Grüne fordern Auskunft zu Vorkaufsrechten in Erhaltungssatzungsgebieten

APS/093/2026 X öffentlich nicht öffentlich Düsseldorf, 02.10.2026 An den Ausschussvorsitzenden Herrn Dr. Alexander Fils Betrifft: Anfrage der Ratsfraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN: Vorkaufsrechte und Erfahrungen in Erhaltungssatzungsgebieten Sehr geehrter Herr Dr. Fils, mit der sozialen Erhaltungssatzung „Bilk-Mitte" verfügt die Landeshauptstadt Düsseldorf seit dem 13. Mai 2025 über ein Instrument, das zum Ziel hat, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu schützen. Mit Hilfe der Satzung sollen Verdrängungsprozesse, bedingt durch Luxusmodernisierungen, Abbruchmaßnahmen oder Nutzungsänderungen verhindert werden. Für den Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung existiert grundsätzlich ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB. Dies ermöglicht es den Kommunen, unter bestimmten Voraussetzungen und Fallkonstellationen, das Grundstück selbst zu erwerben, um die in der Satzung ausgewiesenen Ziele sicherzustellen. Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 9. November 2021 (BVerwG 4 C 1.20) klargestellt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Ausschlussgrund des § 26 Nummer 4 BauGB begrenzt wird. Das Gericht hat insbesondere verdeutlicht, dass eine Ausübung des Vorkaufsrechts nicht allein auf die Annahme gestützt werden kann, dass der Erwerber das Grundstück zukünftig entsprechend den Zielen der Erhaltungssatzung widersprechend nutzen könnte. Dieses Urteil scheint in vielen Kommunen Verunsicherung darüber ausgelöst zu haben, inwieweit das Vorkaufsrecht in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung somit praktisch nicht mehr zur Anwendung kommen könne. In einem Gastbeitrag in der FAZ am 24.7.26 macht der Jurist Dr. Mathias Hellriegel - der als Vertreter des Immobilienunternehmen maßgeblich oben genanntes Urteil erwirkt hat - deutlich, dass das Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten nicht von vornherein leerläuft und definitiv Fallkonstellationen verbleiben, in denen die gesetzlichen Voraussetzungen für seine Ausübung erfüllt sein können. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, wie die Landeshauptstadt Düsseldorf das Vorkaufsrecht, am Beispiel der Sozialen Erhaltungssatzung „Bilk- Mitte", in der Verwaltungspraxis handhabt und ob und in welchen Fallkonstellationen eine Ausübung des Vorkaufsrechts geprüft wurde. Vor diesem Hintergrund bitten wir sie, diese Anfrage auf die Tagesordnung zu setzen und von der Verwaltung beantworten zu lassen: 1.Wie viele Grundstücksverkäufe wurden im Satzungsgebiet „Bilk-Mitte" seit Inkrafttreten der Satzung angezeigt und in wie vielen Fällen wurde eine Abwendungsvereinbarung geschlossen? 2.In wie vielen dieser angezeigten Verkaufsfälle wurde durch die Verwaltung konkret geprüft, ob die Voraussetzungen für eine Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts vorliegen und mit welchem Ergebnis wurden diese Prüfungen abgeschlossen? 3.In welchen Fallkonstellationen ist die Anwendung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes, in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungssatzung, nach Auffassung der Verwaltung grundsätzlich möglich? Mit freundlichen Grüßen Dr. Frank SchulzHarald Schwenk Seite 2

APS//2026 093 Beigeordnete Zuschke Anfrage der Ratsfraktion-BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN z ur Sitz ung des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung am 14.10.2026 Vorkaufsrecht und E rfahrungen in E rhaltungssatzungsgebieten Die A nfrage wir d wie f olgt beantwortet: Frage 1: Wie viele Grundstücksverkäufe wurden im S atzungsgebiet „Bilk -Mitte" se it Inkrafttreten der S atzung angeze igt u nd in wie vielen Fällen wurde eine Abwendungsvereinbarung geschlossen? Antwort: Seit Inkrafttret en der Satzu ng am 13.05. 2025 wur den im Satzungsgebiet „Bilk -Mitte" 15 Verkäufe angezeigt. In keinem der Fäl le lagen die Voraussetzungen für d en Abschluss einer Abwendungsvereinbarung vor ( siehe A ntwort F rage 3). Frage 2: In wie vielen dieser angeze igten Verkaufsfälle wurde durch die Verwaltung konkret gepr üft, o b die Voraussetzungen für eine Ausübung des ge meindlichen Vorkaufsrechts vo rliegen und mit welchem E rgebnis w urden diese Prüfungen abgeschlossen? Antwort: Die Prüfung der V oraussetzungen finden grundsätzlich bei j edem angeze igten Verkauf st att. Hierbei w ird geprüft, ob das G ebäude überwiegend bewohnt i st und i n welchem baul ichen Zustand es sich befindet. Frage 3: In welchen Fallkonstellationen ist die A nwendung des gem eindlichen Vorkaufsrechts, i n Gebieten mit ei ner S ozialen Erhaltungssatzung, n ach Auffassung der V erwaltung grundsätzlich möglich? Antwort: In dem genann ten Artikel i n der FA Z wird dar gestellt, dass das V orkaufsrecht ak tuell anwendbar se i, w enn das G ebäude ni cht s atzungsgemäß genutzt w ird od er w enn es di e Nutzung schwer ei nschränkende Missstände ode r Mängel auf weise. Die Landeshauptstadt D üsseldorf pf legt ei nen regelmäßigen fachlichen Austausch mit den anderen Anwenderkommunen des Instruments der S ozialen Erhaltungssatzung. Die Umstände zu r A nwendung des V orkaufsrechts sind den Anwenderkommunen bekannt und es best eht hierzu ein ei nheitlicher f achlicher K onsens dahi ngehend, dass das Vorkaufsrecht Seite 1/2 - Es gilt das gesprochene Wort - aktuell dann geltend gemacht werden kann, wenn in den betroffenen Gebäuden keine satzungsgemäße Nutzung vorliegt oder diese erhebliche Substanzschäden vorweisen. Dies ist insbesondere bei sogenannten Schrottimmobilien und / oder bei einem vollständigen oder weit überwiegenden dauerhaften Leerstand der Fall. Die Verwaltung hat in den vorangegangenen Beschlussvorlagen dargelegt, dass diese Anwendungsvoraussetzungen im Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung der Landeshauptstadt Düsseldorf in der Praxis nicht greifen. Im Zuge der anstehenden Novellierung des Baugesetzbuchs (BauGB) ist eine Präzisierung und Vereinfachung der Tatbestandsvoraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgesehen. Dafür sind die Kommunen des Städtetags im Bauausschuss des Bundes und dies mit konkreten Anwendungsfällen aktiv eingetreten, um besser eingreifen zu können. Nach Inkrafttreten der entsprechenden Neuregelung (voraussichtlich Januar 2027) wird die Verwaltung die erforderlichen organisatorischen und verfahrenstechnischen Maßnahmen zur möglichen Anwendung einleiten. Cornelia Zuschke Seite 2/2 - Es gilt das gesprochene Wort -