B-Plan-Entwurf Nr. 6267/10 -

Seite 1 von 17 Beschlussvorlage Betrifft: Bebauungsplan Nr. 6267/10 Anregungen; Änderung in roter Farbe; erneute öffentliche Auslegung Beschlussdarstellung: " BV Die Bezirksvertretung 10 wird hiermit gem. § 3 Abs. 10 Nr. 3 der Bezirkssatzung zum Bebauungsplan-Entwurf Nr. 6267/10 - Hauptzentrum Garath (Stufe 1) - angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. " APS I. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt Kenntnis von den zum Bebauungsplan-Entwurf Nr. 6267/10 - Hauptzentrum Garath (Stufe 1) - während der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) Baugesetzbuch (BauGB) vom 27.08.1997 (BGBI. I S. 2141, 1998 I S. 137), geändert durch das "Gesetz zur Umsetzung der UVP- Änderungsrichtlinie, der IVU-Richtlinie und weiterer EG-Richtlinien zum Umweltschutz" vom 27.07.2001 (BGBI. I S. 1950) i.V.m. § 244 Abs. 2 Satz 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Neufassung vom 23. September 2004 (BGBI. I S. 2414) entsprechend Anlage 1 zur vorliegenden Vorlage zu. II. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung stimmt den Änderungen des Bebauungsplan-Entwurfes Nr. 6267/10 - Hauptzentrum Garath (Stufe1) - in roter Farbe zu. Es handelt sich insbesondere um: SKorrekturen an den Baugrenzen SVerkleinerung der Parkpaletten SStreichung der Ersatztrasse für die unterirdische Leitung der Ruhrgas AG SAnpassung und Änderung der textlichen Festsetzungen III. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung stimmt dem geänderten Bebauungsplan-Entwurf Nr. 6267/10 - Hauptzentrum Garath (Stufe 1) - und der Begründung für die erneute öffentliche Auslegung zu. Sofern im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung keine Anregungen erhoben werden, empfiehlt der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung dem Rat der Stadt, den heute geänderten Entwurf als Satzung zu beschließen. RSD AllVorlg.WPT RSD AllVorlg.WPT Seite 2 von 17 Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 02.03.2005 -/- 2 Bezirksvertretung 10 22.02.2005 -/- 2 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: Nr. Ort Anlage 1 beigefügt Anregungen 2 beigefügt B-Plan-Begründung Alternative: Keine Amt: Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Oberbürgermeister Erwin Seite 3 von 17 Anlage 1 zur Vorlage Nr. 61/37/2005 Anregungen aus der öffentlichen Auslegung vom 29.08.2000 bis zum 29.09.2000 A. Behandlung der Anregungen B. Liste der Einsprechenden Seite 4 von 17 A. Behandlung der Anregungen 1. Stadtwerke Düsseldorf AG 1.1 Die Stadtwerke Düsseldorf AG fordern, für ihre Gashochdruckleitung DN 200 - eine Überbauung auszuschließen und die geplante Erdgeschossbebauung 3 m von der Gasrohrleitung abzurücken, - einen 5 m breiten Schutzstreifen auszuweisen, - eine Durchfahrtshöhe von mind. 4,5 m im Leitungs- und Schutzstreifenbereich einzuhalten. Eine Überbauung mit Geschäftsgebäuden wird ausgeschlossen, indem die Baugrenzen entsprechend zurückgenommen werden. Die 1-geschossige Geschäfts-bebauung rückt - wie gefordert - 3 m von der Leitung ab. Der Anregung wird gefolgt. Die Anregung, einen Schutzstreifen von 5 m Breite auszuweisen, ist nicht nachvollziehbar, da dieser als Bestand im Plangebiet selbst und außerhalb des Plangebietes bereits mit 6 m (jeweils 3 m beiderseits der Leitungsachse) eingetragen ist. Der Anregung wird nicht gefolgt. Eine Durchfahrtshöhe von mindestens 4,5 m wird in öffentlichen Hauptverkehrsstraßen, wie in der Koblenzer Straße, eingehalten, wo mit sämtlichen nach StVO zugelassenen Fahrzeugen gerechnet werden muss. Seite 5 von 17 Auf dem Parkplatz ist jedoch hauptsächlich mit PKW und mittleren LKW Lieferverkehr zu rechnen. Auch die Supermarkt-Anlieferung und die Feuerwehr kommen mit nur 4,0 m Durchfahrtshöhe aus. Tiefbauunternehmen verfügen inzwischen auch über kleinere Bagger, die mit 4,0 m Durchfahrtshöhe auskommen. Auch wenn die in 4,0 m Höhe und dar über auskragende Parkpalette im Schutzstreifenbereich der Gashochdruckleitung bei evtl. Arbeiten an der Leitung eine gewisse Erschwernis für die Stadtwerke bedeuten, so stellt dies in Abwägung mit 30 Stellplätzen Verlust und gestalterischer und praktischer Nachteile einer 4,5 m hohen Parkpalette (steilere Rampen, weiterer Verlust an Stellplätzen, nicht mehr gegebene Wirtschaftlichkeit) keine unzumutbare Einschränkung für die Stadtwerke dar. Die geplante Parkpalette sieht an Stelle von früher geplanten 153 Stellplätzen nur noch 89 Stellplätze vor. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung hatte beim Beschluss zur ersten öffentlichen Auslegung empfohlen, das Maximum an Park- und Stellplätzen zu verwirklichen. Dies bedeutet hier eine Anzahl von 153 Stellplätzen. Ein Zurückrücken der Parkpalette hinter den Schutzstreifen würde den Verlust weiterer 30 Stellplätzen bedeuten, sodass dann nur noch 59 übrig blieben. Diese Anzahl wäre für den geplanten 1-geschossigen Supermarkt und die zusätzlichen IV-geschossigen Kerngebietsflächen nicht ausreichend. Die geplante Parkpalette ragt in einer Höhe von 4 m und darüber um ca. 2,50 m in den Schutzstreifen hinein. Selbstverständlich werden die Stützen, die die Palette tragen, so geplant, dass der ausgewiesene Schutzstreifen respektiert wird. An der Art der Nutzung - Parkpalette - wird sich im Vergleich zur heutigen Parkplatznutzung nichts ändern. Der Anregung wird nicht gefolgt. 1.2 Die Stadtwerke fordern für den Fall, dass die beiden zur Anlage der Deutschen Bahn AG gehörenden Durchgänge (entlang der östlichen Plangebietsgrenze) überbaut werden, die Verlegung der Trinkwasser- und Fernwärmeleitung. Die beiden Durchgänge zwischen dem S-Bahn-Haltepunkt und den Parkplätzen sind Seite 6 von 17 dunkle "Beton-Röhren", schlecht übersichtlich und werden immer wieder verunreinigt. Wenn sie als Geschäftsflächen genutzt werden sollten, - was der B-Plan im Einvernehmen mit der Deutschen Bahn AG auch vorsieht - muß der B auherr selbstverständlich für die Umverlegung aufkommen. Flächen hierfür stehen in Richtung Koblenzer Straße um die Gebäude herum zur Verfügung. Die Anregung wird im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens nicht gefolgt. Sie wird jedoch bei der Ausarbeitung der Bauanträge berücksichtigt werden, sofern diese Flächen überhaupt bebaut werden sollten. 1.3 Für die übrigen Wasser- und Fernwärmeleitungen fordern die Stadtwerke einen 4,0 m breiten Schutzstreifen und eine Durchfahrtshöhe von 4,5 m. Diese Leitungsabschnitte liegen in öffentlicher Verkehrsfläche, wo generell keine Rechte zugunsten einzelner Leistungsträger nötig sind. Zur Durchfahrtshöhe von 4,5 m wurde oben in Abschnitt 1.1 die Forderung der Stadtwerke mit anderen Belangen abgewogen. Wie oben erläutert, soll die Durchfahrtshöhe bei 4,0 m bleiben. Den Anregungen wird nicht gefolgt. 2. Pipeline Engineering GmbH Für die unterirdische Gasfernleitung DN 600 einschließlich Begleitkabel der Ruhrgas AG war in der bisherigen Planung im nördlichen und südlichen Parkplatz eine ErsatzTrasse vorgesehen. Diese hätte aber im Bereich der neuen Supermarktplanung nicht den erforderlichen 4 m Schutzstreifen beiderseits der Leitungsachse eingehalten. Durch die vorliegende Umplanung der Gebäude, d.h. Abrücken der Baugrenzen vom Schutzstreifen (Änderung in roter Farbe), kann die Ruhrgasleitung in ihrer heutigen Lage verbleiben. Der Schutzstreifen wird lediglich im Bereich der südlichen Zufahrtsrampe Seite 7 von 17 geringfügig tangiert. Hier bleibt es jedoch bei der heute im Schutzstreifen vorhandenen Nutzung: Zufahrt zu Park- und Stellplätzen. Lediglich die Höhenlage wird verändert. Dies stellt keine unzumutbare Einschränkung dar. An zwei Stellen wird die Gasleitung überquert: durch die südliche Parkpalette auf 8 m Breite und durch den "Anschluss an die Brücke" von Süden her zur Fußgängerbrücke Koblenzer Straße und damit ins westliche Hauptzentrum hinein. Die südliche Parkpalette - früher mit 96 Stellplätzen geplant - umfasst jetzt nur noch 48 Stellplätze. Diese wären ohne das Tangieren und Überqueren des Schutzstreifens gar nicht möglich. In diesem Falle könnten Fußgänger aus Richtung des westlichen Hauptzentrums die Parkpalette gar nicht auf direktem Wege erreichen. Damit würde der o. g. Wunsch des Ausschusses für Planung nach Ausweisung möglichst vieler zusätzlicher Stellplätzen völlig ignoriert, was jedoch nicht vorgesehen ist. Auf die Notwendigkeit einer Abstimmung mit der Ruhrgas AG bei der über den Bebauungsplan-Maßstab hinausgehenden Projektplanung wird, wie schon bei früheren Bebauungsplänen üblich, im Bebauungsplan hingewiesen. Den Anregungen wird weitestgehend gefolgt. Zu 3.: Die Fa. Aldi hatte sich im Jahre 2000 für die im Bebauungsplan vorgesehene Überbauung der Koblenzer Straße beworben. Über ihren Architekten formulierte sie einige technische Anforderungen. Dies hat sich erledigt, da die Fa. Aldi von diesem Bauvorhaben abgesehen und inzwischen das ehemalige Karstadtgebäude gekauft und umgebaut hat und hier erfolgreich einen Aldi-Supermarkt betreibt und weitere Ladenflächen an andere Geschäftsleute vermietet hat. Inzwischen hat ein anderer Investor mit neuen Architekten einen Entwurf für die Überbauung der Koblenzer Straße erarbeitet, der in den Bebauungsplan eingearbeitet worden ist. Die Anregungen sind damit gegenstandslos geworden. Seite 8 von 17 Seite 9 von 17 B. Liste der Einsprechenden 1. Stadtwerke Düsseldorf AG - OE 331/3 - Liegenschaft 40002 Düsseldorf 2. Pipeline Engineering GmbH Postfach 102865 45028 Essen im Auftrag der Ruhrgas AG, Essen 3. Herrn Jürgen Lamm An der Obererft 17-27 41464 Neuss im Auftrag der Firma Aldi GmbH + Co. KG, Karl-Benz-Straße 4-6, 40764 Langenfeld Seite 10 von 17 Anlage zur Vorlage Nr. 61/37/2005 B e g r ü n d u n g mit Änderungen in roter Farbe - Hauptzentrum Garath, Stufe 1 - Stadtbezirk 10 Stadtteil Garath 1. Örtliche Verhältnisse Das Garather Hauptzentrum ist Standort für zentrale Einrichtungen für ursprünglich 28 000, heute knapp 20 000 Einwohner. Es entstand zwischen 1967 (West) und 1975 (Ost) und umfaßt ca. 12 000 m² Geschäftsflächen. Die "Hauptschlagader" des Hauptzen- trums ist der ca. 500 m lange Fußgängerbereich, der sich - von Westen her - über die Koblenzer Straße, unter die Trassen der Deutschen Bahn AG und der Autobahn hindurch und wieder über die Frankfurter Straße hinweg zieht. An dieser Achse liegen als Schwer- punkte der Einkaufsbereich im Westen, die Freizeitstätte in der Mitte und das "Anne Frank-Haus" - Jugendzentrum der evangelischen Kirche - im Osten. Das Plangebiet, das zwischen Koblenzer Straße - teilweise westliche Seite - und der Bahntrasse liegt, hat zwei Straßenanschlüsse. Sie erschließen zwei Parkplätze. Der nördliche Parkplatz besitzt 133 Plätze, der südliche 88. Diese Parkplätze werden sowohl von P+R-Benutzern als auch von Kunden des Einkaufszentrums beansprucht. Zweimal wöchentlich findet auf dem nördlichen Parkplatz ein Wochenmarkt statt. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 37/2005- 11 - Zwischen den beiden Parkplätzen liegen zwei Geschäftshäuser, die vom zentralen Fußgängerbereich aus erschlossen werden. Die Fußgängerzone steigt nach Westen über Treppen und Rampen an, um die Koblenzer Straße überbrücken zu können. Unterhalb des Brückenniveaus befinden sich Bushaltestellen, die von den Läden aus über Treppen und Rampen zu erreichen sind. Sie stellen eine wichtige Verknüpfung von Bus und S- Bahn dar. Das Plangebiet wird von mehreren Leitungen unterquert. 2. Gegenwärtiges Planungsrecht Die Bebauungspläne Nr. 6268/06, /07, /13 und Nr. 6367/03 weisen "Verkehrsfläche" im Bereich der beiden Parkplätze und des zentralen Fußgängerbereiches aus. Jeweils dazwischen ist Kerngebiet (MK), im Süden 2-geschossig, im Norden 1-geschossig ausge- wiesen. Auf der Brücke über die Koblenzer Straße ist ebenfalls Kerngebiet (MK) als "Verkaufsstände" ausgewiesen. 3. Ziel und Zweck des Bebauungsplanes 3.1 Generelle und wirtschaftliche Ziele Das Garather Hauptzentrum hat an Attraktivität verloren. In Garath vorhandene Kaufkraft fließt zu über 50 % in andere Stadtteile ab. Um dem entgegenzuwirken wird der ca. 13 000 m² große öffentliche Fußgängerbereich attraktiv neu gestaltet. Zwei Bauabschnitte wurden bereits in den Jahren 2003 und 2004 umgebaut. Der nächste Bauabschnitt im Bereich des hier vorliegenden Bebauungsplanes steht für die 2. Jahreshälfte 2005 an. Damit das nicht nur "Oberflächenkosmetik" bleibt, sollen zentral gelegene Kerngebietsflä- chen für Einzelhandel und Büros verbunden mit günstig gelegenen Parkplätzen ausgewie- sen werden. Damit soll ein baurechtlicher Rahmen geschaffen werden, der private In- vestitionen ermöglicht. Zusätzlich soll auf Beschluss der Bezirksvertretung 10 unter Moderation der Industrie- und Handelskammer ein Stadtteilmarketing eingerichtet werden, das mit allen Beteiligten neue Initiativen entwickeln wird. Damit soll u. a. Wirtschaftskraft und Kaufkraftbindung erhöht und das Hauptzentrum insgesamt nachhaltig gestärkt werden. Als erster Schritt soll für den zentralen Bereich zwischen Koblenzer Straße und der Bahntrasse der vorliegende Bebauungsplan Nr. 6267/10 aufgestellt werden, der die dort Ö Vorlagen - Nr. 61/ 37/2005- 12 - vorhandenen Geschäftsflächen wesentlich erweitert, ohne die vorhandenen Parkmöglich- keiten zu reduzieren. 3.2 Kerngebiete Zwei Erweiterungen der vorhandenen Kerngebietsflächen werden direkt neben der Kreuzung der S-Bahnlinie mit der Fußgängerachse ausgewiesen. Hier soll Raum für Einzelhandel und Büroflächen geschaffen werden. In der Fußgängerebene können maximal 500 m² (Nord) und 1 100 m² (Süd) Geschossfläche (Brutto) entstehen. In den geplanten drei Obergeschoss-Ebenen können weitere Flächen für Büros oder Arztpraxen evtl. auch Läden auf der Parkpaletten-Ebene hergestellt werden (ca. 1 000 m² Nord, ca. 1 400 m² Süd). Am Rand zur Koblenzer Straße hin bleiben zwei Durchgänge zu den Parkplätzen be- stehen. Um diese Durchgänge im Falle von Neubauten attraktiver zu gestalten, sollen im Erdgeschoss 3,5 m breite Arkaden entstehen und entsprechend festgesetzt werden. Im Süden bleibt ein Zugang zur Bushaltestelle erhalten. Die beiden vorhandenen dunklen und immer wieder verschmutzten Durchgänge entlang des Bahngeländes können entfal- len und in die Ladenflächen integriert werden. Ein weiteres Kerngebiet wird auf der Brückenebene oberhalb der Koblenzer Straße ausgewiesen. Die Vorderkante auf der vorhandenen Brücke wird im Sinne des bereits ausgewiesenen (aber nicht bebauten) Kerngebietes 5,5 m in die 20 m breite Brücke hineingeschoben und um 48 m über die vorhandene Brücke hinaus nach Nordwesten erweitert. So entsteht ein ca. 54 m tiefes und 28 m breites Gebäude (= 1 300 m² Ge- schossfläche), das den vorhandenen Einkaufsschwerpunkt auf dem Brückenniveau (Hauptzentrum West) hervorragend ergänzt. Dieser Baukörper liegt aus verschiedenen Richtungen stark im Blick der Fußgänger, Autofahrer und mit Bus und Bahnen Vorbeifah- renden. Er bedurfte daher einer besonders sorgfältigen Vorplanung. Der einsch