von Personen mit ukrainischer Staatsangehörigkeit führte wiederum zu einem stärkeren Anstieg der Bevölkerung im Jahr 2022. Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung in Düsseldorf 2015 bis 2024 > 628 437 635 704 639 407 642 304 645 923 644 280 643 753 653 253 655 717 658 245 560 000 580 000 600 000 620 000 640 000 660 000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 ... 0 > Quelle: Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Statistik und Wahlen, Statistikabzug aus dem Einwohnermelderegister Die Anforderungen, die an eine Wohnung gestellt werden, unterscheiden sich zwisch