Bauvoranfrage Hansaallee 305, 307, 309, 311, 313 - Neubau eines Wohnkomplexes mit gefördertem und freifinanzierten Wohnen, Gewerbe und Tiefgarage

APS/021/2025 X öffentlich nicht öffentlich Beschlussvorlage Betrifft: Bauvoranfrage Hansaallee 305, 307, 309, 311, 313 - Neubau eines Wohnkomplexes mit gefördertem und freifinanzierten Wohnen, Gewerbe und Tiefgarage Fachbereich: 63 - Bauaufsichtsamt Dezernentin / Dezernent: Beigeordnete Cornelia Zuschke Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität Bezirksvertretung 4 19.03.2025 Anhörung Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 26.03.2025 Entscheidung Beschlussdarstellung: Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschließt die Genehmigung der erforderlichen Befreiungen. Befreiungen sind erforderlich hinsichtlich der Art der Nutzung, der GFZ und GRZ, der Geschossigkeit und der textlichen Festsetzungen hinsichtlich der Balkonbreiten. Sachdarstellung: Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 04/004, rechtskräftig seit 2015. Der Bebauungsplan setzt unter anderem hinsichtlich der Art der Nutzung ein Gewerbegebiet fest. Eine GRZ von 0,8, GFZ von 2,4 sowie V - und VII-Geschossigkeit werden. Durch die textlichen Festsetzungen werden ebenso maximal zulässige Balkonbreiten vorgegeben. Auf dem Grundstück soll ein VIII -geschossiges Wohngebäude mit Tiefgarage errichtet werden. Im Erdgeschoss des Gebäudes soll Gewerbe entstehen. Hierbei handelt es sich um eine Großtagespflege, Gesundheitszentren, Einzelhandel, Kunst - und Kulturstätten sowie Arztpraxen. 30% des neu geschaffenen Wohnraums stellen geförderten Wohnraum dar. Das Vorhaben weicht von den Festsetzungen ab. So soll im Gewerbegebiet eine Seite 2 Wohnnutzung ausgeführt werden. Die GRZ 2 (unterirdisch) festgesetzt mit 0,8 wird auf 0,96 angeho ben. Weiterhin beträgt die geplante GFZ 3,46 anstatt 2,4. Die festgesetzte Breite der Balkone wird um das Dreifache überschritten. Aufgrund der Beurteilung nach § 31 Abs. 3 BauGB, einem Bauvolumen von über 7000 m³ und der Grundstücksgröße von über 1000 m² fällt die Genehmigung der erforderlichen Befreiungen in die Zuständigkeit des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung. Begründung: Anstelle des im Plan festgesetzten Gewerbegebietes soll dieses an der Stelle nicht weiter umgesetzt werden. Das Gr undstück befindet sich nicht einem sogenannten Kernzonengebiet. Mit kleineren - das Wohnen nicht beeinträchtigenden - Gewerbeeinheiten werden die Festsetzungen des Bebauungsplans umgesetzt. Darüber hinaus sollen neben dem vorhandenen und planerisch festge setzten Wohnen weitere Wohneinheiten entstehen. Auch hiermit soll zur Verringerung des Wohnungsmangels beigetragen werden. Die Sicherstellung des geförderten Wohnungsbaus erfolgt über einen Vertrag. Dieser Argumentation folgend, bestehen gegen eine Wohnnut zung keine Bedenken. Die Überschreitung der Geschossigkeit dient der Bereitstellung von mehr Wohnraum. Die Überschreitung der GFZ resultiert aus der höheren Geschossigkeit. Die Befreiungen sind aus planungsrechtlicher Sicht und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Die Überschreitung der Baugrenzen an der Südfassade durch die Balkone sind Ergebnis der neuen Nutzung. Aus städtebaulicher Sicht bestehen keine Bedenken. Die Verwaltung hat daher gegen die Erteilung der Bauvoranfrage keine Bedenken. Nachrichtlich: Der Nachweis der Stellplätze ist Teil des weiteren Genehmigungsverfahrens. Es ist geplant die Stellplätze in der Tiefgarage nachzuweisen. Für das Bauvorhaben ist das Fällen von 12 Bäumen erford erlich. Die Fällgenehmigung mit entsprechenden Ersatzmaßnahmen erfolgt im weiteren Genehmigungsverfahren. Anlagen: Luftbild Katasterauszug Bebauungsplan Lageplan 1 Ansicht Nord-Ost Ansicht Nord-West Seite 3 Ansicht Süd-Ost Axonometrien Lageplan 2

Title: B-Plan 04-004 URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00546261.pdf Published Time: Thu, 27 Feb 2025 11:34:21 GMT Number of Pages: 120 Markdown Content: festgesetzten Bereiche zuglassen werden, soweit die festgesetzte, zulässige Verkaufsfläche der jeweiligen Einzelhandelsnutzung nicht überschritten wird. > Düsseldorfer Sortimentsliste > (Abgestimmt auf die Sortimentsliste für das Regionale Einzelhandelskonzept für das westliche Ruhrgebiet und Düsseldorf) Sortimente mit Zentrenreievanz Sortimente ohne Zentrenreievanz 1. nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente (periodischer Bedarf) 3. baumarktspezifische Kermsortimente 3.1 Baustoffe Baulinien oder an Baugrenzen, parallel zu diesen oder in einem Winkel bis einschließlich 90° zu letzteren stehen, werden Mindestanforderungen an den passiven Schallschutz entsprechend der Lärmpegelbereiche gem. DIN 4109 („Schallschutz im Hochbau“, Ausgabe November 1989, Hrsg.: DIN — Deutsches Institut für Normung e. V., veröffentlicht im Ministerialblatt NRW Nr. 77 vom 26.10.1990) festgesetzt, die bei Neu-, Um- und Anbauten einzuhalten sind. Die Schalldämmmaße der Außenbauteile von Aufenthaltsräumen (im Sinne des 8 2 Abs, 7 I,V.m. 8 48 BauO NRW) sind gemäß der in nachfolgender Tabelle in Verbindung mit den in der Planzeichnung aufgeführten Lärmpegelbereichen und unter Berücksichtigung der Raumnutzung, des Verhältnisses der gesamten Außenflächen zur Grundfläche des Raumes und des Fensterflächenanteils nach DIN 4109 nachzuweisen. Hierzu kann die Vorlage einer Bescheinigung einer/eines Sachverständigen für In den allgemeinen Wohngebieten (WA 1 - WA 3) ist auf Tiefgaragen oder unterirdischen Gebäudeteilen — soweit sie nicht durch andere zulässige Nutzungen überbaut werden — eine Vegetationsfläche bestehend aus einer mindestens 60 cm starken Bodensubstratschicht zuzüglich einer Drainschicht fachgerecht aufzubauen. Für Baumpflanzungen ist die Stärke der Bodensubstratschicht auf mindestens 100 cm (zuzüglich Drainschicht) zu erhöhen. Das durchwurzelbare Substratvolumen muss mindestens 25 cbm je Baumstandort betragen. In dem eingeschränkten Gewerbegebiet (GEe) und in den Mischgebieten (MI 1 -MI 2) ist auf Tiefgaragen oder unterirdischen Gebäudeteilen —soweit sie nicht durch andere zulässige Nutzungen überbaut werden —eine Vegetationsfläche bestehend aus einer mindestens 80 cm starken Bodensubstratschicht zuzüglich einer Drainschicht fachgerecht aufzubauen. Für Baumpflanzungen ist Ortsfeste Sanierungseinrichtungen (Entnahmebrunnen, Sanierungsanlagen) sind aufgrund der kleinräumigen Schadstoffsituation in ihrer Position nicht veränderbar und sind zu erhalten. Sie dürfen nicht überbaut werden oder sind in Abstimmung mit dem Umweltamt ggf. in die Umnutzung zu integrieren. Die Zugänglichkeit zu den Sanierungseinrichtungen muss gewährleistet bleiben. Die Rohrleitungen und Versickerungsbrunnen können mit entsprechendem Aufwand zu Lasten des Veranlassers verlagert werden, soweit nicht durch öffentlich-rechtlichen Vertrag oder Bescheid etwas anderes geregelt ist. Die Grundwassermessstellen dienen als Kontrollmessstellen für die Grundwassersanierungs-maßnahmen und sind grundsätzlich zu erhalten, können aber gegebenenfalls in ihrer Lage geringfügig ## 1Pnarunger und Genussmittel Ce Mom Mona, Steine, Fliesen, Schallschutz gefordert werden. die Stärke der Bodensubstratschicht auf mindestens 120 cm (zuzüglich Drainschicht) zu erhöhen. Das versetzt oder in zukünftige Gebäude integriert werden. Wird durch die Baumaßnahme eine 1.3 Drogerie, Körperpflege 3 2 Bauelemente durchwurzelbare Substratvolumen muss mindestens 30 cbm je Baumstandort betragen. Versetzung/Überbauung erforderlich, so ist einvernehmlich mit dem Umweltamt ein Ersatzstandort (Drogeriewaren, Wasch-u. Putzmittel) (Fenster, Türen, Verkleidungen, Rollläden, Die nach außen abschließenden Bauteile von Aufenthaltsräumen sind so auszuführen, dass sie festzulegen. Die Messstellen sind dann auf Kosten des Veranlassers durch gleichwertige Messstellen 1.4 Tiere und Tiernahrung, Zooartikel Markisen...) zwischen den benannten Lärmpunkten L1bis L39 folgende Schalldämmmaße (erforderliche R ’ w, res} Das Tiefgaragensubstrat muss der „FLL-Richtlinie für die Planung, Ausführung und Pflege von zu ersetzen, soweit nicht durch öffentlich-rechtlichen Vertrag oder Bescheid etwas anderes geregelt ist. 1.5 (Schnitt-)Blumen 3.3 Installationsmaterial aufweisen: Dachbegrünungen“ (Ausgabe 2008 bzw. den entsprechenden Neuauflagen) entsprechen. # 1.6 Zeitungen, Zeitschriften (Elektro, Sanitär, Heizung, Öfen) In der Planzeichnung |Maßgeblicher |Lärmpegelbereich |Aufenthaltsräume |Büroräume und . | a . .Altstandorte . ... 3.4 Bad-, Sanitäreinrichtungen gekennzeichneter Außenlärmpegel in Wohnungen, ähnliches Ausnahmsweise kann auf maximal 5% der nicht überbauten Grundstücksfläche eine abweichende Auf den Altstandorten mit den Katasterummern 1010 sowie 1012 liegen die Grundwasserverun- ## (Badewannen, Armaturen, Zubehör) Abschnitt dB(A) Übernachtungs-Stärke der Bodensubstratschicht zugelassen werden. reinigungen durch chlorierte Kohlenwasserstoffe (CKW) und Chlorbenzole, auf den Altstandorten 1011, # ze Barden, acke, Tapeten räume in Beherber-1010 und 1007 wurden kleinräumige Bodenverunreinigungen mit überwiegend polycyclischen 3 7 Beschläge, Eisenwaren gungsstätten, aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) festgestellt, die derzeit durch Versiegelungen und einen 3.8 Werkzeuge Geräte, Gerüste, Leitern Unterrichtsräume 12. Bedingte Festsetzungen ausreichenden Grundwasserflurabstand gesichert sind. ) )‘j und ähnliches (8 9 Abs. 2 IV. m. &9Abs. 1Nr. 24 BauGB) 2. zentrenrelevante Sortimente 4, gartencenterspezifische Kermnsortimente Bei Änderung der Situation, z.B. bei Änderung der Bebauung oder Beendigung der Grundwasser- (aperiodischer Bedarf) 4.1 Gartenbedarf erf. R'w, res des Außenbauteils in dB 12.1 In den Teilen der allgemeinen Wohngebiete mit der Bezeichnung WA 1 -WA 3und der zeichnerischen sanierung werden weitere Untersuchungen erforderlich. Die notwendigen Regelungen werden dann in 2.1 persönlicher Bedarf 4.1.1 Pflanzen, Bäume und Sträucher Festsetzung bsowie im Mischgebiet MI 2mit der Bezeichnung MI 2.1 und MI 2.2 sind Wohnnutzungen nachfolgenden Verwaltungsverfahren getroffen. ## 2.1.1 Bekleidung (auch Sport-), Lederwaren, Schuhe 4.1.2 Pflanzgefäße L 1 - L 2 66 -70 IV 40 35 sowie Beherbergungsbetriebe so lange unzulässig, bis die überbaubaren Grundstücksflächen mit der 2.1.2 Parfümerie-und Kosmetikartikel 4.1.3 Gartengeräte L3=—L4 66 -70 IV 40 35 Festsetzung einer Wandhöhe als Mindestmaß entsprechend der Festsetzung des Bebauungsplanes für Entsiegelungen bedürfen der bodenschutzrechtlichen Zustimmung der Unteren Umweltschutzbehörde: 2.1.3 Uhren, Schmuck 4.1.4 Erde, Torf, Düngemittel L 4 - L 5 66 -70 N40 35 das jeweilige Baugebiet bebaut sind oder innerhalb dieser Fläche eine ausreichende, anderweitige 2.1.4 Kinderwagen und Kinderausstattungen mit 4.1.5 Pflanzenschutzmittel A—En SS - O MM do SS Abschirmung errichtet ist. Die Abschirmung muss die Einhaltung der Richtwerte der TA Lärm für Ausnahme von Möbeln 4.2 Garteneinrichtungen T 4 2 -L13 66 ai 70 IV 20 35 Allgemeine Wohngebiete mit 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts in den Allgemeinen Wohngebieten 2. Niederschlags-und Schmutzwasserbeseitigung ## 2.1.5 Sanitätswaren 4.2.1 Materialien für den Bau von Außenanlagen, T Zn WA 1-WA 3und für Mischgebiete mit 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts im Mischgebiet MI 2Das im Plangebiet anfallende Niederschlags-und Schmutzwasser ist dem öffentlichen 2.2 Wohn-und Haushaltsbedarf Wegen, Terrassen, Teichen, Pergalen, Zäune L14—L15 66 -70 IV 40 35 icherstell Misch kanal leit # 2.2.1 Wohnaccessoires und Einfriedigungen L15-—L16 66 - 70 IV 40 35 SIchersteTen. 'schwasserkanal zuzu'6llen. Cekoratoneartikal Orient-Teppiche, da? Gartenhäuser, Sowächshäuser ae =E DE SS _7Mm 253 12.2 Es können Ausnahmen von der Festsetzung Nr. 12.1 zugelassen werden, soweit durch einen 2.2.2 Haus-und Heimtextilien L 2 6 - L 2 7 6 6 - 7 0 IV 40 35 Sachverständigen für Schallschutz nachgewiesen wird, dass durch andere geeignete Maßnahmen die |3. Bodendenkmalpflege (Gardinen, Dekorationen und Zubehör, Stoffe, 5. Möbel L30—-L31 6 6 - 7 0 IV 40 35 Anforderungen der Technischen Anleitung zum Schutz vor Lärm (TA Lärm) eingehalten werden. Bei Erdeingriffen im Plangebiet wird auf die Meldepflicht und das Verhalten bei der Entdeckung von Kurzwaren, Handarbeitsmaterialien, Wolle, 5.1 Wohnmöbel, Küchenmöbel L34-1 35 66 -70 IV 40 35 archäologischen Bodenfunden gemäß 88 15 und 16 Denkmalschutzgesetz (DSchG NRW) hingewiesen. > Nähmaschinen) 5.2 Büromöbel und -maschinen L38-—1.39 66 - 70 V40 35 > 2.2.3 Glas, Porzellan, Keramik 5.3 Elektrogroßgeräte für den Haushalt 13. Gestalterische Festsetzungen 2.2.4 Haushaltswaren, Elektrokleingeräte 2.2.5 Kunst, Bilder, Kunstgewerbe > (Bilder, Bilderrahmen, Galanteriewaren, > Geschenkartikel) 2.3 Freizeit- und sonstiger Bedarf 2.3.1 Bastelartikel, Spielwaren > 2.3.2 Bücher, Medien: > (Bücher, Zeitschriften, bespielte Tonträger, CDs, DVDs, Spiele, Software) 2.3.3 Büroartikel /Papier /Schreibwaren 2.3.4 Unterhaltungselektronik 5.4 Beleuchtungskörper, Lämpen > 5.5 Teppichböden und Teppiche 6. Fahrzeuge 6.1 Motorfahrzeuge aller Art (ohne Fahrräder), Anhänger > 6.2 KFZ-Teile und -Zubehör 6.3 Boote und Zubehör 7. Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse 9.1.1 Als Mindestanforderung für alle sonstigen Fassaden gilt Lärmpegelbereich I l (maßgeblicher Außenlärmpegel 61 —65 dB(A), erf. R’w, res für Wohnräume 35 dB, erf. R’w, res für Büroräume 30 dB). 9.1.2 Bei Aufenthaltsräumen in Wohnungen und Übernachtungsräumen in Beherbergungsbetrieben, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung entsprechend dem Lärmpegelbereich IV besitzen, ist eine ausreichende Belüftung bei geschlossenen Fenstern und Türen sicherzustellen. Dabei ist zu gewährleisten, dass die durch die Schallschutzmaßnahmen erzielte Lärmdämmung nicht beeinträchtigt wird, (8 9Abs. 4BauGB i.V.m, &86 BauO NRW) 4. 13.1 Dachform Im Plangebiet sind nur Flachdächer und geneigte Dächer mit einer Neigung von maximal 15° zulässig. 13.2 Dachaufbauten 5. Ausnahmsweise können Dachaufbauten bis zu einer Grundfläche von 15 qm und bis zu einer Höhe von 2,5 mje Dachaufbau über der Gebäudeoberkante zugelassen werden, wenn sie ausschließlich der Aufnahme von Treppenräumen oder technischer Einrichtungen von Aufzugsanlagen dienen und wenn sie mindestens um das Maß ihrer Höhe hinter die Oberkante der Gebäudeaußenseite zurücktreten. Standorte für Transformatoren Die Standorte für Transformatoren im Plangebiet sind im Rahmen der Baugenehmigung mit der Stadtwerke Düsseldorf AG abzustimmen. Löschwasserversorgung Der Grundschutz zur Löschwasserversorgung im Plangebiet ist im Rahmen der ErschlieRungsplanung sicherzustellen, (Computer, Unterhaltungs-und Kommunikations-6. Grünordnungsplan elektronik, unbespielte Tonträger, CDs, DVDs) Ausnahmsweise können einzelne technische Aufbauten wie Schomsteine und Ansaug-oder Abluftrohre Zum Bebauungsplan liegt ein Grünordnungsplan vor, der die Grünplanung und die Bepflanzung in den ## 2.3.5 Foto, Video, Optik, Akustik sowie transparente Geländer bis zu einer Höhe von 1,1m über der Gebäudeoberkante zugelassen öffentlichen und privaten Verkehrsflächen, den öffentlichen und privaten Grünflächen und in den 2.3.6 Sport-und Freizeitartikel |werden, wenn sie mindestens um das Maß ihrer Höhe hinter die Oberkante der Gebäudeaußenseite Baugebieten konkretisiert. Die Gestaltungs-und Ausführungsplanung der Grünflächen ist durch ein ## 2.3.7 Sportgeräte, Campingartikel, Fahrräder und zurücktreten. qualifiziertes Fachbüro durchzuführen und mit dem Garten-, Friedhofs-und Forstamt der Stadt Zubehör, Waffen, Jagdbedarf Düsseldorf ais Fachbehörde abzustimmen. Technische Aufbauten sind, sofern keine technischen Anforderungen entgegenstehen, einzuhausen; die Einhausung ist allseitig geschlossen auszuführen, Anlagen zur regenerativen Energiegewinnung sind von dieser Regelung ausgenommen. Dachterrassen sind zulässig. PLANUNTERLAGE: Stadtgrundkarte u. Angaben aus dem Kataster BEGRENZUNGSLINIEN ART DER BAULICHEN NUTZUNG MASS DER BAULICHEN NUTZUNG SONSTIGES > Grenze des räumlichen > gemäß Baunutzungsverordnung vom 23.01.1990 (BGBl. | 5. 132), > abweichende Bauweise Bedingte Festsetzung und Art der > Dach-und Tiefgaragenbegrünung Dieser Plan enthält Festsetzungen nach $ 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung 2. Stellplätze und Garagen 9.2 Ausschluss öffenbarer Fenster 13.3 Dachbegrünung 7. vom 23.09.2004 (BGBl. |S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20.11.2014 (BGBl. I5 . (8 12 BauNVO) An folgenden Gebäudefronten, die an den durch Nummerierung und Schrägschraffur (/) Flachdächer und flach geneigte Dächer bis max. 15° Dachneigung sind unter Beachtung der Der Begrünungsaufbau, die verwendeten Materialien und Substrate für die Tiefgaragen-und 1748), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23.01.1990 (BGBl. |S. 132), zuletzt geändert durch gekennzeichneten Baulinien oder Baugrenzen, parallel oder in einem Winkel bis einschließlich 90° zu brandschutztechnischen Bestimmungen mit einer standortgerechten Vegetation mindestens extensiv zu Dachbegrünung der Festsetzungen Nr. 11.5 und 13.3 sind gemäß der „FLL-Richtlinie für die Planung, Gesetz vom 11.06.2013 (BGBl. |S. 1548) und der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO Stellplätze sind in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 -WA 3, den Mischgebieten MI 1und MI 2letzteren, zwischen den Punkten L. 4bis L40 stehen, ist der Einbau von öffenbaren Fenstern und begrünen. Die Stärke der Vegetationstragschicht muss mindestens 10 cm betragen (zzgl. Drainschicht). Ausführung und Pflege von Dachbegrünungen“, Ausgabe 2008, bzw. den entsprechenden Neuauflagen NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 01.03.2000 (GV NRW 5. 256 /SGV NRW 232), zuletzt sowie in der Fläche für Gemeinbedarf nur innerhalb der in der Planzeichnung mit St festgesetzten sonstigen Öffnungen für Räume, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen sollen, nicht Das Dachbegrünungssubstrat muss der FLL-Richtlinie (Ausgabe 2008 bzw. den entsprechenden auszuführen. (FLL =Farschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e. V., Bonn) geändert durch Gesetz vom 22.12.2011 (GV NRW S. 729). Bereiche und in Tiefgaragen zulässig. zulässig: Neuauflagen) entsprechen (siehe Hinweise). Von der Dachbegrünung bis zu einem Anteil von 30% ausgenommen sind verglaste Flächen, Terrassen Soweit in den textlichen Festsetzungen Bezug genommen wird auf technische Regelwerke -VDI-Richtlinien, Stellplätze sind im Sondergebiet „Nahversorgung und Parken” nur innerhalb .der in der Planzeichnung L 4 - L 6 und technische Aufbauten. Diese Ausnahme von der Verpflichtung zur Dachbegrünung gilt nicht für 8. Bodenschutz DIN-Vorschriften sowie Richtlinien anderer Art -werden diese zur Einsicht bei der a

Title: Neubau Hansaallee 305-313 URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00546266.pdf Published Time: Thu, 27 Feb 2025 11:36:13 GMT Number of Pages: 1 Markdown Content: Perspektive von Süden Perspektive von Nord-West Axonometrien