BPl 5177/42südlSchanzenstr.frühz.Bübet.

Title: S:\RSD\Test_Konvertierung\Prod Archiv\Vorlagen\2004\61_ 170_2004_20346.wpd URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00071637.pdf Published Time: Fri, 05 Jul 2019 13:12:01 GMT Number of Pages: 15 Markdown Content: Ö Vorlagen - Nr. 61/ 170/2004 > 1 Mitwirkung des AWM, soweit wohnungsrelevante Interessen berührt werden Seite 1 von 15 Beschlussvorlage Betrifft: B-Plan Nr. 5177/42 - Südlich Schanzenstraße -Frühzeitige Bürgerbeteiligung Beschlussdarstellung: ” BV Die Bezirksvertretung 4 wird hiermit gem. § 3 Abs. 10 Nr. 3 der Bezirkssatzung zum Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 5177/42 - südlich Schanzenstraße - angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. Ferner beauftragt sie die Verwaltung gem. § 3 Abs. 3 Nr. 18 der Bezirkssatzung, die Bürgerbeteiligung in Form einer öffentlichen Versammlung (Stadtplanung zur Diskussion) durchzuführen. ” AWM 1 Die Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung wird hiermit gem. § 20 Abs. 3 Nr. 1 der Zuständigkeitsordnung zum Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 5177/42 - südlich Schanzenstraße - angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. ” APS Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt Kenntnis von dem Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 5177/42 - südlich Schanzenstraße - und beauftragt die Verwaltung, die Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1Baugesetzbuch (BauGB) vom 27.08.1997 (BGBI. I S. 2141, 1998 I S. 137), geändert durch Artikel 1 des Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien - Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) - vom 24.06.2004 (BGBl. I S. 1359) auf dieser Grundlage durchzuführen. Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 17.11.04 -/- 2Bezirksvertretung 4 -/- 1 -/-2Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung -/- 1 -/-21) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. RSD AllVorlg.WPT RSD AllVorlg.WPT Ö Vorlagen - Nr. 61/ 170/2004 Seite 2 von 15 Anlagen: > Nr. Ort Anlage 1beigefügt B-Plan-Begründung Alternative: Keine Amt: Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Oberbürgermeister Erwin Ö Vorlagen - Nr. 61/ 170/2004 Seite 3 von 15 Stand: 25.10.2004, Anlage zur Vorlage Nr. 61/170/2004 Anlage zur Vorlage Nr. 61/170/2004 # B e g r ü n d u n g zum Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 5177/42 „südlich Schanzenstraße“ Stadtbezirk 4 Stadtteil Oberkassel 1. Örtliche Verhältnisse Das Plangebiet liegt im Stadtteil Oberkassel südlich angrenzend an die Schanzenstraße. Es wird im südlichen Teil von einer aufgelassenen gewerblichen Nutzung geprägt. Die Gebäude stehen größtenteils leer und sind in einem schlechten baulichen Zustand. Der nördliche Teil des Plangebietes wird durch ruderale Grünstrukturen bestimmt. 2. Gegenwärtiges Planungsrecht Im Flächennutzungsplan (FNP) sind neben Wohnbauflächen auch Teilbereiche des Plangebietes als Grünflächen (Parkanlage, Spielplatz) dargestellt. Desweiteren wird die Fläche von Kerngebieten und einem geplanten Hauptverkehrszug zwischen der Düsseldorfer Straße und dem Bahnhofsgelände Oberkassel tangiert. Insgesamt stimmen die Planungsziele nicht mit den Darstellungen des FNP überein. Da die Verkehrskonzeption des FNP bereits mit dem neuen “Verkehrskonzept Heerdt” (Grund-satzbeschluss im Ordnungs- und Verkehrsausschuss (OVA) am 24.06.2004 und im Rat der Stadt Düsseldorf am 15.07.2004) aufgegeben wurde und die Stadt Düsseldorf auch in Oberkassel das Planungsziel “Wohnen” voran bringen möchte, wird der FNP an dieser Stelle im Parallelverfahren geändert. Das Plangebiet liegt im Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 5177/37 vom 10.08.1968, der hier u.a. eine gewerbliche Nutzung (GE-Festsetzung, 2-geschossig, GFZ=1,2) mit nicht störenden Betrieben vorsieht. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 170/2004 - 4 -Stand: 25.10.2004, Anlage zur Vorlage Nr. 61/170/2004 3. Ziel und Zweck des Bebauungsplanes 3.1 Planungsanlass Der Vorhabenträger hat den überwiegenden Teil des Grundstücks, das dem Bebau-ungsplan zugrunde liegt, erworben und möchte eine hochwertige Wohnanlage realisieren, die sich in den baulichen Charakter des Stadtteils Oberkassel einfügt und zu einer deutlichen städtebaulichen Aufwertung des nördlichen Teils der Schanzenstraße beitragen soll. Eine im südlichen Teil des Plangebietes gelegene Teilfläche verbleibt beim Alteigentümer und wird zu einem späteren Zeitpunkt entwickelt. Die Einbeziehung dieser Teilfläche in den vorliegenden Bebauungsplan ist jedoch sinnvoll, um ein abgestimmtes städtebauliches Konzept vorlegen zu können. Die o. g. Zielsetzung des Vorhabenträgers deckt sich mit den Vorstellungen der Stadt Düsseldorf, da nach wie vor im Stadtteil Oberkassel, der sich insgesamt durch seine hohe Lebensqualität auszeichnet, eine deutliche Nachfrage nach entsprechendem Wohnraum erkennbar ist. Dem Ziel der Stadt, Wohnraum zu schaffen und die Wohnfunktion speziell am Standort Schanzenstraße zu stärken, kann damit in geeigneter Weise Rechnung getragen werden. Das Vorhaben wird auch dazu beitragen, die im Bereich des ehemaligen Oberkasseler Bahnhofes vorgesehene Entwicklung zu unterstützten. Die Auslastung der vorhandenen sozialen (insb. Kindergärten und Schulen) und technischen Infrastrukturen, sowie die bestehenden Versorgungsangebote mit Waren und Dienstleistungen des täglichen und mittelfristigen Bedarfs im Stadtteil Oberkassel werden durch eine solche Entwicklung positiv beeinflusst. Das Vorhaben fügt sich dabei in die örtliche Situation ein, da es die sich südlich anschließenden Wohngebiete stärkt. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 170/2004 - 5 -Stand: 25.10.2004, Anlage zur Vorlage Nr. 61/170/2004 Es wird vermieden, neue Baugebiete z.B. an der Peripherie der Stadt zu erschließen, deren Infrastruktur deutlich schlechter ausgeprägt ist oder erst neu geschaffen werden muss. Damit wird dem Leitbild, einer städtebaulichen Innenentwicklung den Vorrang vor einer aufwändigeren Außenentwicklung zu geben, Rechnung getragen. 3.2 Allgemeine Planungsziele / städtebauliches Konzept Der hochwertige Charakter der Wohnanlage wird neben seiner Architektur durch einen gestalteten Wohnhof mit platzartigen Aufweitungen und die differenzierte Grüngestaltung betont. Das Umsetzung des vorgesehenen Gestaltungselements Wasser ist im weiteren Verfahren zu prüfen. Die Bebauung gruppiert sich um diesen Wohnhof und verleiht dem Quartier damit eine eigenständige Identität und repräsentative Adresse. Am östlichen Ende des Plangebiets öffnet sich die Bebauung in Form eines Platzentrees zur Schanzenstraße, welches durch eine repräsentative Eckbebauung städtebaulich betont wird und den Blick ins Quartier leitet. Zur Schanzenstraße entwickelt sich eine straßenbegleitende, von ihrer Höhe her differenziert ausgeformte Bebauung: Die Gebäude besitzen einen ca. 3-geschossigen ASockelbereich, der die Höhe der gegenüberliegenden Bebauung entlang der Schan-zenstraße aufnimmt. Durch einen deutlichen Rücksprung abgesetzt, entwickeln sich darüber hinaus zwei weitere Geschossebenen. In diesem Bereich der Wohnanlage sollen Eigentumswohnungen realisiert werden. Den städtebaulichen Maßstab für die Höhenentwicklung bildet das nordwestlich an das Plangebiet anschließende Gebäude der Landesentwicklungsgesellschaft (LEG). Die südlich des Wohnhofes geplanten Baukörper haben die bestehende Bebauung im Bereich der Drususstraße mit ihren drei Vollgeschossen zum Maßstab. Hier sollen 2- bis 3-geschossige Reihenhäuser realisiert werden, die sich mit ihren Gartenflächen zur bestehenden Bebauung orientieren und einen großzügigen Übergang zu den umge-benden Freiflächen herstellen. Die östlichste Stadthauszeile wird nicht vom Vorhaben-träger realisiert, sondern wird aufgrund der bekannten und gutachterlich festgestellten Altlastensituation vom Alteigentümer des Geländes später einer Wohnnutzung zugeführt. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 170/2004 - 6 -Stand: 25.10.2004, Anlage zur Vorlage Nr. 61/170/2004 Der Sanierungsvertrag mit dem städtischen Umweltamt befindet sich in der abschließenden Verhandlung, der eine Sanierung der Altlast im Sinne der vorgegebenen Wohnnutzung regelt. Durch die unterschiedlichen Haus- und Wohnungstypen wird ein breites Spektrum an Bevölkerungsgruppen angesprochen, denen am Standort Oberkassel ein attraktives Wohnungsangebot unterbreitet werden kann. Nach dem derzeitigen Stand der Planung kann folgendes Bauvolumen realisiert werden: ca. 85 Wohnungen in Mehrfamilienhäu-sern, 13 Stadthäuser (davon werden fünf nicht vom Investor realisiert) und 16 Einfamilienhäuser. Der Wohnhof mit den angrenzenden Platzbereichen wird weitestgehend autofrei gehalten (Ausnahmen: Einsatz- und Rettungsfahrzeuge, Müllabfuhr). Alle Stellplätze für die Bewohner des Quartiers (ca. 150) sowie die Besucherstellplätze (ca. 25) werden in einer Tiefgarage unterhalb der Gebäude und des begrünten Wohn-hofes untergebracht. Auch der Stellplatznachweis für die Stadt- und Einfamilienhäuser wird über die Tiefgarage erbracht. Die Stellplätze für die nicht vom Investor zu realisierende Bebauung werden ebenfalls in der Tiefgarage angeordnet. Bei der Bedarfsberechnung wurden bis zu zwei Stellplätze pro Wohneinheit angenommen, um eine ausreichende Versorgung sicherzustellen. Eine öffentliche Querung des Gebietes ist vorgesehen und wird dazu dienen, den Bereich der Schanzenstraße mit dem Bereich der Drususstraße über eine Fußwegeverbindung zu vernetzen, so dass die heutigen langen Umwege vermieden werden. Das Freiraumkonzept sieht den Wohnhof mit seiner hochwertigen Gestaltung (Materi-alwahl, Baumpflanzungen) als autofreien Bereich mit einer hohen Verweilqualität für die Bewohner und Besucher des Quartiers vor. Er wird sich als Erlebnisraum hervorragend für Kinder zum wohnungsnahen Spielen eignen. Als Ergänzung zu den vorgesehenen Angeboten im Bereich des Wohnhofes (“Spiel-punkte) ist an der neuen Fußwegeverbindung zur Drususstraße ein Kinderspielplatz angeordnet. 3.3 Äußere Verkehrserschließung Das Plangebiet ist über die Schanzenstraße erschlossen. Das im Rahmen der Planung beauftragte Verkehrsgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass das zu erwartende, Ö Vorlagen - Nr. 61/ 170/2004 - 7 -Stand: 25.10.2004, Anlage zur Vorlage Nr. 61/170/2004 zusätzliche Verkehrsaufkommen insbesondere über den Knoten Belsenstraße /Schanzenstraße leistungsfähig abgewickelt werden kann. Mit dem ÖPNV-Knotenpunkt Belsenplatz und der Haltestelle Drususstraße bestehen Anbindungsmöglichkeiten an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV), da hier eine Vielzahl von U- Bahn-, Straßenbahn- und Buslinien verkehren. Durch die neue Fußwegeverbindung wird die Anbindung an die Haltestelle Drususstraße deutlich verbessert. 4. Inhalt des Bebauungsplans 4.1 Baugebiete Im gesamten Plangebiet sind Allgemeine Wohngebiete (WA) gemäß § 4 Baunutzungs-verordnung (BauNVO) festgesetzt. Alle ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden ausgeschlossen. Die Festsetzung dient dazu, die vorhandenen und neuen Wohnlagen vor störenden Nutzungen, die übermäßig viel Verkehr induzieren würden, zu schützen. Der Sicherung der Wohnruhe kommt dabei große Bedeutung zu. Die zeichnerische Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) orientiert sich an der Obergrenze (0,4), die § 17 Abs.1 BauNVO für ein allgemeines Wohngebiet vorsieht. Dadurch wird eine maßvolle Verdichtung erreicht und gleichzeitig mit Grund und Boden sparsam umgegangen. Nach dem vorliegenden städtebaulichen Konzept kommt es innerhalb der mit “WA 2" und “WA 3" bezeichneten Baugebiete in punktuellen Einzelfällen zu einer geringfügigen Überschreitung der o.g. Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO für die GRZ. Würde der Entwurf wie geplant umgesetzt werden, würde die festgesetzte GRZ von 0,4 auf einigen Grundstücken auf Anhieb voll ausgeschöpft werden. Auf den übrigen Grundstücken ist dies nicht der Fall. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 170/2004 - 8 -Stand: 25.10.2004, Anlage zur Vorlage Nr. 61/170/2004 Hier wird die GRZ von 0,4 bei Errichtung des Vorhabens nicht vollkommen ausgeschöpft, so dass für zukünftige Besitzer ein baulicher Entwicklungsspielraum - z.B. für den Anbau von Wintergärten - bleibt. Um diesen Entwicklungsspielraum auch auf den Grundstücken zu ermöglichen, bei denen die GRZ bereits bei der Erstellung des Baukörpers ausgeschöpft wird, ist hier eine Überschreitung der GRZ in geringem Maße ausnahmsweise zugelassen, wenn das Höchstmaß insgesamt in dem mit “WA 2" und “WA 3" bezeichneten Baugebieten eingehalten wird. Durch die Anlage einer Tiefgarage unter dem gesamten Wohnhof wird der unter Einbeziehung von unterirdischen Anlagen zulässige Gesamtversiegelungsgrad in allgemeinen Wohngebieten von 0,6 überschritten. Nach § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist jedoch eine Überschreitung bis zu einem Wert von maximal 0,8 zulässig, darüber hinaus können weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden. Die Überschreitungsmöglichkeiten werden differenziert -bezogen auf den städtebaulichen Entwurf- folgendermaßen festgesetzt: Innerhalb der mit “WA 1" bezeichneten Gebiete (Geschosswohnungsbau) ist eine maximale Versiegelung von 0,9 einschließlich Garagen, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (Tiefgaragen) zulässig. In diesem Bereich wird der Stellplatznachweis für den Geschosswohnungsbau (ca. 75 % der Wohneinheiten) geführt und die Besucherstellplätze für das gesamte Vorhaben untergebracht. Damit muss mehr Grundfläche als im “WA 2" und “WA 3" baulich in Anspruch genommen werden. Innerhalb der “WA 2" und “WA 3"- Gebiete (Einfamilien-und Stadthäuser) beschränkt sich die Überschreitung der GRZ auf ein maximales Maß von 0,8, da hier die rückwärtigen Gartenflächen nicht durch die Tiefgarage unterbaut werden und eine Anrechenbarkeit auf die GRZ zulassen. Die Festsetzungen zur Überschreitung der GRZ im Bezug auf Tiefgaragen begründet sich mit der besonderen städtebaulichen Qualität des Bauvorhaben: Alle Stellplätze, die durch die Planung erforderlich werden, sind in einer Tiefgarage untergebracht, die den gesamten Bereich des Wohnhofes umfasst. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 170/2004 - 9 -Stand: 25.10.2004, Anlage zur Vorlage Nr. 61/170/2004 Besonderheit dabei ist, dass nicht nur die Stellplätze für den Geschosswohnungsbau in der Tiefgarage angeordnet werden, sondern auch der Stellplatznachweis der Einfamilien-und Stadthäuser über die Tiefgarage geführt wird. Hierbei kommt der Planung ein modellhafter Charakter zu. Die Dimensionierung der Tiefgarage ergibt sich aus der Annahme, dass bei den durch die Planung angesprochenen Interessenten im Stadtteil Oberkassel davon auszugehen ist, dass mehr als ein Stellplatz pro Wohneinheit, der nach Nr. 51.11 Verwaltungsvorschrift zur Landesbauordnung NRW (VV BauO NRW) nachgewiesen werden müsste, notwendig ist und daher bis zu 2 Stellplätze pro Wohneinheit eingeplant sind. Dies wird vermeiden, dass Parks