B-Plan Nr. 5680/53 - Nördl. Vogelsanger Weg

Seite 1 von 7 Beschlussvorlage Betrifft: Bebauungsplan Nr. 5680/53 - Vogelsanger Weg - Bericht Bürgerbeteiligung; Änderung der Planungsziele Beschlussdarstellung: " BV Die Bezirksvertretung 06 wird hiermit gem. § 3 Abs. 10 Nr. 3 der Bezirkssatzung zum Bebauungsplan-Entwurf Nr. 5680/53 - nördlich Vogelsanger Weg - angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. " APS Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt Kenntnis von dem Bericht über die Bürgerbeteiligung aufgrund § 3 (1) BauGB gemäß Anlage 1 zur vorliegenden Vorlage und beschließt, das Bebauungsplanverfahren auf der Grundlage der überarbeiteten Planung fortzusetzen. Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 14.01.04 -/- 2 Bezirksvertretung 6 03.12.03 Einstimmig beschlossen 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: Nr. Ort Anlage 1 beigefügt Bericht Bürgerbet. u. Änd. d. Planungsziele Alternative: Keine Amt: Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Oberbürgermeister Erwin RSD AllVorlg.WPT RSD AllVorlg.WPT Seite 2 von 7 Anlage 1 zur Vorlage Nr. 61/144/2003 Bericht über die Bürgerbeteiligung für den Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 5680/53 - Nördlich Vogelsanger Weg - Ort: Aula der Janusz-Korczak-Schule Zeit: Dienstag, 11.03.2003 17.30 Uhr Anwesend: Herr Bezirksvorsteher Schünke ca. 120 Bürgerinnen und Bürger 2 Mitarbeiter der Verwaltung Herr Schünke eröffnet die Versammlung und begrüßt die Anwesenden. Er erläutert kurz das Verfahren und stellt dabei die weiteren Beteiligungsmöglichkeiten für die Bürger dar. Anschließend übergibt er das Wort an Herrn Stranzenbach. Herr Stranzenbach schildert zunächst anhand von Luftbildern und Plänen die Ausgangssituation im Plangebiet und erläutert die Grundzüge der vorliegenden Planung: !für die Bereiche nördlich des Vogelsanger Weges werden GE-Flächen ausgewiesen, die die bereits vorhandenen gewerblichen Nutzungen hier sichern. !im Bereich der Stieglitzstraße ist Wohnnutzung in Form von Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern als Geschosswohnungsbau vorgesehen !an der Münsterstraße entsteht ein Platz, an dem neben verschiedenen Geschäften und Läden ein Einzelhandelsbetrieb/Discounter entstehen kann !die verkehrliche Erschließung erfolgt für die gewerblichen Flächen vom Vogelsanger Weg, für das neue Wohngebiet von der Stieglitzstraße aus. Darüber hinaus durchziehen Fußwegeverbindungen das Gebiet. In Reaktion auf Anregungen in der Sitzung der Bezirksvertretung am 29.01.2003, dass in Mörsenbroich keine neuen Wohnungen mehr notwendig seien, stellt Herr Stranzenbach die neue Auflage der Bauflächen-Bedarfsanalyse vor, die vom Stadtplanungsamt herausgegeben wird. Anhand von Grafiken verdeutlicht er, dass es eine hohe Zahl von Wegzügen gibt, da die Bevölkerung, die Wohneigentum anstrebt, im Umland günstigere Bedingungen vorfindet. Dies bedeutet ab er eine weitere Zunahme von Pendlerbewegungen. Diesem Trend gilt es durch die Ausweisung neuer Wohngebiete in Gebieten mit guter Infrastruktur entgegenzuwirken. Herr Stranzenbach stellt mögliche Ausweichflächen für diejenigen Kleingärten im Plangebiet vor, die als Wohngebiet überplant sind: neben einer Fläche am Neusser Weg in Lohausen besteht die Möglichkeit, in Lichtenbroich zwischen den Straßen In der Nießdonk, Am Stock und Lichtenbroicher Weg weitere Kleingärten anzulegen. Hier müßte allerdings über einen Bebauungsplan Planungsrecht geschaffen werden. Seite 3 von 7 Anschließend gibt Herr Schünke den Anwesenden die Möglichkeit, Fragen und Anregungen zu äußern. Nach Auffassung des Vorsitzenden des Bürgervereins Mörsenbroich stellt der Entwurf eine gute Planung am falschen Platz dar. Das Gelände der Reitzenstein-Kaserne solle demnächst auch überplant werden; dieses sei besser für eine Wohnnutzung geeignet. Der Vorsitzende teilt mit, die Bürger wollten eine preiswerte Einkaufsmöglichkeit in Mörsenbroich. Die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes oder Discounters sei aber im Vorfeld durch eine Veränderungssperre verhindert worden. Die Kleingärten würden in der Stadt Düsseldorf schon seit längerem immer weiter zurückgedrängt. Er spricht sich gegen eine Verlagerung der Kleingärten aus, da Kleingarten-Anlagen von der Gemeinschaft lebten und diese durch eine teilweise Verlagerung verloren ginge. Zu der internen, fußläufigen Erschließung des Planungsgebietes äußert er sich skeptisch; hierdurch würden die vorhandenen Geschäfte "umlaufen" und in ihrer ohnehin schwierigen Existenz bedroht. Die geplanten Geschosswohnungen sieht er ebenfalls kritisch, denn es sei zu erwarten, dass sich vor allem sozial schwache Bewohner und Problemgruppen hier ansiedeln würden. Dies führe zu Nu tzungskonflikten mit den künftigen Reihenhausbewohnern. Die Planung verhindere die Ansiedlung eines Einkaufsmarktes; die vorgeschlagene Kfz-Erschliessung über den Vogelsanger Weg sieht er kritisch. Antwort der Verwaltung Herr Stranzenbach erläutert, dass es mehrere, zeitgleiche Veränderungen in den Nutzungen der Grundstücke und Gebäude im Plangebiet gegeben hat. Diese waren der Anlaß dafür, hier ein neues Planungsrecht zu schaffen und einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan zu fassen. Die Schaffung einer günstigen Einkaufsmöglichkeit/eines Discounters sei dabei in den Planungsüberlegungen immer enthalten gewesen. Die beiden Bauvoranfragen für Einzelhandel sahen seinerzeit aber jeweils den typischen Flachbau hinter übergroßen Parkplatzflächen vor, die sich in keiner Weise städtebaulich eingefügt hätten. Die Erschließung der Parkplätze von der Münsterstraße hätte ausserdem zu unhaltbaren Verkehrverhältnissen an dieser Stelle geführt. Ein Einzelhandelsbetrieb ist in der vorliegenden Planung nun an der südwestlichen Seite des vorgeschlagenen Platzes vorgesehen, baulich integriert in den Geschossbau. Das Ziel der Einpassung in die vorhandene Bau- und Nutzungsstruktur gilt für alle Neubauvorhaben von Discountern in der Stadt Düsseldorf. Der Vorsitzende des Stadtverbandes der Kleingärtner geht davon aus, dass in dem Gebiet Wohnbauflächen geschaffen werden sollen, um den Wert der städtischen Grundstücke zu erhöhen. Er hält die Ausweisung zusätzlicher Wohngebiete für überflüssig und fragt, warum Einfamilienhäuser geplant sind. Es werde Grün vernichtet und Betonklötze geschaffen. Eine Verlagerung von Kleingärten nach Lichtenbroich mache keinen Sinn, da hier nur acht Parzellen zur Verfügung stünden. Es sei zu beobachten, dass in Düsseldorf in den letzten Jahren viele Kleingartenanlagen vernichtet worden seien. Die Stadt biete schon jetzt weniger Kleingartenflächen an, als gemäß Bundeskleingartengesetz vorgesehen sei. In einer weiteren Wortmeldung wird auf einen "Geburtsfehler" im Bebauungsplan hingewiesen, da er zur Verhinderung eines Einzelhandelsmarktes aufgestellt worden sei. Der Bebauungsplan-Entwurf nehme keine Rücksicht auf die vorhandenen Strukturen, da Seite 4 von 7 die von der Firma Esprit genutzten Gebäude ja bestehen blieben. Es sei kein Anlaß für eine Überplanung des Geländes gegeben. Es wird behauptet, dass die Kleingarten- Grundstücke "versilbert" werden sollten. Es ergebe sich ein Nutzungskonflikt durch den Wegfall der Pufferzone zwischen dem GE- und dem WA-Gebiet. Es gebe keine Möglichkeit zur Enteignung, der Plan sei somit nicht umsetzbar, da ein Umlegungsverfahren ohne Aussicht auf Erfolg sei. Ein baulich integrierter Einkaufsmarkt sei aber auch nur über ein Umlegungsverfahren möglich. Dies sei sehr langwierig, das Vorhaben würde somit auf die lange Bank geschoben. Es wird sich für die Erschließung von Parkplätzen (für Einzelhandel) von der Münsterstraße ausgesprochen, da solche Lösungen an anderen Stellen in ähnlicher Form schon gebaut worden seien. Herr Architekt Menn hat im Auftrag des Bürgervereins eine Alternativplanung erarbeitet, die er vorstellt. Er betont, dass diese Planung in verschiedenen Workshops gemeinsam mit den Bürgern und den Grundstückseigentümern erarbeitet worden sei. In den Grundzügen schlägt er die Ausweisung von MI-Gebiet (statt WA) vor, um eine Nutzungsmischung zu ermöglichen. Statt der Einfamilienhäuser sieht die Alternativplanung im hinteren Bereich Wohnhofstrukturen und Geschosswohnungsbau vor. An der Münsterstraße soll die Blockrandbebauung fortgesetzt und weitgehend geschlossen werden. Ein Discounter soll im Erdgeschoss dieser Bebauung Platz finden, die Anlieferung soll von hinten über das Grundstück erfolgen. Kfz-Stellplätze sollen ebenfalls auf den Grundstücken hinter der Blockrandbebauung angeordnet werden. Der Vorsitzende des Kleingartenvereins stellt fest, dass nach dem alternativen Konzept sechs Kleingarten-Anlagen wegfallen würden, dies sei nicht zu akzeptieren. Der Vertreter eines Grundstückseigentümers (eine Stiftung) händigt einen schriftlichen Einspruch gegen die städtische Planung aus und erläutert diesen zusammenfassend. Demnach sieht die Stiftung die Erträge aus den Gewerbegebäuden auf ihrem Grundstück gefährdet. Aus einer Wohnbebauung, wie sie dort geplant sei, könnten solche Einnahmen nicht generiert werden. Der Vertreter weist auf die zahlreichen öffentlichen Projekte hin, die aus Mitteln der Stiftung gefördert werden. Antwort der Verwaltung Herr Stranzenbach nimmt abschließend Stellung zu den geäußerten Fragen und Anregungen. Er bestätigt die Förderung städtischer Einrichtungen durch die Stiftung. Die Realisierung der Planung laufe den Zielen der Stiftung jedoch nicht zuwider. Die Ausnutzung der Grundstücke durch zahlreiche Wohneinheiten bringe gegenüber dem bisherigen gewerblich genutzten, eingeschossigen Gebäude eine deutliche Grundstückswertsteigerung mit sich, die der Grundstückseigentümer durch den Bebauungsplan quasi kostenlos erhält. Für die Stiftung besteht also die Möglichkeit, beispielsweise durch einen Verkauf, den Mehrwert abzuschöpfen und an anderer Stelle zu re-investieren. Zur Frage der Verlagerung von Kleingärten nach Lichtenbroich stellt Herr Stranzenbach das Missverständnis klar: gemeint seien nicht die Gärten die zurzeit im Bereich am Schorn erstellt werden, sondern die Freiflächen nördlich der Nießdonk. Zur Frage der internen Erschließung des Plangebietes ergänzt Herr Stranzenbach, dass deutlich unterschieden werde zwischen Anwohnerstraßen, die für den Kfz-Verkehr freigegeben seien und fußläufigen Wegen, die für den allgemeinen motorisierten Verkehr Seite 5 von 7 gesperrt sind und nur im Notfall ggf. durch Rettungsfahrzeuge zu befahren sind. Es wird großer Wert darauf gelegt, die Bildung von "Schleichwegen" durch das Wohngebiet von vornherein zu verhindern. Herr Stranzenbach weist darauf hin, dass die weitere Planung selbstverständlich zu den Öffnungszeiten im Stadtplanungsamt eingesehen werden kann. Für Fragen und Anregungen sei er jederzeit ansprechbar. Herr Schünke bedankt sich bei den Anwesenden für die rege Beteiligung und beschließt die Veranstaltung gegen 19.30 Uhr. Folgende schriftliche Stellungnahmen sind nach der Bürgerbeteiligung bei der Verwaltung eingegangen: Herr Architekt Menn hat eine Weiterentwicklung der Alternativplanung eingereicht. Demnach ist der Standort des Discounters geändert worden: er liegt nun auf Kleingartengelände an der Ecke Münsterstraße/Stieglitzstraße. Der Stadtverband Düsseldorf der Kleingärtner beantragt in einem Schreiben, von der Überplanung der Parzellen des Kleingartenvereins Abstand zu nehmen. Der Stadtverband macht dabei auf die Funktion der Kleingartenanlage als Naherholungsgebiet für die Bürger aufmerksam. Der Kleingartenverein an der Stieglitzstraße e.V. erhebt schriftlich Einspruch gegen die Überplanung der Flächen der Kleingartenanlage. Ein Grundstückseigentümer erhebt Widerspruch gegen den geplanten Fußweg von der Stieglitzstraße zum Platz, da dieser die Nutzbarkeit seines rückwärtigen Grundstückes als Garagenhof stark einschränken würde. Im Auftrag einer Grundstückseigentümerin regt ein Rechtsanwalt an, die vorhandene gewerbliche Nutzung ihres Grundstückes zu belassen. Die Eigentumsgrenzen sollten aus Gründen der Umsetzbarkeit der Planung stärker berücksichtigt werden. Es solle eine Planung entwickelt werden, die unabhängig von einem Bodenordnungsverfahren zumindest in Teilbereichen umgesetzt werden kann. Im Auftrag einer Grundstückseigentümerin widerspricht ein Rechtsanwalt der Ausweisung eines WA-Gebietes in Nachbarschft zu einem GE-Gebiet; es fehle die notwendige "Pufferzone", dies führe zu einem städtebaulichen Konflikt. Die Ausweisung berücksichtige außerdem nicht die vorhandene Bebauung und gewerbliche Nutzung des Grundstückes seiner Mandantin. Es wird angeregt, das Grundstück entweder ganz aus dem Geltungsbereich herauszunehmen, oder seine gewerbliche Nutzung durch entsprechende Ausweisung auch künftig zu sichern. Seite 6 von 7 Änderung der Planungsziele Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 08.03.2001 die Aufstellung eines Bebauungsplanes für ein Gebiet nördlich des Vogelsanger Weges etwa zwischen der Opitzstraße, der Kleingartenanlage und der Münsterstraße beschlossen. Anlass waren zwei Bauvoranfragen für großflächigen Einzelhandel (Lebensmittelmarkt, Freizeit und Fitness, Videothek) einerseits und einen Verbrauchermarkt andererseits. Die Bauvoranfragen beinhalten städtebaulich in keiner Weise integrierte Bauten hinter großflächigen Parkplätzen, deren Erschließung von der Münsterstraße zudem problematisch erschien. Ziele des Aufstellungsbeschlusses waren neben der Sicherung der bestehenden Nutzungen (inkl. des bestehenden Einzelhandels) entlang der Münsterstraße durch die Ausweisung von "Besonderem Wohngebiet" (WB) und der gewerblichen Nutzung am Vogelsanger Weg durch die Ausweisung als Gewerbegebiet (GE) insbesondere der Ausschluss großflächigen Einzelhandels sowie die Beschränkung des nichtgroßflächigen Einzelhandels. Mit dem Aufstellungsbeschluss konnte ein Vorhaben um ein Jahr zurückgestellt werden, das andere wurde zurückgezogen. So wurde die Möglichkeit eröffnet, eine tragfähige städtebauliche und verkehrliche Lösung für den Bereich Münsterstraße/Vogelsanger Weg zu erarbeiten. In seiner Sitzung am 31.01.2002 beschloss der Rat eine Veränderungssperre für das Gebiet um die Planung zu sichern. Bis dato konnten die städtebaulichen Ziele für den Bebauungsplan zwischen allen Beteiligten nicht abschließend definiert werden. Die Verwaltung erarbeitete ein städtebauliches Konzept mit folgenden Inhalten: - Ausweisung von Besonderem- bzw. Allgemeinem Wohngebiet an der Münsterstraße, Erhalt der vorhandenen Läden und Wohnnutzungen - im Bereich der heutigen Baulücke an der Münsterstraße: Schaffung eines Platzes mit Aufenthaltsqualität, gefaßt von Bebauung mit Läden im Erdgeschoss und der Möglichkeit der Integration des Verbrauchermarktes in diese Bebauung - Erschließung des Parkplatzes des Verbrauchermarktes über eine Stichstraße vom Vogelsanger Weg - Gewerbegebiete entlang