Akademiestraße 2 - Erhaltung des Standorts durch Modernisierung, Teilumbau und Anpassung der Gebäudestruktur - Ausführungs- und Finanzierungsbeschluss -

Title: Beschlussvorlage zur Herbeiführung eines Ausführungs- und Finanzierungsbeschlusses URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00583385.pdf Published Time: 2026-04-14T14:30:00.000Z Number of Pages: 10 Markdown Content: BAU/007/2026 X öffentlich nicht öffentlich # Beschlussvorlage # zur Herbeiführung eines Ausführungs- und # Finanzierungsbeschlusses Betrifft: Akademiestraße 2 - Erhaltung des Standorts durch Modernisierung, Teilumbau und Anpassung der Gebäudestruktur Fachbereich: 23 - Amt für Gebäudemanagement Dezernentin / Dezernent: Stadtkämmerin Dorothée Schneider Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität Bauausschuss 21.04.2026 Vorberatung Haupt- und Finanzausschuss 27.04.2026 Vorberatung Rat 07.05.2026 Entscheidung Bezirksvertretung 1 22.05.2026 Kenntnisnahme Beschlussdarstellung : Der Rat beschließt die Ausführung und Finanzierung des Projektes Akademiestraße 2 - Erhaltung des Standorts durch Modernisierung, Teilumbau und Anpassung der Gebäudestruktur - mit Gesamtkosten in Höhe von 16.622.000 EUR und stimmt der überplanmäßigen Mittelbereitstellung in Höhe von 1.509.720 EUR durch die Stadtkämmerin zu. Die Deckung erfolgt aus gesamtstädtischen Mitteln. Für die Finanzierung der Maßnahme ist die Aufnahme externer Investitions- und/oder Liquiditätskredite mit entsprechenden Auswirkungen auf den Ergebnishaushalt erforderlich. Seite 2 Sachdarstellung: Beschlusslage Bedarfsbeschluss Akademiestraße 2 - Erhaltung des Standorts durch Modernisierung, Teilumbau und Anpassung der Gebäudestruktur - BAU/012/2022 vom 19.05.2022 Beschlossener Antrag der Ratsfraktionen von CDU und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN: Solaroffensive - Wir machen Düsseldorf zur Sonnenstadt, RAT/316/2021 vom 29.04.2021 Beschlossener Haushaltsantrag der Ratsfraktionen von CDU und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN: Klimaneutral 2035: Düsseldorf wird Klima Hauptstadt, RAT/111/2021 vom 05.02.2021 Kosten konsumtive Kosten 71.000 EUR + investive Kosten 16.551.000 EUR = Gesamtkosten 16.622.000 EUR jährliche Nettofolgekosten 574.703 EUR Ausgangssituation Das Gebäude Akademiestraße 2 wurde 1967 als zentraler Technikstandort für die Informations- und Kommunikationstechnik (IKT) der Landeshauptstadt Düsseldorf (LHD) errichtet. Die Bebauung gliedert sich in zwei Gebäudeteile. Der linke, flächenmäßig größere Teil erhielt in den 60er Jahren eine zeitgemäße Fassade mit vier zinkgedeckten Satteldächern. Der rechte, flächenmäßig kleinere Gebäudeteil führt die Straßenansicht der vorhandenen Bebauung der Akademiestraße fort. Dieser hat vier Geschosse und zwei schiefergedeckte Satteldächer. Die Fassade dieses Gebäudeteils besteht aus zwei denkmalgeschützten Giebelfassaden, die in der Straße Rheinort (heute Grünfläche hinter dem Marktplatz 5-6) abgebaut und an der Akademiestraße wieder aufgebaut wurden. Das restliche Grundstück ist mit einem eingeschossigen Hofanbau mit Flachdach überbaut. Derzeit ist die erdgeschossige Nutzungseinheit im linken Gebäudeteil an die Düsseldorf Tourismus GmbH (DT) vermietet. Die weiteren Büroflächen im Erdgeschoss (rechter Gebäudeteil), im ersten und zweiten Obergeschoss sowie die als Wohnraum ausgewiesene Fläche im rechten Gebäudeteil des zweiten Obergeschosses stehen leer. Die IKT belegt das Dachgeschoss (linker Gebäudeteil) und einen Raum im ersten Obergeschoss. Aufgrund von Mängeln in der Elektro-, Brandschutz-, Klima- und Sicherheitstechnik ist eine Sanierung beziehungsweise Modernisierung des gesamten Gebäudes erforderlich. An den vorhandenen Dächern bestehen Schäden durch Feuchtigkeitseintritt und im Bereich des Treppenhauses ist das Mauerwerk stellenweise gerissen. Darüber hinaus sind im Bereich der Fassaden umfangreiche Sanierungen notwendig, um diese energetisch zu ertüchtigen und Fehlstellen auszubessern. Insgesamt wird das Gebäude den heutigen Anforderungen nicht mehr gerecht. Auch die Raumaufteilung muss in Teilbereichen an den Bedarf moderner Arbeitswelten angepasst werden. Zudem entsprechen die Räumlichkeiten für die IKT im Dachgeschoss nicht mehr dem Stand der Technik und müssen angesichts veränderter Rahmenbedingungen (insbesondere erhöhte Ansprüche an Klima- und Sicherheitstechnik) angepasst werden. Das Gebäude ist ebenerdig zugänglich, aber zurzeit nicht rollstuhlgerecht zu erschließen. Ziel ist es, durch eine umfassende strukturelle Modernisierung eine langfristige, weitere Nutzung als Bürodienstgebäude mit zukunftsfähiger Integration der IKT sicherzustellen. Seite 3 Geplante Maßnahmen Um dieses zu erreichen, wird eine umfassende Sanierung und Modernisierung unter Einhaltung der städtischen Standards angestrebt. Die einzelnen Nutzungseinheiten werden dabei möglichst variabel nutzbar gestaltet, um mit einer flexiblen Raumaufteilung zukunftsorientierte Arbeitsmodelle zu ermöglichen. Das bestehende Dachgeschoss wird zurückgebaut, um das Gebäude um eine zusätzliche Etage aufzustocken. Innerhalb der angesetzten Kubatur wird die Ausbildung einer zusätzlichen Büroetage im linken Gebäudeteil erfolgen. Zusätzlich werden Innenraum- und Außenflächen im neuen Dachgeschoss generiert, womit das Potential des Standorts optimal ausgenutzt wird. Der Standort, der durch seine prominente Lage über eine hohe Präsenz in der Öffentlichkeit verfügt, wird optimal aufgewertet und erhält zusätzlich zu flexiblen Büroflächen ein repräsentativ ausgestaltetes Dachgeschoss. Nach der beschriebenen Umgestaltung passt sich das Gebäude, unter Berücksichtigung des prägenden, historischen Stadtkerns, städtebaulich deutlich verträglicher in die bestehende Umgebung ein. Mit der Maßnahme und den ca. 1.276 m² Büroraumfläche kann der Standort einen Beitrag dazu leisten, dringend benötigte Bürodienstflächen im Bereich der Altstadt zu schaffen. Im Rahmen der Sanierung und Aufstockung wird außerdem der Brandschutz des Gebäudes auf den aktuellen Stand der Technik gebracht. Vorhandene baukonstruktive Mängel, wie Risse im Mauerwerk, werden im Zuge einer Fassadensanierung beseitigt, was auch zu einer Aufwertung des Erscheinungsbildes am Standort beiträgt. Die gesamte technische Gebäudeausrüstung des Standortes wird erneuert. Dies umfasst die bedarfsgerechte Ausstattung der Büroflächen mit Steckdosen, Netzwerkanschlüssen sowie bildschirmarbeitsplatzgeeigneter LED-Beleuchtung. Weiterhin werden alle WC-Anlagen des Standortes erneuert und barrierefrei ausgebaut. Zur Beheizung des Gebäudes wird der vorhandene Fernwärmeanschluss genutzt, das Heizungssystem wird erneuert. Durch eine neu zu errichtende Photovoltaikanlage wird der externe elektrische Energiebedarf des Gebäudes langfristig reduziert. Die derzeit im ersten Obergeschoss und Dachgeschoss angesiedelten Technikkomponenten werden als separate Einheit im Gebäude integriert. Innerhalb dieser Einheit werden die aufwendigen baulichen Randbedingungen gemäß aktuellem Stand der Technik erfüllt. Das gesamte Gebäude wird durch eine flächendeckende Brandmeldeanlage überwacht. Nach erfolgter Beschlussfassung ist beabsichtigt, die Maßnahme an einen Generalunternehmer zu vergeben, der die Baumaßnahme umsetzt. Abstimmung mit den Mieterinnen Derzeit ist die erdgeschossige Nutzungseinheit im linken Gebäudeteil an die DT vermietet. Der bestehende Mietvertrag hat eine Laufzeit von 10 Jahren und besitzt eine Gültigkeit bis zum 16.01.2032. Für die Dauer der Sanierungsmaßnahmen wird eine Auslagerung der DT erforderlich sein. Bereits bei Abschluss des Mietvertrags wurde der Umbau angekündigt. Das Amt für Gebäudemanagement unterstützt derzeit die DT bei der Suche nach geeigneten Interimsflächen, um die nahtlose Fortsetzung des Betriebs während der Baumaßnahmen zu gewährleisten. Der Auszug aus den aktuellen Flächen ist bereits kommuniziert und muss spätestens bis Ende des zweiten Quartals 2027 erfolgen. Außerdem hat die Telefónica Germany GmbH & Co. OHG einen Kellerraum angemietet. Der Mietvertrag ist unbefristet und kann mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten gekündigt werden. Die Kündigung muss spätestens bis zum Ende des zweiten Quartals 2027 ausgesprochen werden. Nutzergruppe Zurzeit ist für die Akademiestraße 2 noch keine Nutzergruppe festgelegt; ein finales Nutzungskonzept wird derzeit durch das Amt für Gebäudemanagement erarbeitet. Seite 4 Die zu schaffenden Flächen sind weiterhin für die Nutzung durch städtische Ämter als Bürodienstgebäude vorgesehen und werden so hergerichtet, dass eine flexible Nutzbarkeit durch verschiedene Ämter möglich ist. Barrierefreiheit Die Erschließung des Gebäudes wird rollstuhlgerecht hergestellt. Durch den Austausch des vorhandenen Lastenaufzugs gegen einen Personenaufzug, vergrößerte Türen und entsprechende Bewegungsflächen wird es für Rollstuhlfahrer*innen möglich, die Büroflächen auf allen Etagen zu erreichen. Weiterhin sind auf jeder Etage sowie im Eingangsbereich barrierefreie WC-Anlagen vorgesehen. Die Maßnahme wurde im Runden Tisch Bauen am 19.05.2025 vorgestellt. Der Runde Tisch Bauen stimmt der Baumaßnahme zu. Eventuelle Anpassungsmaßnahmen an einzelnen Arbeitsplätzen erfolgen nach Bedarf. Klimaschutz und Nachhaltigkeit Das Amt für Gebäudemanagement hat ein Energiekonzept entwickelt, das die energetische Sanierung der Gebäudehülle sowie der Anlagentechnik für Heizung, Lüftung, Kühlung und die Nutzung von Solarenergie sinnvoll kombiniert. Dabei stehen die Klimaziele der LHD im Fokus. Das Gebäude wird derzeit bereits über Fernwärme versorgt. Hier ergeben sich Kopplungsmöglichkeiten hinsichtlich einer nachhaltigen Klimatisierung, insbesondere mit Blick auf die Versorgung der IKT. Die Beleuchtung wird entsprechend den städtischen Standards in LED-Technik ausgeführt bzw. die vorhandene Beleuchtung umgestellt. Zudem ist eine Photovoltaikanlage vorgesehen, die im Zusammenspiel mit einer Begrünung der Dachflächen für eine Verbesserung der Energiebilanz sorgen wird. Bei Planung und Bau werden, gemäß dem Standard für energieeffizientes Bauen der LHD, die im Zertifizierungssystem der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) definierten Ziele für nachhaltiges Bauen berücksichtigt. Bei der Errichtung neuer Bauteile wird den Grundsätzen eines nachhaltigen Kreislaufwirtschaftssystems Rechnung getragen und eine Materialdatenbank erstellt. Die Möglichkeit einer Zertifizierung nach DGNB, welche die Vorbildfunktion der Maßnahme unterstreicht, wurde im Rahmen der Entwurfsplanung geprüft. Derzeit wäre eine Zertifizierung nach DGNB in Silber erreichbar. Das Projekt wird im Zuge der gesamtstädtischen Implementierung der Planungsmethode Building Information Modeling (BIM) als Pilotprojekt im Bereich Bestandsgebäude geführt und unter Anwendung der BIM-Technologie umgesetzt. Kosten Für die Durchführung der Baumaßnahme sind Mittel in Höhe von 16.622.000 EUR (brutto) erforderlich. Zu beachten ist, dass die Eigenleistung in Höhe von 42.000 EUR in diesen Kosten enthalten ist. Abzüglich der Eigenleistung betragen die benötigten Mittel 16.580.000 Euro. Die vorliegenden Kostenermittlung hat die Qualität einer Kostenberechnung. Darin enthalten ist eine Baupreissteigerung von 428.000 EUR (4,42%). Gemäß verwaltungsinterner Abstimmung wurde diese bis zum letzten Wert der Tabelle des Amtes für kommunale Prüfung (Stand Mai 2025) auf der Grundlage der Prognosedaten der „Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz“ als pauschaler Wert für die Kostengruppen 200-500 ermittelt. Erfahrungsgemäß können aufgrund der fehlenden Planungstiefe bei Kostenberechnungen die Abweichungen zu den tatsächlich entstehenden Kosten bis zu 20% betragen. Zudem könnte sich ein zusätzliches Kostenrisiko aus der momentanen Marktsituation des Baugewerbes ergeben. Seite 5 Kosten gruppe (KG) Kostenbezeich- nung Bedarfsbeschluss Kostenrahmen (±40%) (EUR brutto) Ausführungs- und Finanzierungs- beschluss Kostenberechnung (EUR brutto) Differenz (EUR brutto) 100 Grundstück - - - 200 Herrichten und Erschließen - - - 300 Bauwerk - Baukonstruktion 3.780.000 4.712.000 932.000 400 Bauwerk - Technische Anlagen 1.450.000 4.968.000 3.518.000 500 Außenanlagen - - - 600 Ausstattung und Kunstwerke - 190.000 190.000 700 Baunebenkosten 1.770.000 5.196.000 3.426.000 Summe brutto (gerundet) 7.000.000 15.066.000 8.066.000 Risikokosten - 1.086.000 1.086.000 Baupreissteigerung (4,42%) - 428.000 428.000 Summe brutto gesamt (gerundet) 7.000.000 16.580.000 9.580.000 Gegenüber dem Kostenrahmen des Bedarfsbeschlusses vom 19.05.2022 in Höhe von 7.000.000 EUR brutto ergibt sich eine Kostenabweichung von 9.580.000 EUR. Davon entfallen 428.000 EUR auf die Baupreissteigerungen (im Bedarfsbeschluss nicht enthalten), 1.086.000 EUR auf die Risikobewertung und 8.066.000 EUR auf die Fortführung der Planung. Diese begründen sich als kostenübergreifende Maßnahmenschwerpunkte wie folgt: Bauwerk – Baukonstruktion (KGR 300) KGR 300 Generalunternehmer (GU) Zuschlag: + 615.000 EUR Zusätzliche Maßnahmen Hochwasserschutz: + 90.000 EUR Aufgrund der Lage der Akademiestraße 2 in der unmittelbaren Nähe des Rheins müssen zum Schutz der IKT im Erdgeschoss zusätzliche Maßnahmen für den Hochwasserschutz vorgesehen werden. Hier wird ein mobiles Schottsystem für die Fenster und Türbereiche vorgesehen. Zusätzlich werden die Fenster im Keller- und Erdgeschossbereich des Altbaus gegen druckwasserdichte Fenster ausgetauscht. Ertüchtigung Gebäudehülle: + 49.000 EUR Um den städtischen Vorgaben für energieeffizientes Planen und Bauen zu entsprechen, muss die Gebäudehülle ertüchtigt werden. Durch diese Ertüchtigung wird der Energieeffizienzhaus 40 Standard erreicht, dieser ist zwingend erforderlich um die maximale Förderquote an externen Fördermitteln für die Gesamtmaßnahme zu akquirieren. Seite 6 Anpassungen Türen im Kellerbereich: + 14.000 EUR Um den Anforderungen an den Einbruchschutz im Kellerbereich nachzukommen, müssen hier Türen ertüchtigt werden. Estricharbeiten: + 79.000 EUR Aus statischen Gründen muss der vorhandene Estrich in Teilbereichen entfernt und durch einen Leichtestrich ersetzt werden. Hier fallen neben der Erneuerung des Estrichs zusätzliche Abbruch- und Entsorgungsarbeiten an. Brandschutz: + 85.000 EUR Da die vorhandenen Decken zum Teil nicht der Feuerwiderstandsklasse F90 entsprechen, müssen die Decken mit einem Brandschutzputz und einer Brandschutzbekleidung versehen werden. Bauwerk – Technische Anlagen (KGR 400): KGR 400 GU-Zuschlag: + 648.000 EUR KGR 410 Abwasser- Wasser und Gasanlagen: + 116.000 EUR Es entstehen Mehrkosten durch die Konkretisierung der Leitungswege, aktualisierte Vorgaben für die Entwässerung des Dachs, die Anzahl an WC-Anlagen pro Büroe

Title: AK2_Anlage 01_Folgekostenberechnung_20260401.xlsx URL Source: http://ris-oparl.itk-rheinland.de/Oparl/bodies/0015/downloadfiles/00583392.pdf Published Time: Mon, 13 Apr 2026 10:54:19 GMT Number of Pages: 1 Markdown Content: Finanzierung Anlage 01 zur Vorlage BAU/007/2026 ohne aktivierbare Eigenleistung in Höhe von rd. 42.000 EUR *Nr. der zutreffenden Mittelbereitstellung bitte angeben 1 = Haushaltsplan- Entwurf 2 = Veränderungsverzeichnis 3 = überplanmäßige / außerplanmäßige Bereitstellung 4 = Umstellung im Budget 5 = Mittel sind bereits veranschlagt bzw. verausgabt 6 = Sonstiges (Begründung siehe unten) Konto Jahr 2022 (Auftragssachkonto/ Produktsachkonto) einschließlich Kurztext Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. Nr. 1.10.11.111.05.001-7.90000676-78510000 5 7.279 5 255.460 5 330.054 5 534.717 5 598.489 3 1.509.720 1 2.596.063 1 7.685.607 1 2.991.674 1.10.11.111.05.001-54313800 1 70.625 7.9000676.E0 68100000 -757.775 Summe Einzahlungen -757.775 Summe Auszahlungen 7.279 255.460 330.054 534.717 2.108.209 2.596.063 7.685.607 3.062.299 Jahr 2027 Mittelbereitstellung* Gesamt Mittelbereitstellung* Jahr 2029Jahr 2023 in EUR in EURin EUR -757.775 Jahr 2024 Jahr 2025 Jahr 2026 Mittelbereitstellung* Mittelbereitstellung* Mittelbereitstellung* 14.783.064 Jahr 2028 Mittelbereitstellung*Mittelbereitstellung* in EUR in EURin EUR Mittelbereitstellung* in EURin EUR Mittelbereitstellung* in EUR -757.775 16.579.689 70.625 1.726.000