B-Plan Nr. 5480/072 - Hugo-Viehoff-Str.

Ö Vorlagen - Nr. 61/ 51/2005 Seite 1 von 12 Beschlussvorlage Betrifft: Bebauungsplan Nr. 5480/072 - Hugo-Viehoff-Straße - Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Beschlussdarstellung: " BV Die Bezirksvertretung 01 wird hiermit gem. § 3 Abs. 10 Nr. 3 der Bezirkssatzung zum Bebauungsplan-Entwurf Nr. 5480/027 - Nördlich Hugo- Viehoff-Straße - angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. Ferner beauftragt sie die Verwaltung gem. § 3 Abs. 3 Nr. 18 der Bezirkssatzung, die Öffentlichkeitsbeteiligung in Form einer öffentlichen Versammlung (Stadtplanung zur Diskussion) durchzuführen. " APS Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt Kenntnis von dem Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 5480/027 - Nördlich Hugo-Viehoff-Straße - und beauftragt die Verwaltung, vorbehaltlich der Zustimmung der Bezirksvertretung 01 (BV), die Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Neufassung vom 23. September 2004 (BGBl. I. S. 2414) auf dieser Grundlage durchzuführen. Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 13.04.2005 -/- 2 Bezirksvertretung 1 -/- 1 -/- 2 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: Nr. Ort Anlage 1 beigefügt B-Plan-Begründung Alternative: Keine Amt: Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: RSD AllVorlg.WPT RSD AllVorlg.WPT Ö Vorlagen - Nr. 61/ 51/2005 Seite 2 von 12 Oberbürgermeister Erwin Anlage zur Vorlage Nr. 61/51/2005 B e g r ü n d u n g Teil A - Städtebauliche Aspekte zum Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 5480/027 - Nördlich Hugo-Viehoff-Straße - Stadtteil Derendorf Stadtbezirk 1 Ö Vorlagen - Nr. 61/ 51/2005 Seite 3 von 12 Inhalt 1 Örtliche Verhältnisse 3 1.1 Größe, Lage des Plangebiets 3 1.2 Topografie 3 1.3 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 3 1.4 Erschließungen 4 1.5 Technische Infrastruktur 4 1.6 Eigentumsverhältnisse 4 2 Gegenwärtiges Planungsrecht 4 2.1 Flächennutzungsplan 4 2.2 Bebauungspläne 5 2.3 Bauschutzbereich des Flughafens Düsseldorf 6 3 Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplans 6 4 Abwägung, Inhalt des Bebauungsplans 6 4.1 Baugebiete (§ 9 Abs. 1 und 2 BauGB) 6 4.2 Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO) 9 4.3 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 9 4.4 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern (§ 9Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 10 5 Soziale Maßnahmen nach § 180 BauGB 10 6 Bodenordnende Maßnahmen 11 7 Kosten für die Stadt 11 Ö Vorlagen - Nr. 61/ 51/2005-4- 1 Örtliche Verhältnisse 1.1 Größe, Lage des Plangebiets Das Plangebiet gehört zum Stadtteil Derendorf und hat eine Größe von ca. 1 ha. Es liegt südlich angrenzend an den Großmarkt Düsseldorf und westlich angrenzend an das Industriegelände der Daimler Chrysler AG innerhalb des großflächig zusammenhängenden Gewerbeareals des Derendorfer Nor dens. Im Westen des Plangebiets verläuft die Ulmenstraße, im Süden die Hugo-Viehoff-Straße. Südlich dieser grenzt ein Wohngebiet in vorwiegend zweigeschossiger Block- und Zeilenbebauung an. Westlich der Ulmenstraße befindet sich der Nordfriedhof. 1.2 Topografie Das Plangebiet weist eine weitg ehend ebene Topografie auf. Größere Geländeversprünge, Aufschüttungen oder Abgrabungen sind im Geltungsbereich nicht vorzufinden. 1.3 Vorhandene Bebauung und Nutzungen Das Plangebiet ist vollständig bebaut und wird gewerblich genutzt. Ansässige Betriebe sind zurzeit ein Weinhandel, ein Karosseriebetrieb, eine Spedition, ein Kühlhaus sowie diverse Büronutzungen. Im Westen des Plangebietes ist mit dem Zollamt eine Behörde angesiedelt. Vereinzelt sind zudem betriebszugehörige Wohnungen vorzufinden. Das Gebäude Hugo-Viehoff-Straße Nr. 86 steht überwiegend leer. Die vorhandene Bebauung entwickelt sich entlang der Hugo-Viehoff-Straße in einer weitgehend drei- bis viergeschossigen Bauweise mit überwiegend einseitiger Grenzbe- bauung entlang der Straßenfront. Im Nordosten des Plangebietes (Haus Nr. 88) ist zudem eine zweigeschossige Einzelbebauung vorzufinden. Die rückwärtig gelegenen, einge- schossigen Lager- und Werkshallen sind meist in geschlossener Bauweise (Grenzbebau- ung auf beiden Seiten der Grundstücksfläche) errichtet. Entlang der Ulmenstraße wurden fliegende Bauten (eingeschossige Pavillons für Zollagentur/service) errichtet. In diesem Bereich sind vereinzelte Grünstrukturen - vorwiegend Nadelgehölze - entlang der auf der Grundstücksgrenze der Ulmenstraße errichteten Mauer anzutreffen. Der Versiegelungs- grad der Baugrundstücke beträgt mit Ausnahme des Zollamtsgrundstücks 100%. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 51/2005-5- Der Zustand der Bausubstanz ist nach erster Inaugenscheinnahme als überwiegend intakt zu bezeichnen. Die Dachformen innerhalb des Gewerbegebietes variieren. Es sind sowohl Flachdächer als auch geneigte Dächer vorzufinden. 1.4 Erschließung Die Erschließung des Plangebietes erfolgt von der Hugo-Viehoff-Straße aus. Diese dient neben der Erschließung des Gewerbegebietes und der Wohnbebauung an der Baum- straße / Bloemstraße zur Tageszeit der Anlieferung des Daimler Chrysler-Werksgeländes, Tor 1.Nachts erfolgt die Anlieferung über das Großmarkt-Gelände. Die Befahrbarkeit der Hugo-Viehoff-Straße wird per Bebauungsplan Nr. 5480/23, der für diese Straße eine Sperrung des zum Daimler Chrysler Werkes führenden Schwerlastverkehrs (LKW über 7,5 t zul. Gesamtgewicht) vorsieht, eingeschränkt. Insgesamt ist das Plangebiet gut an das Netz der örtlichen Hauptverkehrsstraßen angebunden. Über die Ulmenstraße und die Heinrich-Erhardt-Straße (B7) ist ein Anschluss an das überregionale Straßenverkehrsnetz sichergestellt. 1.5 Technische Infrastruktur Zur Versorgung des Gewerbegebietes sind notwendige Ver- und Entsorgungsleitungen in der Hugo-Viehoff-Straße vorhanden. Die angrenzenden Bauflächen sind abwassertech- nisch im Mischverfahren an die öffentliche Kanalisation angebunden. 1.6 Eigentumsverhältnisse Innerhalb des Plangebiets befindet sich das Zollamt, das zum Grundstück des Großmark- tes gehört (Flurstück Nr. 60), im Eigentum der Stadt Düsseldorf. Die restlichen Grund- stücke befinden sich in privatem Eigentum. 2 Gegenwärtiges Planungsrecht 2.1 Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan der Landeshauptstadt Düsseldorf aus dem Jahre 1992 ist das Plangebiet als 'Gewerbegebiet' gem. § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB ohne weitere Konkretisierung dargestellt. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 51/2005-6- Die an den Geltungsbereich des Bebauungsplanvorentwurfes angrenzenden Flächen sind im Flächennutzungsplan wie folgt dargestellt: - Südlich der Hugo-Viehoff-Straße: Wohnbaufläche - Westlich der Ulmenstraße: öffentliche Grünfläche (Friedhof) - Nördlich des Plangebietes: Gewerbegebiet - östlich des Plangebietes: Industriegebiet Die Ulmenstraße ist als sonstige überörtliche und örtliche (nicht klassifizierte) Haupt- verkehrsstraße dargestellt. 2.2 Bebauungspläne An das geplante Gewerbegebiet an der Hugo-Viehoff-Straße grenzen mehrere Bebau- ungspläne an. Eine Teilfläche des Durchführungsplans 5480/017 aus dem Jahre 1955 überlagert den aktuellen Bebauungsplan im Bereich des Zollamtes an der Ecke Ulmen- straße / Hugo-Viehoff-Straße (z.Zt. festgesetzte Nutzung: Marktverwaltung der Stadt Düsseldorf). Folgende Bebauungspläne befinden sich im Umfeld oder überlagern sich teilweise mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplans. Angrenzend: Festsetzung Jahr der Rechts- kraft Bebauungsplan 5480/23 Industriegebiet; Regelung der Zufahrt zum Daimler Chrysler Ge- lände; Ausschluss von Schwerlastverkehr 1979 Durchführungsplan 5480/19 Neuordnung der Verkehrsflächen sowie der Bau- und Fluchtlinien zwischen Schimmelbusch-/ Hugo-Viehoff-/ und Rather Straße; Erweiterung des Industriegebietes zu Gunsten der Auto Union GmbH 1960 Angrenzend und z.T überlagernd Festsetzung Jahr der Rechts- kraft Durchführungsplan 5480/017 Erzeugergroßmarkt; im überlagernden Bereich: Marktverwaltung der Stadt Düsseldorf; Festsetzung von Bau- und Fluchtlinien sowie Verkehrsfläche, Festsetzung eines Grundstücksstreifens der Marktverwaltung als private Grünfläche 1955 Durchführungsplan 5480/08 Festsetzung von Verkehrsflächen 1928 2.3 Bauschutzbereich des Flughafens Düsseldorf Das Plangebiet liegt innerhalb des Bauschutzbereiches des Flughafens Düsseldorf. Gem. §§ 12 bis 17 Luftverkehrsgesetz bedürfen Bauvorhaben, die eine Höhe von 71m.ü.NN. überschreiten (auch Bauhilfsanlagen, Kräne usw.) der luftrechtlichen Genehmigung durch Ö Vorlagen - Nr. 61/ 51/2005-7- die Bezirksregierung Düsseldorf. 3 Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen des Beba uungsplans Mit der Aufstellung des Bebauungsplans werden im Wesentlichen folgende zwei Pla- nungsziele verfolgt: Zum einen sollen der Betrieb und die Entwicklung vorhandener Gewerbebetriebe nördlich der Hugo-Viehoff-Straße nachhaltig gesichert werden. Dabei soll der Standort an sich als nicht wesentlich störendes Gewerbegebiet für kleinere bis mittlere Betriebe gestärkt und attraktiviert werden. Zum anderen wird zum Schutz der südlich angrenzenden Wohnbebauung und im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung eine Steuerung der Gewerbestruktur anvisiert. Insbesondere mit einem hohen Verkehrsaufkommen verbundene, kundenintensive, oder möglicherweise imageschädliche Nutzungsstrukturen im Plangebiet sollen vermieden und ein gewerblicher Wildwuchs unterbunden werden. Im Zuge dessen ist die Aufwertung des Straßenbildes der Hugo- Viehoff-Straße angestrebt. 4 Abwägung, Inhalt des Bebauungsplans 4.1 Baugebiete (§ 9 Abs. 1 und 2 BauGB) Als Art der baulichen Nutzung wird eingeschränktes Gewerbegebiet gemäß § 8 Baunut- zungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Zum Schutz der Wohngebiete südlich der Hugo- Viehoff-Straße sind nur solche Gewerbebetriebe zulässig, die das Wohnen nicht wesent- lich stören. Die Gewerbebetriebe dürfen somit zum Schutz der südlich angrenzenden Wohnnutzung maximal den Störgrad von Betrieben aufweisen, die ansonsten in einem Mischgebiet zulässig sind. (vgl. § 6 BauNVO). Zudem werden Nutzungen, die innerhalb des Gewerbegebietes und im Umfeld der Hugo- Viehoff-Straße unerwünscht sind, für unzulässig erklärt. Insbesondere Nutzungen, die selbst gewisse Ruheschutzansprüche gegenüber anderen gewerblichen oder industriellen Nutzungen genießen würden, wie z.B. Einrichtungen für gesundheitliche Zwecke, Beher- bergungsbetriebe, Wohnungen für Betriebsinhaber- und Betriebsleiter, sollen unzulässig sein und werden dementsprechend für unzulässig erklärt. Auch im Umfeld der Hugo- Viehoff-Straße unerwünschte und imageschädigende Nutzungen werden durch Festset- zungen des Bebauungsplans ausgenommen. Des Weiteren sollen sich innerhalb des Gewerbegebietes keine kundenintensive Nut- Ö Vorlagen - Nr. 61/ 51/2005-8- zungen wie Einrichtungen für kulturelle, sportliche Zwecke, Hotels, Parkhäuser aber auch Einzelhandel ansiedeln. Der Ausschluss dieser Nutzungen begründet sich darin, dass die mit der Errichtung solcher Betriebe - einzeln wie in der Summe - hervorgerufene zusätzli- che Verkehrserzeugung auf der Hugo-Viehoff-Straße eine zusätzliche, zum ohnehin bestehenden Anlieferverkehr des östlich vorhandenen Daimler Chrysler Werks unbe- absichtigte Belastung der südlich angrenzenden Wohnbebauung verursachen würde. Auch sog. Showrooms - Präsentationsräume der Modewirtschaft, die nur zeitweise und messeähnlich genutzt werden - sind unzulässig. Solche Nutzungen lassen längere Leerstände einzelner Gewerbeeinheiten erwarten und können somit zur Deattraktivierung und Mindernutzung des Gewerbegebietes beitragen. Zudem befinden sich solche Raum- angebote ausreichend im Bereich der Messe und des Fashion-House. Als Maß der baulichen Nutzung wird im Verlauf der Hugo-Viehoff-Straße eine mindestens zwei, maximal viergeschossige Bebauung festgesetzt. Die Mindestbauhöhe resultiert aus der Zielsetzung, optisch unattraktive Nutzungen wie eingeschossige Werkshallen oder Lagerplätze entlang der Hugo-Viehoff-Straße zu verhindern. Die zwei- bis viergeschossige Bebauung entspricht zudem der derzeitigen maximalen Bauhöhe entlang der Hugo- Viehoff-Straße und ermöglicht, den Straßenraum durch Baukörper räumlich zu fassen. Eine viergeschossige Gebäudehöhe im südlichen Bereich kann neben der guten Ausnutz- barkeit der gewerblichen Immobilien an dieser Stelle zusätzlich eine (lärm-)abschirmende Wirkung insbesondere zwischen dem eher industriell entwickelten Großmarkt und dem Wohngebiet südlich der Hugo-Viehoff-Straße entfalten. Die maximalen Gebäudehöhen werden im Bebauungsplan so fixiert, dass sich die Baukörper entlang der Hugo-Viehoff- Straße bis maximal 15 m Höhe über angrenzendem Straßenniveau entwickeln werden. Dies entspricht in etwa der heute vorzufindenden maximalen Gebäudehöhe. Die im Plan gekennzeichnete Höhenfestsetzung gewährleistet, dass die künftigen Nutzer des Gewer- begebietes viergeschossige Gebäude inkl. notwendiger gebäudetechnischer Anlagen (Fahrstuhlüberfahrten o.ä.) errichten können. Im rückwärtigen, zum Großmarkt hin orientierten Bereich des Gewerbegebietes wird eine maximal zweigeschossige Bauweise festgesetzt. Somit ist gewährleistet, dass sich ein- bis zweigeschossige Hallen oder Werkstätten weitgehend auf der dem Wohngebiet abge- wandten Grundstücksseite entwickeln. Die rückwärtigen, dem Großmarkt zugewandten Baukörper können auf Grund der Höhenfestsetzung maximal ca. 8 m Höhe über Gelände erreichen. Somit wird in diesem Bereich einerseits das Bauvolumen angemessen redu- ziert, andererseits ermöglicht diese Bauhöhe aber durchaus gute gewerbliche Nutzungs- Ö Vorlagen - Nr. 61/ 51/2005-9- möglichkeiten wie z.B. die Errichtung von Werkshallen mit aufgesetztem Bürogeschoss. Als Grundflächenzahl wird im Geltungsbereich 0,8 festgesetzt. Das bedeutet, dass den Gewerbebetrieben innerhalb des Plangebietes bis zu 80% der Grundstücksfläche für eine bauliche Nutzung zur Verfügung stehen. 20% der Grundstücksfläche sind von einer Bebauung freizuhalten und als Grünfläche anzulegen und zu nutzen. Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die mit 2,1 festgesetzte Geschossflächenzahl (GFZ) unterschreitet den in § 17 BauNVO festgelegten Höchstwert von 2,4. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt. Die Bau- grenzen orientieren sich am Straßenverlauf der Hugo-Viehoff-Straße und der Ulmen- straße. Im Bereich der Ulmenstraße wird die Baugrenze entsprechend der Festsetzung des Durchführungsplanes 24b um 6 m von der Grenze der Ulmenstraße abgesetzt. Die Baugrenze entlang der Hugo-Viehoff-Straße wird entgegen der heutigen Bauflucht um 5 m zurückgesetzt. In Verbindung mit der gleichzeitig festgesetzten Bepflanzung auf diesem 5 m - Streifen (s.u.), wird auf eine optische Aufwertung des Straßenraums der Hugo-Viehoff-Straße gegenüber dem Wohngebiet abgezielt. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücks- flächen lässt ab