FNP-Änd. 76 Ulmen/Rather Str Plan

Ö Vorlagen - Nr. 61/ 164/2004 Seite 1 von 7 Beschlussvorlage Betrifft: FNP-Änderung Nr. 76 - Ulmenstraße/ Rather Straße - Plan Beschlussdarstellung: Der Rat der Stadt beschließt den für ein Gebiet zwischen der Ulmenstraße, der Heinrich-Erhardt-Straße, der Rather Straße und der Metzer Straße - maßgebend ist die Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches in der Flächennutzungsplanänderung Nr. 76 (Entwurf) - Ulmenstraße/ Rather Straße - am 25.08.1994 aufgestellten Entwurf gemäß § 5 (5) Baugesetzbuch (BauGB) vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), geändert durch das "Gesetz zur Umsetzung der UVP-Änderungsrichtlinie, der IVU-Richtlinie und weiterer EG-Richtlinien zum Umweltschutz" vom 27.07.2001 (BGBl. I S. 1950) i. V. m. § 244 Abs. 2 Satz 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Neufassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) als Flächennutzungsplanänderung Nr. 76 - Ulmenstraße / Rather Straße - mit dem Erläuterungsbericht vom 24.09.2004. Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Rat -/- 1 -/- 2 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: Nr. Ort Anlage 1 beigefügt Erläuterungsbericht Alternative: Keine Amt: Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Oberbürgermeister Erwin RSD AllVorlg.WPT RSD AllVorlg.WPT Ö Vorlagen - Nr. 61/ 164/2004 Seite 2 von 7 Anlage zur Vorlage Nr. 61/164/2004 E r l ä u t e r u n g s b e r i c h t gemäß § 5 (5) Baugesetzbuch zur 76. Änderung des Flächennutzungsplanes - Ulmenstraße / Rather Straße - Stadtteil Derendorf Stadtbezirk 1 1. Örtliche Verhältnisse Das Plangebiet liegt südlich der Heinrich-Erhardt-Straße zwischen Ulmenstraße und Rather Straße. Südlich an das Plangebiet grenzt das Gelände der Justizvollzugsanstalt. Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 12 ha. Die ehemals durch die Fa. Rheinmetall AG genutzten Flächen sind derzeit noch mit Betriebsgebäuden in aufgelockerter Bauweise bebaut. Sie befinden sich teilweise in einer Zwischennutzung durch nicht störendes Gewerbe und dienen als Büro- und Lagerflächen. Im südwestlichen Teil des Plangebietes liegt die Hauptverwaltung der Rheinmetall AG in einem denkmalgeschützten Gebäude mit neuem Anbau. Die breite und stark befahrene Heinrich-Erhardt-Straße stellt eine starke Zäsur gegenüber der nördlich des Gebietes liegenden Wohnbebauung dar. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 164/2004- 3 - 2. Planungsanlaß Das Areal der Firma Rheinmetall AG ist Teil eines ehemalig geschlossen gewerb- lich/industriellen genutzten Bereiches im nördlichen Derendorf. Nach Aufgabe der gewerb- lich/industriellen Nutzung sind in der Umgebung des Plangebietes mehrere Umstrukturie- rungsprozesse angestoßen oder bereits beendet worden. Auch die zurzeit minder genutz- ten Flächen im Plangebiet sollen einer neuen Nutzung zugeführt werden. Westlich des Plangebietes befinden sich südlich der Johannstraße die ehemaligen Kasernen an der Tannenstraße, die gemeinsam mit den Flächen des Plangebietes in einem "Städtebaulichen Werkstattverfahren" überplant wurden. Für beide Bereiche wurde auf der Grundlage des Werkstatt-Ergebnisses ein Rahmenplan erarbeitet. Wegen seiner zentralen Lage zwischen Stadtzentrum und Flughafen weisen die Gebiete östlich und westlich der Ulmenstraße eine besondere Standortgunst auf, die für die weitere Stadtentwicklung genutzt werden soll. Die Konzepte für eine Umstrukturierung machen die Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Die Bauleitplanverfahren werden für die Gebiete östlich und westlich der Ulmenstraße getrennt durchgeführt. Parallel zur 76. Flächennutzungsplanänderung wird der Bebau- ungsplan Nr. 5480/26 aufgestellt. 3. Planungsrechtlich bedeutsame Darstellungen und Bindungen Der Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet mit Ausnahme einer kleinen Wohnbauflä- che im südlichen Planbereich als Industriegebiet dar. Für Teile des Plangebietes be- standen bereits Bebauungspläne. Diese werden jedoch durch den parallel in Bearbeitung befindlichen Bebauungsplan Nr. 5480/26 ersetzt. Die übrige Fläche liegt im unbeplanten Innenbereich und ist bis zum Abschluss der Bebauungsplanverfahrens nach § 34 Bauge- setzbuch (BauGB) zu beurteilen. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 164/2004- 4 - Der Änderungsbereich liegt im Bauschutzbereich des Verkehrsflughafens Düsseldorf gemäß § 12 Luftverkehrsgesetz (LuftVG) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 27.03.1999 (BGBl. I S. 530). Bauvorhaben unterliegen den sich aus § 12 Luftverkehrs- gesetze (LuftVG) ergebenden Einschränkungen. 4. Ziele der Raumordnung und Landesplanung Der Gebietsentwicklungsplan stellt für das Plangebiet Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die Planung unterstützt die Innenentwicklung durch die Nutzung von Brachflä- chen im Sinne der nachhaltigen Flächennutzung und entspricht den Zielen der Raum- ordnung und Landesplanung. 5. Ziele der geplanten Flächennutzungsplanänderung Ziel der 76. Flächennutzungsplanänderung ist die Stärkung der Funktionen "Wohnen" und "Arbeiten" im verdichteten Innenstadtbereich durch die Darstellung von Kerngebieten und Wohngebieten. Das Plangebiet ist Teil der Entwicklungsachse Kennedydamm- Münsterstraße-Nördlicher Zubringer ("Mörsenbroicher Ei"), die vorwiegend als Standort für zentrale Einrichtungen von Wirtschaft und Verwaltung dient. 5.1 Entwicklung von Kerngebieten (MK) Die Bereiche südlich der Heinrich-Erhardt-Straße sowie entlang der Rather Straße und der Ulmenstraße sollen als Standorte für Verwaltung, Büro und Dienstleistungen entwickelt werden. Sie werden deshalb als Kerngebiete dargestellt. Einzelhandel ist im Kerngebiet nur in beschränktem Umfang vorgesehen. Südöstlich des Plangebietes an der Rather Straße wurde in jüngster Vergangenheit ein Einzelhandels- standort entwickelt, der die Nahversorgung sicherstellt. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 164/2004- 5 - Weitere Einzelhandelszentren befinden sich an der Nordstraße und der Münsterstraße, die bei zusätzlicher Einzelhandelsentwicklung im Plangebiet geschwächt werden könnten. Ein eigenständiger Einzugsbereich für Einzelhandel ist im Plangebiet nicht gegeben und soll auch nicht entwickelt werden. Großflächiger Einzelhandel wird wegen fehlender verkehrlicher Kapazitäten und der angestrebten baulichen Verdichtung ebenfalls ausgeschlossen werden. Die Zulässigkeit von Einzelhandelsflächen wird in dem parallel geführten Bebauungsplanverfahren durch textliche Festsetzungen geregelt. 5.2 Entwicklung von Wohnbauflächen (W) Innerstädtische Wohnbauflächen sind knapp. Deshalb ist es Ziel dieser Umstrukturierung, im Plangebiet Wohnbauflächen anzubieten. Um die Wohnbereiche vor Immissionen zu schützen und eine attraktive Wohnlage zu erhalten, werden die Wohnbauflächen im Inneren und im Süden des Plangebietes angeordnet. Die mit einer zeitlich befristeten gewerblichen Nutzung belegte Halle am Südrand des Plangebietes genießt Bestand- schutz. Wird die Nutzung aufgegeben, kann dort eine anders strukturierte Bebauung realisiert werden, die einen Übergang zum Gelände der Justizvollzugsanstalt, das eben- falls einer Wohnnutzung zugeführt werden soll, bildet. 5.3 Grundlagen der Erschließung Die Erschließung des Gebietes von der Heinrich-Erhardt-Straße aus ist nicht möglich, da Einfahrten zu erheblichen Störungen des Verkehrsablaufes auf dieser hochfrequentierten Straße führen würden. Die Baugebiete werden überwiegend über ein inneres Straßensys- tem erschlossen, das eine Verbindung an die Rather Straße und an die Ulmenstraße erhält. Aufgrund der zu erwartenden Verkehrsmengen ist an der Ulmenstraße die Rege- lung des Knotens über eine Lichtsignalanlage erforderlich. Auch die Ausbaubreite der Einmündung zur Rather Straße läßt die Option für eine Lichtsignalregelung offen. Das Plangebiet ist mit den Straßenbahnlinien 707, 715 und 704 und der Buslinie 834 an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) angebunden. Der S-Bahnhof Derendorf ist ca. 1,5 km entfernt und mit öffentlichen Verkehrsmitteln durch Umsteigen mit der Straßen- bahn zu erreichen. 5.4 Einbindung in die Landschaft, Grünraumbeziehungen Die Planung nimmt den Grundgedanken des Grüngürtels um die Düsseldorfer Innen-stadt Ö Vorlagen - Nr. 61/ 164/2004- 6 - auf und stellt eine Grünverbindung zwischen den südlich anschließenden Umstrukturie- rungsbereichen und dem westlich angrenzenden ehemaligen Kasernengelände her. Im Plangebiet ist ein innerer Grünzug vorgesehen, dessen kleinteilige Flächen im Bebau- ungsplan als Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB auf den privaten Grundstücksflächen festgesetzt werden. 6. Auswirkungen der Planung 6.1 Private Belange Die Flächen im Plangebiet erfahren durch die Neuordnung eine Wertsteigerung. Die Planung stellt eine Angebotsplanung dar, so dass eine Umsetzung erst nach Auslaufen der noch bestehenden Mietverträge und Bindungen erfolgt. 6.2 Öffentliche Belange Die Änderung des Flächennutzungsplanes ermöglicht die Aufstellung eines Bebauungs- planes, der einen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung leistet. Die Vermehrung des innenstadtnahen Wohnbauflächenangebotes trägt dazu bei, ein attraktives und flächen- sparendes Wohnungsangebot in der Stadt vorzuhalten und Flächeninanspruchnahme im Außenbereich zu vermeiden. Durch den Bebauungsplan wird eine wesentliche Verbesserung der Gestaltung des öffentlichen Raumes ermöglicht und dem Denkmalschutz (Gebäude Hauptverwaltung Rheinmetall AG) Rechnung getragen. 6.3 Umweltbelange 6.3.1 Ausgleichskonzeption Das Plangebiet war bisher überwiegend bebaut und versiegelt. Der Großteil der Fläche liegt im unbeplanten Innenbereich. Bauvorhaben waren daher auch vor der Aufstellung der Bauleitpläne planungsrechtlich zulässig und nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen. Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen sind nicht erforderlich. Ö Vorlagen - Nr. 61/ 164/2004- 7 - 6.3.2 Altlasten Im Plangebiet befindet sich der Altstandort mit der Kataster-Nr. 1436 (ehem. Rheinmetall), für den eine Nutzungsrecherche und eine Gefährdungsabschätzung durchgeführt wurden. Dabei wurden mehrere Verunreinigungen des Bodens festgestellt, die teilweise im Rah- men verschiedener Baumaßnahmen saniert wurden. Für bisher nicht sanierte Verunreini- gungen sind weitere Eingrenzungsuntersuchungen und Sanierungsmaßnahmen er- forderlich, deren rechtliche Sicherung vor Satzungsbeschluss des Bebauungsplans erfolgt. Im gesamten Bereich wurden Auffüllungen mit Bauschutt, Ziegel- und Betonbruch, Schotter und Aschen angefunden. 6.3.3 Lärmschutz Aufgrund der Verkehrsbelastung auf den umliegenden Straßen und der neuen Erschlie- ßungsstraße werden Maßnahmen zum Immissionsschutz erforderlich. Die Verkehrslärm- problematik wurde planerisch dahingehend reduziert, dass die sensible Wohnnutzung durch den Bebauungsplan nur im Inneren des Plangebietes festgesetzt wird. Entlang der stark lärmbelasteten Heinrich-Ehrhardt-Straße sowie der zwar geringer aber immer noch erheblich belasteten Ulmen- und der Rather Straße werden weniger sensible Nutzungen angeordnet. Die Bürobebauung soll die innen liegende Wohnnutzung gegen den Ver- kehrslärm abschirmen. Nach umfangreichen Untersuchungen werden im parallelen Bebauungsplanverfahren detaillierte Maßnahmen zum Lärmschutz festgesetzt. Sie berücksichtigen auch eine mögliche abschnittsweise Realisierung der geplanten Bebauung und deren schalltech- nische Auswirkungen. 6.3.4 Grundwasser Entsprechend den der Stadt Düsseldorf, Umweltamt - Untere Waserbehörde- vorliegen- den Erkenntnissen liegen die höchsten gemessenen Grundwasserstände für das Plan- gebiet zwischen ~ 30,5 m ü.NN (HGW 1988 - höchster periodisch wiederkehrender Grundwasserstand) und ~32 m ü.NN (HHGW 1926 - höchster dem Umweltamt bekannter Grundwasserstand). Bei einer mittleren Geländeoberkante von ca. 39 m ü.NN beträgt der Flurabstand zwischen 7 m und 8,5 m. Das nördliche Plangebiet liegt im Bereich einer großflächigen Grundwasserverunreini- gung, was bei Tiefbaumaßnahmen zu erhöhtem technischen und finanziellen Aufwand führen kann.